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        [視窗]“以房養(yǎng)老”國外遇冷
        2013-10-31   作者:徐海靜 王宗凱 胡雋欣  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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          “以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家已推行多年,是養(yǎng)老收入的重要來源之一,但從實施效果來看,市場并不熱烈。 

          澳大利亞:最后的選擇

          說起“反向抵押貸款”,也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”,70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說:“不是迫不得已,我不會考慮申請這種貸款。” 
          在赫西看來,只有家里急需用錢,比如孩子們需要一大筆錢,或是自己做生意需要一筆啟動資金,老人們才會想到這種貸款。 
          澳大利亞文化鼓勵自力更生,擁有自己的房子是一個人自立、成功的主要標(biāo)志,年老之后也盡量不依賴子女或親戚。在自己行動不便需要看護(hù)時,老人們通常的做法是將房屋出售,獲得現(xiàn)金后給養(yǎng)老院交押金,入住養(yǎng)老院。 
          許多澳大利亞人的住房有3至4間臥室,當(dāng)孩子們長大成人后,老兩口不需要住這么大的房子,特別是其中一人先行離世,剩下的老人會選擇將房子抵押出去,獲取的貸款可以用來租或買一個小一些的房子居住并提供一些收入。 
          新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩說,反向抵押貸款比較適合沒有孩子的老人。在申請貸款之前,老人一定要確保有足夠的錢將來入住養(yǎng)老院時使用;要考慮獲得貸款后可能失去政府提供的某些福利。 
          在澳大利亞,反向抵押貸款不是政府的一項政策,而是金融機(jī)構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)產(chǎn)品,因此存在風(fēng)險。大多數(shù)反向抵押貸款利率較高,而且是復(fù)式利率,可能導(dǎo)致貸款者債務(wù)膨脹,以致需要進(jìn)老人院時湊不足入住押金。 
          此外,一旦房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)會對居住者提出要求,將房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)。而老人本身很可能已沒有能力干修房子的活兒,請工人來做的費用又相當(dāng)高。如果居住者想請其他人來一起居住,或是對房屋進(jìn)行裝修、出租等,都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。 

          美國:市場空間小

          美國政府自1989年開始試點運行“以房養(yǎng)老”,到1998年轉(zhuǎn)為正式項目。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后,如今每年簽約量只有7萬左右,市場空間非常狹小。 
          “以房養(yǎng)老”在美國被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統(tǒng)抵押貸款不同的是,它無需按月還款,而是在老人去世后,銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價值超過貸款本息,剩余部分歸還給繼承人;如果房產(chǎn)價值不足以償還貸款本息,由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額;子女如想繼承房產(chǎn),也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。 
          這種做法的好處是讓老人能夠“以房養(yǎng)老”,同時避免“無家可歸”,只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所,銀行就不能收走房產(chǎn)。 
          美國保險業(yè)巨頭信安金融集團(tuán)總裁施柏文告訴新華社記者,美國人的退休收入主要有三個來源,一是政府提供的社會保障金,所有美國老人都有這部分收入,是保障最基本生活的資金來源;二是企業(yè)年金等私人養(yǎng)老保險項目提供的養(yǎng)老金,部分美國老人有這筆收入,是改善退休生活的資金來源;三是個人存款,這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養(yǎng)老收入的補(bǔ)充,并非核心收入來源。 
          與澳大利亞不同的是,“反向抵押貸款”由政府提供擔(dān)保。今年9月27日,美國聯(lián)邦住房管理局局長卡羅爾·加蘭特致信國會說,該機(jī)構(gòu)需財政部提供17億美元援助。這是該機(jī)構(gòu)79年歷史上首次申請援助資金,而“以房養(yǎng)老”項目是最主要的損失來源。 
          2007年至2009年次貸危機(jī)期間,美國房價大幅下跌,許多“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息。作為項目擔(dān)保人,美國聯(lián)邦住房管理局需動用保險基金彌補(bǔ)銀行損失,這讓該機(jī)構(gòu)損失50億美元。 

          新加坡:套現(xiàn)不明顯

          上世紀(jì)90年代,反向按揭率先在獅城試水,2006年擴(kuò)大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場,但反應(yīng)冷淡。政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃,允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源,但同樣應(yīng)者寥寥。 
          屋契回購計劃規(guī)定,達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲),只要家庭月收入不超過3000新元,且名下沒有其他房產(chǎn),即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局,獲2萬新元津貼,并以30年租約繼續(xù)居住。部分屋契套現(xiàn)金額用于填補(bǔ)屋主公積金戶頭,屋主加入公積金終身入息計劃,晚年可以每月領(lǐng)取一筆固定現(xiàn)金。 
          郭祖恒今年67歲,妻子8年前去世,膝下無子,與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購置的三房式組屋。他參與了屋契回購計劃,以30萬新元將剩余70年屋契賣給建屋發(fā)展局,其中17萬用于支付未來30年房租,剩余13萬大多歸入公積金賬戶,每月領(lǐng)取700新元,基本滿足一家開支。 
          “很多人跟我說,如果在公開市場賣這套房,可以拿到更多錢,但是我覺得太麻煩。我覺得這個計劃很好,可以繼續(xù)住在自己的房子里,留在熟悉的社區(qū),”郭祖恒說。不過他承認(rèn),如果有孩子,他一定不會賣房子養(yǎng)老,會把房子留給孩子。 
          屋契回購計劃自2009年推出至今,只有474名申請者。遇冷原因是套現(xiàn)作用不明顯,需優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶;很多老人擔(dān)心,30年期滿后若還健在,是否會無家可歸;一些老人原本屬于低收入人群,可從非盈利機(jī)構(gòu)獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù),參與計劃后能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。 
          除屋契回購計劃以外,政府還推出樂齡安居花紅計劃,鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋,搬到小型組屋或公寓,以領(lǐng)取樂齡安居花紅,最多可達(dá)2萬新元。但這一計劃也因需用一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金戶頭而遇冷。
          專家認(rèn)為,在新加坡這個以華人為主的社會中,靠子女養(yǎng)老仍是主流,房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。          (據(jù)新華社)

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