房產(chǎn)稅或先征新房 稅率約0.8%-1%
下月，十八屆三中全會(huì)將要召開，近日公布的383改革方案提出：“建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征。”這給房地產(chǎn)新政指明了路線。
近日，廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長、知名的房地產(chǎn)研究專家戴亦一教授表示，土地財(cái)政是目前房地產(chǎn)泡沫的幕后推手，取消地方政府的土地財(cái)政，取而代之以按年征收的房產(chǎn)稅勢在必行，具體方案可能既不是重慶和上海模式，也不是根據(jù)套數(shù)差別征收的劫富濟(jì)貧方式，更不會(huì)是一刀切的美國模式，估計(jì)在全國推行的房產(chǎn)稅方案，很可能采取平穩(wěn)切換的雙軌制過渡模式：新老劃斷，先對(duì)新房征收房產(chǎn)稅，舊房暫不征，等滿70年后再按年征收房產(chǎn)稅。稅率不會(huì)像美國那樣高達(dá)3%，估計(jì)可能在0.8%~1%。
“中國樓市泡沫是中國經(jīng)濟(jì)潛在的一個(gè)炸彈，必須盡早拆除。”近日，廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長、知名的房地產(chǎn)研究專家戴亦一教授在廣州舉行的廈門大學(xué)EMBA公開課上如此表示。戴亦一表示，取消地方政府的土地財(cái)政，取而代之以按年征收的房產(chǎn)稅勢在必行。
取消土地財(cái)政是關(guān)鍵
“中國樓市有泡沫”，戴亦一肯定地說，目前北、上、廣、深的樓價(jià)收入比大概是30～60，是國際的8到10倍。這個(gè)泡沫目前仍在加速膨脹，自去年年中以來，個(gè)別地方的房價(jià)漲了50%以上。
戴亦一表示，與高房價(jià)并行的必然是高租金、高工資、高物流成本，這給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的包袱。更令人擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)市場與中國的宏觀經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)安全密切相連，如果任由樓市泡沫繼續(xù)膨脹，很快就會(huì)爆炸崩盤，將中國經(jīng)濟(jì)帶入泥潭。
“拆樓市泡沫這個(gè)潛在的炸彈，并保證經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)不會(huì)硬著陸，關(guān)鍵在于土地財(cái)政的改革。”戴亦一表示，目前，政府在大力打擊貪腐，整頓吏治，就是為了削減政府開支，為土地財(cái)政改革做準(zhǔn)備。
3-5年內(nèi)樓市不會(huì)崩盤
如何在終結(jié)土地財(cái)政的同時(shí)，防止房價(jià)崩盤并不引爆地方債務(wù)這枚炸彈，戴亦一認(rèn)為目前是有辦法解決的。城鎮(zhèn)化是第一張王牌。中國居民儲(chǔ)蓄存款超過了40萬億元，城鎮(zhèn)常住人口卻僅50％左右，大家都想進(jìn)城，這為我們提供了城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)。對(duì)于房子，老百姓仍然存在較大的需求。有趣的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行時(shí)，政府要靠房地產(chǎn)來救經(jīng)濟(jì)，這時(shí)是買房的好時(shí)機(jī)，“當(dāng)儲(chǔ)蓄不夠時(shí)，樓市才會(huì)崩盤。”
政府手中的第二張王牌，就是目前中央政府債務(wù)較低，可以通過發(fā)行國債來進(jìn)行公共設(shè)施的投資。
第三，迫不得已時(shí)，中央政府還可以適度放松銀根。
這些王牌可確保短期內(nèi)樓市不會(huì)崩盤。戴亦一表示，只要不亂拆彈，例如不出臺(tái)劫富濟(jì)貧式的懲罰性房產(chǎn)稅，中國經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)要保7%以上的增長率是不難的，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸，樓市3到5年內(nèi)也不會(huì)崩盤。
焦點(diǎn)關(guān)注
新房、舊房雙軌制
切換過渡可能性大
戴亦一說，樓價(jià)泡沫歸根結(jié)底是土地財(cái)政作祟。取消地方政府的土地財(cái)政收入，必須減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)和支出缺口，這是解決土地財(cái)政的關(guān)鍵所在，否則容易引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)和金融系統(tǒng)的危機(jī)。
在房地產(chǎn)稅的具體方案上，“我預(yù)期將參考美國模式改革中國目前的土地財(cái)政，變一次性的賣地收入為每年分期付款型的房產(chǎn)稅。”
