10月31日，上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱景瑞地產(chǎn))以4.45港元的公開(kāi)發(fā)行價(jià)正式登陸港交所，融資額約為13.16億港元，成為今年第四家在香港主板IPO的內(nèi)地房企。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)雖是上海老牌房企，但卻未能在上海等一線城市站穩(wěn)腳跟，反而項(xiàng)目多在風(fēng)險(xiǎn)較大的二三線城市。在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控局勢(shì)不明朗，泡沫高企的情況下，景瑞地產(chǎn)高負(fù)債、低利潤(rùn)率的營(yíng)運(yùn)模式頗受詬病，其盈利能力也被懷疑。
高負(fù)債+低利潤(rùn)率
招股書(shū)顯示，在景瑞地產(chǎn)此次公開(kāi)發(fā)售的3.13億股股票中，10%于香港公開(kāi)發(fā)售，90%為國(guó)際配售。
“景瑞地產(chǎn)戰(zhàn)略是深耕長(zhǎng)三角，運(yùn)用于市場(chǎng)成熟、需求旺盛的南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購(gòu)面積為10萬(wàn)至40萬(wàn)平方米占地的新項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)用地，此外，天津、重慶也是公司未來(lái)的戰(zhàn)略布點(diǎn)。”景瑞地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
招股書(shū)同時(shí)顯示，由于資金緊張，景瑞地產(chǎn)近年信托融資頻繁。截至2010年、2011年及2012年12月31日以及2013年6月30日，景瑞地產(chǎn)借款總額分別為人民幣29.78億元、39.66億元、39.82億元和46.65億元。其中通過(guò)信托融資款額分別為6.1億元、7.49億元、11.45億元和22.35億元，占同期借款總額超30%。
僅2012年至今，景瑞地產(chǎn)就進(jìn)行了12次信托融資。截至2013年6月底，景瑞地產(chǎn)通過(guò)信托融資籌得的資金達(dá)到22.34億元，占到同期借款總額46.65億元的47.9%。
“信托融資成本在房企融資渠道中偏高，房企不是資金緊張一般不會(huì)選擇。”一位房地產(chǎn)行業(yè)人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，銀行融資利率在7%左右，而目前房地產(chǎn)信托融資成本一般在14%-15%左右。
值得注意的是，景瑞地產(chǎn)信托融資成本甚至高于業(yè)內(nèi)平均值。資料顯示，2012年7月，景瑞地產(chǎn)通過(guò)國(guó)投信托及陸家嘴國(guó)際信托取得的兩筆資金的融資成本更是分別高達(dá)17.5%和18%。
上述人士表示，信托的融資成本主要和融資方的實(shí)力、項(xiàng)目的基本情況等方面息息相關(guān)。“目前房地產(chǎn)信托的融資成本一般在14%-15%左右，17%-18%的融資成本則有些偏高。而選擇高于同期成本融資，也從另一方面證明該房企的缺錢(qián)程度。”
的確，景瑞地產(chǎn)凈負(fù)債率高企，已連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。數(shù)據(jù)顯示，公司凈負(fù)債率從2010年底的86.6%上升至2012年底的129.1%，今年6月底，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步狂飆到172.9%。
與此同時(shí)，令人擔(dān)憂的還有景瑞地產(chǎn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及不斷下滑的毛利率。今年上半年，景瑞地產(chǎn)的收入為12.27億元，僅占去年全年收入40.58億元的約三成。而從景瑞地產(chǎn)近年利潤(rùn)來(lái)看，毛利率從2010年的37.4%，到2011年的31.6%，到2012年的22.1%，再到截至2013年6月30日的21.4%。而凈利潤(rùn)率更是從2010年的13.3%下滑至2012年調(diào)整后的6.4%，下滑超60%。
對(duì)此，景瑞地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人解釋，公司近兩年利潤(rùn)下滑主要是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)和地域不同引起。“此前利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)是別墅型項(xiàng)目，現(xiàn)階段是公寓型項(xiàng)目，另外，此前項(xiàng)目多在上海，而現(xiàn)階段則在長(zhǎng)三角其他區(qū)域。”
對(duì)于利潤(rùn)落差過(guò)大，上述負(fù)責(zé)人表示，公司上市后，融資成本會(huì)相對(duì)可控，因此，景瑞地產(chǎn)未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)將盡量控制在一個(gè)較為穩(wěn)定的數(shù)字。
項(xiàng)目多在二三線城市
招股書(shū)顯示，目前景瑞地產(chǎn)已在上海、杭州、寧波、蘇州、常州、揚(yáng)州、舟山、湖州、泰州、天津、重慶、南通、紹興等13個(gè)城市開(kāi)發(fā)27個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。
作為老牌上海房企，景瑞地產(chǎn)卻未能在上海本地站穩(wěn)腳跟。上海是房地產(chǎn)形勢(shì)最為穩(wěn)定的一線城市，景瑞地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目卻多為之前的項(xiàng)目。因此，希望拿地回歸的景瑞地產(chǎn)去年在上海參加了6次以上土地競(jìng)拍，關(guān)注過(guò)嘉定新城等重點(diǎn)區(qū)域的住宅地塊，但至今未能如愿從土拍市場(chǎng)拿地，而是通過(guò)上海鳳翔股權(quán)間接獲得上海青浦一幅地塊。
以曾被景瑞地產(chǎn)退掉的浦興社區(qū)地塊為例，2011年2月，該地塊被景瑞地產(chǎn)以6.6億元摘得，折合樓板價(jià)2.14萬(wàn)元/平方米，成為2011年的上海單價(jià)地王。但2011年年底，景瑞地產(chǎn)便以“戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移”為由將“地王”退地。
而該地塊于2012年11月14日再次掛牌出讓，景瑞地產(chǎn)再次參與拿地，但未料到地塊會(huì)拍出高價(jià)，被香港嘉華集團(tuán)旗下的華控有限公司以總價(jià)6.71億元摘得，折合樓板價(jià)2.17萬(wàn)元/平方米。“去年景瑞地產(chǎn)以戰(zhàn)略中心從上海轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)三角等理由退地，今年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后又再來(lái)購(gòu)買(mǎi)，2011年最貴的住宅用地最終以比當(dāng)時(shí)高出約1000萬(wàn)元的價(jià)格成交，這讓景瑞地產(chǎn)很尷尬。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
