今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年10月份70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，與去年的同月相比，10月份，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建的商品住宅價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，僅溫州一地下降，降幅1.5%。其中，北京、上海、廣州、深圳價(jià)格均同比上漲超過(guò)了20%。那么，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的腳步會(huì)停止嗎?暴熱的房?jī)r(jià)如何才能夠真正降溫?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
十月，70個(gè)城市房?jī)r(jià)今天公布，新房?jī)r(jià)格僅溫州同比下降，北上廣深同比漲幅仍超兩成，一些城市為何還在搶購(gòu)新房?房地產(chǎn)究竟在醞釀何種變革?
尹中立：北上廣深現(xiàn)在是在高位掙扎 未來(lái)一定會(huì)后繼乏力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我的確有很多感慨，不是我說(shuō)不準(zhǔn)，是這個(gè)世界變化太快，更準(zhǔn)確的說(shuō)是美國(guó)的貨幣政策變化太快。在6月18日，我之所以說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)很快就要出現(xiàn)拐點(diǎn)，是基于一個(gè)很重要的判斷，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)在召開(kāi)公開(kāi)貨幣政策會(huì)議的時(shí)候，明確地說(shuō)出了量化寬松貨幣政策的退出時(shí)間表，而且是有史以來(lái)第一次說(shuō)的非常直白的時(shí)間表。
因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)上漲在很大程度是由美國(guó)的量化寬松貨幣政策導(dǎo)致的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，中國(guó)的錢多，搶購(gòu)房子這個(gè)局面，這錢從哪里來(lái)的?實(shí)際上是來(lái)源于美國(guó)的量化寬松貨幣政策，只要那邊開(kāi)閘放水，中國(guó)因?yàn)槭穷愃朴诮咏粋�(gè)固定的匯率制度，所以它必然會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，那么錢多了，大家就會(huì)推動(dòng)這些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，當(dāng)這個(gè)價(jià)格形成一個(gè)上漲趨勢(shì)又會(huì)吸引更多資金加入，現(xiàn)在的情況就是這樣。所以6月份當(dāng)時(shí)看到這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的曙光了，但是沒(méi)想到到7、8月份的時(shí)候，美國(guó)貨幣政策迫于國(guó)際、國(guó)內(nèi)的壓力，立刻又開(kāi)始變得模糊起來(lái)，現(xiàn)在干脆明確的說(shuō)明未來(lái)暫緩?fù)顺隽炕瘜捤韶泿耪撸簿褪钦f(shuō)未來(lái)什么時(shí)候它把這個(gè)水龍頭把它關(guān)上或者收小一點(diǎn)，現(xiàn)在還不得而知。
北上廣深現(xiàn)在用四個(gè)字來(lái)概括，就是高位掙扎。所謂的高位掙扎就是，它依然在高位，而且還會(huì)上漲。大家看到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的牛市心理，就是它有很強(qiáng)的慣性在起作用，但是為什么是掙扎呢?它實(shí)際上從現(xiàn)在種種的跡象來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)后繼乏力。比如說(shuō)現(xiàn)在北京90%以上買房實(shí)際上是首次置業(yè)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一些年輕白領(lǐng)，他們開(kāi)始迫不及待的沖到這個(gè)市場(chǎng)里面來(lái)，說(shuō)的更加直接一點(diǎn)，就是說(shuō)一些并不具備很強(qiáng)的購(gòu)買力的人高位接盤，就意味著后續(xù)的這種接盤的能力實(shí)際上是在下降的，這是一個(gè)很重要的判斷。
張鴻：我們現(xiàn)在已經(jīng)習(xí)慣房?jī)r(jià)上漲 房?jī)r(jià)下跌才是新聞
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
尹老師如果還看空的話其實(shí)是這樣，就是他判斷最后一波然后高位掙扎，其實(shí)也是用這個(gè)辦法，就是開(kāi)始最后一波多投進(jìn)來(lái)了，那可能什么時(shí)候尹老師說(shuō)，我開(kāi)始判斷不行了，房?jī)r(jià)也得漲的時(shí)候，那時(shí)候可能會(huì)看空。其實(shí)我覺(jué)得我們現(xiàn)在已經(jīng)習(xí)慣性上漲，包括今天我們談?wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)候我想我說(shuō)什么?大家是不是還關(guān)心房?jī)r(jià)?北京已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月上漲，而且漲幅已經(jīng)是連續(xù)9個(gè)月同比上漲，漲幅在擴(kuò)大，所以好像現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)不是新聞了，我們?cè)诶锩嬲覝刂菹碌切侣劊鋵?shí)大家已經(jīng)完全在習(xí)慣現(xiàn)在整個(gè)一片上漲的空氣。你看一線城市現(xiàn)在是20%的漲幅，我覺(jué)得這個(gè)動(dòng)力還是挺可怕的。
