記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在拿地逾三年的地王地塊上，堆放著不少建筑材料，地表現(xiàn)已被挖開(kāi)；九龍倉(cāng)集團(tuán)相關(guān)人士向記者透露，今年8月份已經(jīng)動(dòng)工，目前正在正常施工。
“E-18項(xiàng)目在正常施工中。”面對(duì)業(yè)內(nèi)對(duì)九龍倉(cāng)上海浦東地王拿地三年卻開(kāi)發(fā)緩慢的質(zhì)疑，九龍倉(cāng)集團(tuán)相關(guān)人士向記者如是表示，“這個(gè)是項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的”，“將會(huì)在政府規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完工”。
事實(shí)上，2010年9月8日，九龍倉(cāng)集團(tuán)擊敗央企，虎口奪食，以48.28億元的高價(jià)奪得黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，折合樓板價(jià)為35490元/平方米，當(dāng)時(shí)一舉刷新了上海住宅用地單價(jià)地王的紀(jì)錄。
至此，三年多的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，該地塊卻因開(kāi)發(fā)緩慢被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。除此之外，九龍倉(cāng)集團(tuán)也曾因多個(gè)城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢而遭到囤地賺取暴利的質(zhì)疑。對(duì)此，九龍倉(cāng)集團(tuán)向記者解釋道，“九龍倉(cāng)在內(nèi)地的所有項(xiàng)目均按政府的規(guī)劃如期開(kāi)發(fā)和建設(shè)，從未囤地”。
上海地王動(dòng)工
九龍倉(cāng)集團(tuán)奪得上海浦東地王地塊時(shí)備受關(guān)注，當(dāng)時(shí)，九龍倉(cāng)以總價(jià)溢價(jià)14.12億元，樓面地價(jià)每平方米溢價(jià)10376元，溢價(jià)率高達(dá)41.32%的代價(jià)奪得該地。不過(guò)，據(jù)記者獲悉，此后近三年時(shí)間里，九龍倉(cāng)并沒(méi)有動(dòng)工開(kāi)發(fā)。
10月下旬，記者實(shí)地探訪(fǎng)了該地塊，發(fā)現(xiàn)該地塊已經(jīng)動(dòng)工。同時(shí)，記者注意到，該地王項(xiàng)目位于張家浜河北岸，地塊北側(cè)為相對(duì)低矮的老舊的黃色建筑群，名為寧陽(yáng)小區(qū)。此外，整個(gè)項(xiàng)目周邊以高層居民樓為主。
同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目看起來(lái)體量較大，且大部分為裸露的黑色土地，多處地表已經(jīng)被挖開(kāi)，還堆放著不少建筑材料，也有一些車(chē)輛和建筑設(shè)備停在項(xiàng)目用地上，有的建筑設(shè)備正在施工，但工地上工人并不多，甚至還有自稱(chēng)在工地上工作的人在河邊撈魚(yú)。不過(guò)，地塊上已經(jīng)建起了一排活動(dòng)板房，同時(shí)矗立著一棟近三層的被綠網(wǎng)圍住的建筑。
“河北岸這塊地是九龍倉(cāng)拿的地王，動(dòng)工的是地下車(chē)庫(kù)，住宅樓還沒(méi)有蓋呢。”一位工人向記者透露，車(chē)庫(kù)動(dòng)工時(shí)間也不長(zhǎng)。
而附近某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的知情人士向記者透露，九龍倉(cāng)拿下這塊地已經(jīng)過(guò)去多年，但一直都沒(méi)什么動(dòng)靜，直到今年夏天才有動(dòng)工的意思。“現(xiàn)在樓還在打地基呢，不知道什么時(shí)候能造好，至于什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)更不好說(shuō)了。”
對(duì)此，記者向九龍倉(cāng)集團(tuán)求證后獲悉，“E-18項(xiàng)目在正常施工中”。此外，九龍倉(cāng)集團(tuán)相關(guān)人士還透露，“項(xiàng)目應(yīng)該是8月份動(dòng)工的”。
由此來(lái)看，在項(xiàng)目拿地近三年后，九龍倉(cāng)集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，“這個(gè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，整體入市，將會(huì)在政府規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完工”。
入市單價(jià)或直逼10萬(wàn)元
值得注意的是，記者在走訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，與九龍倉(cāng)集團(tuán)2010年拿下的浦東地王一河之隔的是今年10月成交的另一塊地王，而且其成交單價(jià)目前仍是上海住宅用地的單價(jià)地王。同時(shí)，該地塊的“隔壁”又是新鴻基地產(chǎn)正在熱銷(xiāo)的豪宅項(xiàng)目濱江凱旋門(mén)。
2013年10月10日，嘉華(中國(guó))投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉華投資)以5.68億元奪濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7純住宅地塊，樓板價(jià)40106元/平方米，溢價(jià)63%，創(chuàng)下三年來(lái)上海土地市場(chǎng)新的單價(jià)紀(jì)錄。