此外，景瑞地產(chǎn)在其他重點(diǎn)城市布局也進(jìn)一步受阻。2013年7月30日，景瑞地產(chǎn)參與杭州主城區(qū)一地塊競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，該地塊最終被浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司競(jìng)得，景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍主城區(qū)的愿望破滅。
邊緣城市泡沫高企
在重點(diǎn)城市難進(jìn)入的背景下，景瑞地產(chǎn)選擇在邊緣打轉(zhuǎn)。寧波、蘇州、常州、揚(yáng)州、舟山、太倉(cāng)、湖州等地均成為景瑞的發(fā)展地。
值得注意的是，全國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)階段出現(xiàn)明顯分化。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，我國(guó)房?jī)r(jià)漲跌十大城市出現(xiàn)了很大的差異，環(huán)比低漲幅與高漲幅之間相比，相差約有十倍。
的確，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超20%，而寧波環(huán)比上漲0.9%，同比上漲5.9%，揚(yáng)州環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.4%。
CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求現(xiàn)象愈加明顯，“大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，供求風(fēng)險(xiǎn)較高”。
利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷(xiāo)售面積”計(jì)算近三年城市供求比，一線城市供求比僅為0.64，供小于求。與之相對(duì)的是，三四線城市供求比均值達(dá)1.22，供過(guò)于求。
“正常情況下，供求比在0.8至1.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過(guò)大則表明市場(chǎng)供過(guò)于求，存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn)。”林波說(shuō)，多個(gè)三四線城市供求比早已超過(guò)正常區(qū)間數(shù)倍，風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。
的確，在房地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)，三四線城市將成為首先中槍者。太倉(cāng)是景瑞地產(chǎn)進(jìn)軍的三線城市之一，也是景瑞地產(chǎn)最受傷之地。2011年9月，景瑞地產(chǎn)在太倉(cāng)的住宅項(xiàng)目“景瑞榮御藍(lán)灣”，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)首批因降價(jià)被砸的樓盤(pán)。該項(xiàng)目在國(guó)慶節(jié)之前打出了降價(jià)招牌，原價(jià)8500元/平方米的樓盤(pán)跌至6800元/平方米，降幅高達(dá)20%。上百名前期業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)瞬間縮水相當(dāng)不滿，集體要求退房或者賠償，景瑞地產(chǎn)方面隨后公開(kāi)表示“不會(huì)退房也不會(huì)退錢(qián)”。太倉(cāng)項(xiàng)目的“房鬧”事件使得景瑞地產(chǎn)的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)未能全面鋪開(kāi)，資金壓力未能緩解。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉曾公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性不同層次的趨勢(shì)性分化越來(lái)越突出。一二線城市住房用地占比偏低，土地和住房供給相對(duì)不足，價(jià)格上漲的壓力較大。而與之相反，由于住房供給持續(xù)增加，人口聚集速度趨緩，三四線城市開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的局面。
李偉警示：“誰(shuí)也不能否認(rèn)，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在膨脹。我們認(rèn)為這實(shí)際上已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展最不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。很值得擔(dān)憂。”
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀也認(rèn)為明年中小城市將步泡沫城市后塵，出現(xiàn)實(shí)際破產(chǎn)。
高負(fù)債背景下能走多遠(yuǎn)
對(duì)于外界對(duì)其在常州、泰州、南通等地項(xiàng)目過(guò)于分散，數(shù)量偏少的詬病，景瑞地產(chǎn)方面解釋稱，現(xiàn)階段，公司在紹興、常州、杭州、蘇州等地均有2-3個(gè)項(xiàng)目深耕，未來(lái)將繼續(xù)尋找在當(dāng)?shù)厣罡臋C(jī)會(huì)。
“我們認(rèn)為不能片面地以項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行衡量。”上述人士表示，景瑞目前的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)囟加袠O高的市場(chǎng)份額和美譽(yù)度。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則表示，本地品牌房企所具備的資源以及社會(huì)影響力高于一般外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)，長(zhǎng)三角的表現(xiàn)尤為突出。“以杭州等重點(diǎn)城市為例，綠城等一系列本地房企早已有較好的發(fā)展，如果不是房企品牌價(jià)值度頗高，很難在當(dāng)?shù)亓⒆恪！?BR> “盡管外來(lái)房企來(lái)勢(shì)兇猛，但本地企業(yè)在與其良性競(jìng)爭(zhēng)中毫不遜色，這也就產(chǎn)生了一個(gè)現(xiàn)象，大多數(shù)時(shí)候外地房企的產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如本地房企好賣(mài)。”顧云昌說(shuō)。
對(duì)于未來(lái)景瑞地產(chǎn)的前景，上述房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，景瑞地產(chǎn)雖然IPO成功，但未來(lái)盈利前景仍值得擔(dān)憂，一方面，并不是上市成功就意味著能獲得融資，另一方面，景瑞地產(chǎn)在地方布局多是一個(gè)地方一兩個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域標(biāo)桿地位難以樹(shù)立。在高負(fù)債的背景下，究竟景瑞地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)，仍有待觀察。