張大偉：十月的成交量較九月份有所放緩 市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒
(北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
二手房現(xiàn)在的確是延續(xù)了之前一直上漲，但是從十月的市場(chǎng)來(lái)看，成交量相比較九月份是有所放緩的。整個(gè)價(jià)格漲幅也是沒(méi)有之前更快。應(yīng)該說(shuō)在主要的一線城市，的確是受到最近各地，包括像北京，上海，還有深圳出的一些地方細(xì)則的影響，一些需求逐漸觀望，所以價(jià)格漲幅是有所放緩的。單月從主要城市成交量來(lái)看，特別是一線城市，相比較九月份二手房部分是放緩的。特別是以北京為例，北京成交量環(huán)比九月份出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的下跌，主要有幾個(gè)原因，一個(gè)是假期的確有一些影響，另外也是跟北京出臺(tái)一些京版的自住型商品房的供應(yīng)對(duì)一些需求，也是導(dǎo)致了需求的觀望。
尹中立：現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲是市場(chǎng)慣性的作用 其實(shí)是有價(jià)無(wú)市
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
尤其是像北京這樣價(jià)格特別高的地方，尤其是大戶型，其實(shí)有很多客戶在半年前都掛上去了，從市場(chǎng)價(jià)來(lái)看已經(jīng)漲了20%，但是事實(shí)上成交不了。尤其是從9月份之后，央行有意識(shí)的控制了住房信貸，就是尤其是購(gòu)買二套住房的貸款審批的速度明顯放慢，就使得從需求的角度來(lái)看，步伐大大的放緩了。現(xiàn)在整個(gè)房?jī)r(jià)的上漲，應(yīng)該說(shuō)更多的是市場(chǎng)慣性的作用，因?yàn)樗恢睗q，持續(xù)上漲20個(gè)月，它有很強(qiáng)的慣性，就形成一種有價(jià)無(wú)市，就是說(shuō)一方面是希望買房子的人不那么非常著急了，就開(kāi)始有一種從容的心態(tài)在觀望，在等待;但是另一方面，因?yàn)樗幸粋�(gè)慣性，所以賣房的人現(xiàn)在習(xí)慣性也不著急，也在等待，所以形成一種膠著的局面。
二三線城市跟北上廣深也有很大的差距，二三線城市整體上處在一個(gè)非常滯漲的狀態(tài)，也就是說(shuō)價(jià)格維持相對(duì)的比較堅(jiān)挺，這是由于受一線城市的價(jià)格上漲的刺激，讓它有一個(gè)信心在那沒(méi)有崩潰，但是實(shí)際上交易量是極度低迷了，有些很多城市根本上就賣不動(dòng)了。實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在一個(gè)兩極分化的一種狀態(tài)。大多數(shù)三四線城市，實(shí)際上已經(jīng)是嚴(yán)重的供過(guò)于求，因?yàn)樗旧頉](méi)有新增加的人口，它的吸納人口的能力是有限的，不像北京，一年新增加四五十萬(wàn)人口，它本身這個(gè)市場(chǎng)的需求是很旺盛的。很多城市它本身就是人口就是一個(gè)自然增長(zhǎng)，它一年增加不了幾萬(wàn)人口，但是一年新增加很多房子，所以很多已有的居民擁有兩套，甚至三套以上的住房，所以它不存在新增的需求的問(wèn)題。
張鴻：我們的經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的依附能力強(qiáng) 房地產(chǎn)確實(shí)是支柱
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
你要是去買房的話，去二手房市場(chǎng)就能看出來(lái)，大戶型，第一，賣的時(shí)候不好賣，第二，你要買房的時(shí)候，人家也不建議你買，說(shuō)你買小戶型以后好出租，也好賣，所以我想這個(gè)可能，我們沒(méi)有具體的數(shù)字很難說(shuō)它的這種區(qū)別，但是我覺(jué)得，就是因?yàn)楝F(xiàn)在初次置業(yè)的人，就是所謂的剛需特別的多，這些剛需恐怕購(gòu)買大戶型的能力也不強(qiáng)。
溫州不就是大家擔(dān)心的那種情況嗎?但是在溫州，你看到?jīng)]有?大家擔(dān)心了一年多，擔(dān)心了很長(zhǎng)時(shí)間了，它房?jī)r(jià)現(xiàn)在跌多少呢?1.5，這其實(shí)某種程度上說(shuō)明了，我們的經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的依附能力多強(qiáng)，就是房地產(chǎn)確實(shí)是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱。
尹中立：增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度 會(huì)比利用房地產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)的效果更好
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