同時(shí)，記者也注意到，嘉華投資收入囊中的這塊地王可稱(chēng)之為“迷你地王”，體量較小，因剛剛出讓而并未動(dòng)工，項(xiàng)目用地上荒草叢生，中間有水泥小路，里面還有別的工地的工人居住。
“與九龍倉(cāng)這塊地相比，張家浜河南岸的這個(gè)小塊地王顯然不具備優(yōu)勢(shì)，這塊地路況不好，車(chē)和人進(jìn)出都不是非常方便。”當(dāng)?shù)匾晃痪用裣蛴浾弑硎荆辽僖?0分鐘才能到達(dá)公交車(chē)站，附近也沒(méi)有地鐵，但張家浜河北岸的九龍倉(cāng)地王卻顯得極為方便，到陸家嘴的行車(chē)時(shí)間保守估計(jì)也用不上10分鐘。
值得注意的是，九龍倉(cāng)集團(tuán)拿地三年之后，以鄰居“迷你地王”為參考，樓面地價(jià)上漲了4600元∕平方米左右。同時(shí)，在這個(gè)地王扎堆的豪宅密集區(qū)中，新的住宅單價(jià)地王也再次拉高了周邊的房?jī)r(jià)。
“該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)升值空間很高。”附近某地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售人員向記者透露，從年初到現(xiàn)在，這附近的二手房?jī)r(jià)大約上漲了20%，尤其今年10月份拍出了4萬(wàn)元∕平方米的單價(jià)地王后，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭加快了不少。
上述銷(xiāo)售人員還向記者透露，九龍倉(cāng)的項(xiàng)目入市后，預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)8萬(wàn)元∕平方米，賣(mài)到10萬(wàn)元∕平方米也非常有可能，屆時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)將接近其樓面地價(jià)的3倍。
不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目的入市時(shí)間和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)，九龍倉(cāng)集團(tuán)相關(guān)人士表示，項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，整體入市，銷(xiāo)售價(jià)格尚無(wú)法確定。
不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工的原因，九龍倉(cāng)集團(tuán)并未回復(fù)記者，只稱(chēng)“將會(huì)在政府規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完工”。
公司稱(chēng)“從不囤地”
此前有業(yè)內(nèi)傳言稱(chēng)，九龍倉(cāng)集團(tuán)欲提高容積率，改變浦東地王項(xiàng)目建筑面積。據(jù)記者獲悉，浦東地王項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，占地面積為5.44萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積為13.6萬(wàn)平方米，綠化率為35%，容積率為2.5，規(guī)劃為高層住宅。
對(duì)此，該項(xiàng)目工地上的一位工人向記者稱(chēng)，項(xiàng)目要建8棟樓，每棟18層-19層。
“我們嚴(yán)格按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)E-18項(xiàng)目。”九龍倉(cāng)集團(tuán)向記者如是表示。至于規(guī)劃可確定，具體內(nèi)容如何，九龍倉(cāng)集團(tuán)并未向記者說(shuō)明。
值得一提的是，一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，一般來(lái)說(shuō)，周轉(zhuǎn)快的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，從拿地到開(kāi)盤(pán)需要6個(gè)月至8個(gè)月時(shí)間。當(dāng)然，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般要根據(jù)項(xiàng)目具體情況和其開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略決策而定。
“九龍倉(cāng)的上海靜安花園項(xiàng)目拿地有20年時(shí)間了，”上述中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售人員向記者表示，但到現(xiàn)在沒(méi)開(kāi)盤(pán)。
此外，業(yè)內(nèi)也有聲音稱(chēng)，九龍倉(cāng)集團(tuán)在內(nèi)地多個(gè)城市斬獲的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程都比較緩慢，甚至稱(chēng)其意在囤地升值，賺取暴利。
“九龍倉(cāng)內(nèi)地所有項(xiàng)目均按政府的規(guī)劃如期開(kāi)發(fā)和建設(shè)，從未囤地。”九龍倉(cāng)集團(tuán)如是解釋道。
而據(jù)九龍倉(cāng)集團(tuán)向記者透露，2013年，公司在內(nèi)地的銷(xiāo)售目標(biāo)是200億元，“我們對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有信心”。截至2013年6月底，內(nèi)地項(xiàng)目合同銷(xiāo)售額達(dá)109億元，較去年上升45%，是2013年全年目標(biāo)的55%。