今年北京的土地市場(chǎng)，只要一拍地，就是猛漲。
11月4日，北京國(guó)土局現(xiàn)場(chǎng)共出讓了8宗配建競(jìng)價(jià)地塊，總成交金額高達(dá)87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地。值得注意的是，純市場(chǎng)化的商品房用地地價(jià)再度飆漲。
北京市推出“自住型商品房”，意在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求差，以抑制房?jī)r(jià)的上漲。但從目前土地成交情況看，由于自住型商品房用地進(jìn)一步擠壓了普通商品房用地，使得后者的地價(jià)水漲船高，甚至一再突破記錄，而地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)再次走向了政府政策的反面。
地價(jià)三級(jí)跳
11月4日北京土地出讓的情形，具有巨大的象征意義，并預(yù)示著北京樓市明年的走向?qū)?yán)重分化。
當(dāng)日北京共有8宗住宅用地成交，出讓總額達(dá)87.69億元，規(guī)劃總建筑面積118.3萬(wàn)平方米，其中，配建自住型商品房的面積達(dá)64.97萬(wàn)平方米，配建公租房的面積9.74萬(wàn)平方米，配建經(jīng)適房的面積7.8萬(wàn)平方米，配建限價(jià)房的面積8.51萬(wàn)平方米，留給純商品房的面積只有約20萬(wàn)平方米。
其中，最引人關(guān)注的是位于北京朝陽(yáng)東五環(huán)邊上的東壩南區(qū)地塊。東壩南區(qū)地塊總建筑面積為93534平方米，除配套設(shè)施外，還要求配建限價(jià)商品房8500平方米，限價(jià)9900元/平方米，配建自住型商品房5萬(wàn)平方米，限價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。據(jù)測(cè)算，剩余的普通商品房樓面地價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米。而目前，地塊周邊二手房的房?jī)r(jià)目前為2.8-3.8萬(wàn)/平方米。面粉超過(guò)面包價(jià)的情形再度出現(xiàn)。
當(dāng)天同時(shí)出讓的海淀東升鄉(xiāng)(清河盒子房廠土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)地塊被合景泰富拿下，剔除保障房后，該地塊商品房用地地價(jià)為48000元/平方米，總價(jià)5.4億元。其中，配建17000平米公租房。
該地塊拍出后，清河華潤(rùn)橡樹(shù)灣某負(fù)責(zé)人十分感慨地表示，清河樓面價(jià)都已經(jīng)到48000元/平方米，那我們的項(xiàng)目要賣到多少錢合適呢？據(jù)了解，橡樹(shù)灣去年推出的房源售價(jià)為36000元/平方米，現(xiàn)僅剩最后一期，其售價(jià)也已從最初預(yù)計(jì)的48000元/平方米調(diào)整為55000元/平方米。
此前拿過(guò)地王的融創(chuàng)、泰禾等相關(guān)人士，看到11月4日拍出的高價(jià)地后，均表示，“這樣看來(lái)，我們以前拿的地王真不貴。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，11月4日北京土地出讓的住房結(jié)構(gòu)，完全符合政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷。純商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在內(nèi)的所有類型保障房，所占比例超過(guò)75%，其中自住型商品房占比超過(guò)一半。
根據(jù)10月22日北京市住建委宣布的計(jì)劃，假如明年自住型商品房供應(yīng)量是5萬(wàn)套，加上其他類型的保障房，真正可供建設(shè)純商品房的土地已經(jīng)不足四分之一。
正因如此，醒悟過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，爭(zhēng)奪土地到了白熱化的程度。無(wú)論是限價(jià)房、自住型商品房還是純商品房的用地，只要是土地，先搶到手再說(shuō)。因?yàn)椋绻幌虢ūＵ戏浚踔量赡鼙粩D出北京市場(chǎng)的大門。至于純商品房，則是沒(méi)有最高，只有更高。如亦莊河西區(qū)X13R2地塊，均攤后的純商品房樓面價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米，而此前的8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體奪得的亦莊B01R1-1地塊，樓面價(jià)是2.8萬(wàn)元/平方米。
明年房?jī)r(jià)如何調(diào)控？
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，按照東壩地塊3.7萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，上市后的售價(jià)可能達(dá)到6萬(wàn)元；清河4.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，上市價(jià)格甚至難以想象。
桑豫峰認(rèn)為，從地價(jià)來(lái)分析，2014年的北京商品房?jī)r(jià)格，仍將暴漲，否則根本無(wú)法支撐已經(jīng)高到離譜的樓面價(jià)。她不無(wú)擔(dān)憂地表示，從目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價(jià)迭創(chuàng)新高，決定了2014年以后已屬“少數(shù)派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。這也是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在普遍的看法。
CRIC分析師李瑩也認(rèn)為。“自住型商品房”有助于緩解當(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力，也是在對(duì)地方土地財(cái)政收入影響不大的前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的上佳做法，因而對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的一二線城市都有推廣意義。但是，普通商品房供應(yīng)受到各類保障房用地的擠壓，可能也會(huì)倒推房?jī)r(jià)上漲。
然而，令人感覺(jué)矛盾的是，11月初坊間再次傳來(lái)政府部門收緊限價(jià)政策的信息。如果恢復(fù)今年二季度的做法，商品房售價(jià)幾乎全部要由政府來(lái)審核，實(shí)際上也就是由政府來(lái)定價(jià)，那么，今年年底出讓的這批商品房用地，明年上市時(shí)的售價(jià)，能否達(dá)到開(kāi)發(fā)商盈利所希望的價(jià)格，仍然是未知數(shù)。
對(duì)于北京市持續(xù)收緊的限價(jià)政策，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再度炮轟稱，“真是荒謬。地價(jià)都超過(guò)四萬(wàn)了。”
央行2013 年第三季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高、難以接受”的居民占比較上季度提高了0.9個(gè)百分點(diǎn)。
桑豫峰認(rèn)為，行政管制解決不了商品房市場(chǎng)的問(wèn)題，尤其是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，政府之手用得過(guò)于繁密，甚至還會(huì)使問(wèn)題復(fù)雜化。目前，業(yè)界共識(shí)是，這些問(wèn)題的最終解決，仍然必須依賴于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的盡快建立，以及土地出讓制度尤其是集體建設(shè)用地制度的改革，房地產(chǎn)稅收制度的改革等。