中國(guó)現(xiàn)在整個(gè)稅制實(shí)際上過(guò)多的依賴于流轉(zhuǎn)稅，也就是說(shuō)在所有的交易的過(guò)程當(dāng)中它征稅，對(duì)這種存量的財(cái)產(chǎn)實(shí)際上幾乎是不征稅。那么就是說(shuō)，要稅制的結(jié)構(gòu)更加合理必須增加更多的財(cái)產(chǎn)稅。包括全世界在內(nèi)，城市居民的70%、80%的財(cái)產(chǎn)實(shí)際上就是房子、住房，所以對(duì)住房這個(gè)存量征收房地產(chǎn)稅也就在情理之中了。
房產(chǎn)稅能夠在一定程度上提高住房的使用效率，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就會(huì)導(dǎo)致，只要你征收房地產(chǎn)稅就會(huì)使得現(xiàn)有的空房子減少。現(xiàn)在很多城市有很多人在買房子，但是買了房子以后他不住，空在那個(gè)地方，博取這樣一個(gè)買賣的差價(jià)，但是如果持有的成本會(huì)增加，就是有了房地產(chǎn)稅了，你每年要交1%的房地產(chǎn)稅，那么你可能就會(huì)把它租出去，就會(huì)提高資源的使用效率，這樣對(duì)市場(chǎng)的供給和需求本身也會(huì)發(fā)生很大的變化。
與其說(shuō)把降房?jī)r(jià)的歷史使命放在房地產(chǎn)稅上，我相信如果增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度，可能比房地產(chǎn)稅效果更好。
張鴻：三中全會(huì)的決定里提的不是房產(chǎn)稅 而是房地產(chǎn)稅
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
房產(chǎn)稅的目的要清楚，如果是作為整體的財(cái)稅改革的一部分，那我是堅(jiān)決同意的。我們要注意的是，三中全會(huì)這個(gè)決定里面說(shuō)的可不是房產(chǎn)稅，它說(shuō)的是房地產(chǎn)稅，它說(shuō)要加快房地產(chǎn)稅的立法和盡快的推出相關(guān)的改革。
我理解，房地產(chǎn)稅不是前面房產(chǎn)稅的延續(xù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅我們用的是1986的房產(chǎn)稅的一個(gè)暫行條例，它是沒(méi)立法的，搜一下房地產(chǎn)稅可能就是一系列和土地有關(guān)的一系列的稅，不是一個(gè)稅種，可能是一系列的財(cái)稅改革的一個(gè)配套。包括賈康所長(zhǎng)提到的這個(gè)，可能里面還會(huì)有土地出讓金和此相關(guān)的土地增值稅等等都在里面，這樣來(lái)解決地方政府的錢的問(wèn)題，來(lái)解決和中央的財(cái)權(quán)、事權(quán)的分配問(wèn)題。未來(lái)可能我們就不關(guān)注房?jī)r(jià)了，房?jī)r(jià)漲跌我們就不太關(guān)注了，為什么呢?因?yàn)樗且粋�(gè)系統(tǒng)性解決方案，這個(gè)系統(tǒng)性解決方案是一個(gè)不直接退燒的，它是個(gè)物理降溫，就是所有問(wèn)題都解決好了，比如廉租房，那么這個(gè)房?jī)r(jià)其實(shí)是少數(shù)人玩的問(wèn)題。
我們接下來(lái)的細(xì)則更要清晰的是什么?就是房地產(chǎn)改革未來(lái)路線圖，包括1998年其實(shí)設(shè)定了，大概我們政府承擔(dān)多少比例，大家要住到廉租房里面去，住到政府保障的房子里去，然后商品房市場(chǎng)是一個(gè)小的市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)產(chǎn)生多少的稅費(fèi)，產(chǎn)生的土地等等增值的費(fèi)用的多少，回過(guò)頭來(lái)要填充保障房。所以其實(shí)我們要明確未來(lái)走哪條路，新加坡，香港，德國(guó)，法國(guó)，人家都做的挺好的。
此外，聯(lián)網(wǎng)這個(gè)事，住建部早就已經(jīng)承諾好幾回了。現(xiàn)在看來(lái)，大家每個(gè)人擁有多少套住房，聯(lián)網(wǎng)好像也很難推進(jìn)，所以雖然我們樂(lè)觀的看到，未來(lái)可能會(huì)有好的前景，但是我們也要現(xiàn)實(shí)的看到，這當(dāng)中阻力其實(shí)是很大的。
顧云昌：房產(chǎn)稅在擴(kuò)大試點(diǎn)的同時(shí) 要加快立法
(中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房產(chǎn)稅第一步恐怕還要擴(kuò)大試點(diǎn)，重慶市、上海市已經(jīng)試點(diǎn)了，但還要進(jìn)一步取得更多經(jīng)驗(yàn)，它的力度、稅基、稅率還要測(cè)算。既要符合現(xiàn)在實(shí)際情況，又要和廣大居民狀況聯(lián)系起來(lái)。擴(kuò)大試點(diǎn)同時(shí)，加快立法，然后適時(shí)推進(jìn)改革，現(xiàn)在看來(lái)什么時(shí)候全面推進(jìn)，恐怕還選擇比較好的機(jī)會(huì)。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅開(kāi)征，作用之一就是想能夠使占有更多房的人交更多的稅，遏制過(guò)旺的投資投機(jī)性需求。話說(shuō)回來(lái)，現(xiàn)在更多的應(yīng)該是從供應(yīng)方面著手。一個(gè)是增加供應(yīng)量，通過(guò)增加土地供應(yīng)量，第二，就是盤活市場(chǎng)，把存量房現(xiàn)在囤積的房子通過(guò)房產(chǎn)稅收能夠調(diào)劑出來(lái)一部分，平衡供求關(guān)系，有利于降房?jī)r(jià)。