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10月31日，萬科發(fā)布公告稱，公司擬通過旗下子公司作為基石投資者，參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯(lián)合交易所的首次公開發(fā)行。值得注意的是，就在此前一周，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團正式對外宣稱，越秀集團將以116.44億港元收購香港創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本，成為后者最大股東。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，多房企將投資觸角伸入銀行業(yè)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)與銀行的深度融合發(fā)展將成為大趨勢。一方面在房地產(chǎn)凈利潤下滑的背景下，通過銀行業(yè)穩(wěn)定的收益提高利潤率，另一方面，控股銀行也將成為房企融資的有力平臺。但與此同時，進入風(fēng)險較大的銀行業(yè)，若銀行資產(chǎn)配置不當(dāng)，房地產(chǎn)和銀行的結(jié)合將會帶來成倍的風(fēng)險。
房企銀行頻聯(lián)姻
10月31日，萬科發(fā)布公告稱公司擬通過旗下子公司，作為基石投資者，參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯(lián)合交易所的首次公開發(fā)行。預(yù)計公司旗下子公司總認(rèn)購股份數(shù)不超過883986000股，合計認(rèn)購金額為4.19億美元。據(jù)此推算，萬科成功認(rèn)購后將持徽商銀行近8%股份，成為后者最大股東。
這是萬科首次大手筆在房地產(chǎn)領(lǐng)域外進行大規(guī)模投資，也是首次進行大范圍的新股認(rèn)購。
與此同時，10月25日，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團表示，越秀集團已向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現(xiàn)金收購最多不超過75%股份。此次邀約總金額約為114.44億元港幣，若能實現(xiàn)，將成為四年以來首宗內(nèi)地企業(yè)對香港銀行的并購案。
這意味著，擁有信托、券商、基金等不少金融牌照的越秀集團又將多一塊稀缺的銀行牌照。
CRIC研究中心研究員朱大鳴對此表示，萬科控股銀行的重大意義在于一方面宣告國內(nèi)房企和銀行業(yè)聯(lián)姻正式解禁，而房地產(chǎn)行業(yè)與銀行深度融合發(fā)展也將成為大趨勢。
的確，房企和銀行的聯(lián)姻還不僅僅止于此。綠地集團8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。
根據(jù)協(xié)議，綠地集團擬作為主發(fā)起人，設(shè)立在貴州全省經(jīng)營的外資小額貸款公司。貴州省支持綠地集團參照重慶金交所的模式，控股組建貴州省金融資產(chǎn)交易所。同時，綠地擬作為主發(fā)起人，在貴州投資設(shè)立金融租賃公司，并投資設(shè)立商業(yè)銀行。
而在此之前，早在2011年，綠地便入股盤錦市商業(yè)銀行，成為我國第一家控股銀行的房企。此后，綠地先后入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、呼和浩特商業(yè)銀行和東方證券，發(fā)起設(shè)立中國規(guī)模最大的小額貸款公司，并已實現(xiàn)增資擴股、跨區(qū)經(jīng)營。在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市進行運作。
對此，綠地集團董事長張玉良表示，綠地將推動金融產(chǎn)業(yè)多地經(jīng)營，加快形成“產(chǎn)融結(jié)合、協(xié)同發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。并明確指出，“金融產(chǎn)業(yè)很快將成為綠地的一重要增長極”。
此外，新華聯(lián)參與長沙市民營銀行，國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團等七家民營企業(yè)共同發(fā)起組建合肥銀行中5家涉及房地產(chǎn)，房企頻繁試水銀行業(yè)跡象明顯。
融合意在“輸血”
萬科集團董事會主席王石曾多次表示：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的。”
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，萬科的收購事宜可能與進一步加強融資渠道有關(guān)。而楊紅旭也表示，對房企來說，由于中國銀行業(yè)整體比較穩(wěn)健，收購銀行風(fēng)險不大。而通過股權(quán)投資的手段，收購的銀行可以以一部分資金對房企進行輸血。
朱一鳴也認(rèn)為，擁有自己的“控股銀行”，多多少少對房企的項目形成支撐。房企的發(fā)展很大程度取決于與銀行的關(guān)系，在持續(xù)的宏觀政策調(diào)控下，面對資金鏈并不是特別寬裕的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實是會將籌建銀行視為解決燃眉之急的一種做法。“有了自己的銀行，一方面融資成本下降，另一方面資金流動性將有大的改善。”
事實上，9月銀行資金投向就顯示，開發(fā)貸繼續(xù)收緊。數(shù)據(jù)顯示，9月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.08萬億元，同比增長13.1%，增速比上季末回落4.1個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.43萬億元，同比增長14.9%，比上季末回升3.9個百分點。
除融資提供便利外，金融業(yè)的高回報也是吸引房企的重要方面。朱一鳴認(rèn)為，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，國內(nèi)房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元主營業(yè)務(wù)的比例并不高。但銀行卻是例外，因為其具有“投資小、見效快”的特點。“今年上半年，16家上市銀行凈賺6117億元，占據(jù)了全部上市公司的半壁江山，不少中小銀行凈利潤增速超過20%。這樣，房企控股銀行，相關(guān)投資本身就有可觀回報，其盈利能力不亞于房地產(chǎn)本業(yè)，而且旱澇保收。”
直接融資是趨勢
在部分房企入股銀行的同時，房企海外融資也創(chuàng)歷史新高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，十大標(biāo)桿房企，年內(nèi)融資額度已經(jīng)達(dá)到了935.9億，同比2012年全年的413億，上漲127%。總體來看，房企海外融資已經(jīng)突破311億美金，合計人民幣1896億。其中僅9月來，融資就達(dá)到了41.3億美金，合計人民幣達(dá)到了251.3億。房企融資量明顯上漲。
除了上市募集資金，住建部政策研究中心主任秦虹指出，房企直接融資是趨勢。目前房企正在逐步探索和發(fā)展多元化融資，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式，未來房地產(chǎn)市場融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局。
住建部政策研究中心與高和資本日前聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在8年間增長6.5倍。
高和資本董事長蘇鑫指出，進入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比信托總量明顯增長，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要投資方向。越來越多的成熟投資人的出現(xiàn)和機構(gòu)投資者范圍擴大，將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資創(chuàng)造基礎(chǔ)性條件。
房企進入金融業(yè)已是不爭的事實，但地產(chǎn)與金融互相滲透過深，可能會改變整個金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的運行特征，既為雙方帶來種種便利和巨大利益，也可能由此生發(fā)出更加復(fù)雜的新風(fēng)險。
對此，朱一鳴指出，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)聯(lián)姻一旦一方遭受危機，另一方可能也會被“連坐”，從而形成一股強大的沖擊波。不可否認(rèn)，金融業(yè)從來就是風(fēng)險相對較大的產(chǎn)業(yè)，特別是當(dāng)前鬧錢荒的背景下，銀行資產(chǎn)配置不當(dāng)，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業(yè)，同時也可能會對房地產(chǎn)業(yè)造成沖擊；而房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生紊亂，也勢必會影響金融安全。這二者捆綁在一起，其風(fēng)險將會成倍放大。