383改革方案精確提出：“建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度。建立土地價(jià)值評(píng)估體系。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征。”
三大房產(chǎn)稅模式均不可
關(guān)于房產(chǎn)稅的征收模式，目前市場流傳三個(gè)版本：一種是重慶和上海模式，在持有環(huán)節(jié)征收，而且是針對(duì)部分高端住宅征收；一種是美國模式，在保有環(huán)節(jié)一刀切征收，對(duì)所有房產(chǎn)按照價(jià)值征收一定比率的房地產(chǎn)稅；第三種模式是在保有環(huán)節(jié)劫富濟(jì)貧的差別征收：第一套不征，第二套輕征，對(duì)第三套以上住房則重稅。
戴亦一分析稱，以上模式都不可能。因?yàn)樯虾：椭貞c模式既不能降低房價(jià)，又不能解決地方政府的稅收問題；美國模式能有效解決稅收問題，但是新舊一起征不公平，因?yàn)榕f房都已經(jīng)一次性將70年的土地出讓金繳交給政府了，而且也會(huì)影響低收入人群，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定；劫富濟(jì)貧的模式恐怕也是一廂情愿，因?yàn)槿绻麑?duì)第三套以上住房征收重稅，則富人會(huì)大量拋售三套以上住房，樓市可能崩盤，而且會(huì)導(dǎo)致富人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移海外。這一模式推崇者最多，也最為危險(xiǎn)。
或采取雙軌制過渡模式
戴亦一表示，其預(yù)期中國將采取的征收房產(chǎn)稅的模式，將是平穩(wěn)切換的雙軌制過渡模式：在取消土地財(cái)政的基礎(chǔ)上，新房子直接切換到按年征收的房地產(chǎn)稅；舊房子暫不征收，待70年滿了以后，再切換到按年征房產(chǎn)稅。對(duì)于低標(biāo)準(zhǔn)的自住房，可盡量降低稅率。這種模式會(huì)導(dǎo)致新房降價(jià)，從而倒逼地價(jià)下降，帶動(dòng)整個(gè)房價(jià)下調(diào)，但又不會(huì)導(dǎo)致舊樓價(jià)格大跌，因?yàn)檫@些房子在屆滿70年之前不用繳納房產(chǎn)稅。在出臺(tái)房地產(chǎn)稅征收后，目前的限購和限貸等行政性干預(yù)手段一定會(huì)同步取消。
2-3年內(nèi)激進(jìn)舉措難出臺(tái)
不過，由于地方政府的土地財(cái)政由一次性賣地變?yōu)榉制谡魇眨?cái)政一定會(huì)特別緊，地方政府怎么渡過未來5～10年的難關(guān)呢？關(guān)鍵是要削減地方政府的財(cái)政支出負(fù)擔(dān)，中央政府上收部分事權(quán)。開征房產(chǎn)稅，一定要各項(xiàng)配套措施準(zhǔn)備好了才能推出，因此預(yù)期2~3年內(nèi)不可能有很激進(jìn)的舉措出臺(tái)。
股市：
房地產(chǎn)股持有半年以上必有行情
若出臺(tái)房產(chǎn)稅，房價(jià)將如何走？房企業(yè)績將受怎樣的影響呢？
戴亦一認(rèn)為，新房子交稅，新拍土地上開發(fā)的房子價(jià)格將有所下跌；對(duì)舊房價(jià)格影響不會(huì)太大，最終市場會(huì)在新房和舊房之間達(dá)成平衡。對(duì)于目前沒買房的剛性需求者，戴亦一表示，有錢的人可放心買，入了手的房子價(jià)格不會(huì)跌；沒錢的也別急，可等政策出臺(tái)后新房價(jià)格下跌了再入手。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，戴亦一認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺(tái)是利好，因?yàn)橐郧胺康禺a(chǎn)商賺的錢大部分都用來買地了，土地財(cái)政取消后，樓價(jià)會(huì)有所下跌，但是土地成本也會(huì)下跌，房地產(chǎn)商的利潤未必會(huì)受擠壓。而且，如果政策明朗了，樓市崩盤危險(xiǎn)解除，利空出盡了，有利于房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。戴亦一甚至表示：“地產(chǎn)股持有半年以上，必有大行情！”
精彩發(fā)言
“中國樓市泡沫是中國經(jīng)濟(jì)潛在的一個(gè)炸彈，必須盡早拆除。如何拆解這個(gè)炸彈，又保證經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)不會(huì)硬著陸，將是十八屆三中全會(huì)的主旨之一。”
“拆除房地產(chǎn)市場的泡沫需要緩沖時(shí)間，就像飛機(jī)在飛行過程中發(fā)現(xiàn)幾個(gè)大問題，但是要慢慢修，首先得保證飛機(jī)不會(huì)掉下來。”
“2008年李嘉誠也將上海北京的許多物業(yè)賣了，現(xiàn)在來看，賣錯(cuò)了時(shí)點(diǎn)；李嘉誠此次撤離，以后也一定會(huì)后悔的。”