溫州，中國樓市曾經(jīng)的投資風(fēng)向標，房價曾經(jīng)最為堅挺，并一度接近上海、北京、深圳等一線城市。但在最近全國70多個大中城市普漲的情況下，溫州卻連續(xù)25個月單邊下滑，成為唯一下跌的“孤城”。
什么因素導(dǎo)致溫州樓市“冰與火”瞬間切換的市場境界？溫州樓市還具備中國樓市走勢的風(fēng)向標意義嗎？溫州樓市斷供這一現(xiàn)象是否將在全國蔓延？近日，中國證券報記者再赴溫州進行實地調(diào)查。
法院進駐淘寶變“掌柜”
最近，溫州鹿城區(qū)法院將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)做起“掌柜”，專拍賣房產(chǎn)和名車。
29日上午9時許，溫州鹿城區(qū)人民法院資產(chǎn)處置拍賣正在淘寶進行，一處標的為“溫州鹿城區(qū)九州大廈1幢415室”的房產(chǎn)，還有50分鐘就結(jié)束拍賣，市場評估價為144.3萬元，起拍價為95萬元，上午9時已經(jīng)有12人報名，加價幅度1萬元，競價周期1天，延時周期5分鐘/次，拍賣競價前淘寶系統(tǒng)將凍結(jié)競買人支付寶賬戶內(nèi)的資金作為應(yīng)繳的保證金，拍賣結(jié)束后未能競得者凍結(jié)的保證金自動解凍，凍結(jié)期間不計利息。最終出價26次，最后成交價為124萬元。
和該房產(chǎn)同時拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區(qū)法院已經(jīng)結(jié)束的拍賣157起，72起因“零出價”而流拍。
“法院的服務(wù)比一般的房產(chǎn)中介還專業(yè)，但因為是法院拍賣，房產(chǎn)被法院查封，部分視頻中的房屋內(nèi)一片狼藉。”溫州當?shù)匾恢薪槿藛T稱。
鹿城區(qū)法院提醒，標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔(dān)。
不僅溫州鹿城區(qū)人民法院在淘寶進行司法拍賣，溫州市中級人民法院以及溫州轄區(qū)內(nèi)其他區(qū)縣的法院也在網(wǎng)上進行司法拍賣。
中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產(chǎn)是錦玉園4幢2003室，該房產(chǎn)為綠城集團開發(fā)，421平方米，也是“二進宮”拍賣，市場評估價2240.5萬元，起拍價為1523萬元，報名人數(shù)4名，但圍觀人數(shù)達1359人，保證金150萬元。累計出價206次，被競買號為“R2057”的買家以1886萬元成交，折合單價為4.48萬元/平方米。
“這房產(chǎn)的價格和最高峰時相比，縮水一半。”當?shù)刂薪槿藛T稱，拍賣成交價比市場稍低一些。
2006年末，綠城集團以33億元一舉摘取溫州天盛地塊，在甌江畔開始了“世界級都市綜合體”的造夢之旅。2010年，綠城鹿城廣場錦玉園一期價格從2008年首次開盤時的4.38萬元/平方米一路攀升到7萬至10萬元/平方米，將溫州房價推向高潮。
這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當?shù)亻_發(fā)商說，司法拍賣房給剛需購房者增加了一個新的購房途徑，即使會遇到問題，也有司法途徑給自己維權(quán)。“網(wǎng)上司法拍賣與傳統(tǒng)拍賣行拍賣相比，擁有操作簡單、零傭金等優(yōu)勢，且拍賣房還不存在限購的問題。”
“司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優(yōu)勢的。”據(jù)溫州鹿城區(qū)法院介紹，拍賣房的評估是以市場價為基準，但所取的是相對保守的市場價格區(qū)間內(nèi)的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價，即在評估價的基礎(chǔ)上有降價的幅度。
此外，一次、二次流拍后，起拍價都還有20%以內(nèi)的降價空間。這也是很多有經(jīng)驗的競拍者在第一次拍賣時會選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才會出手。
溫州樓市或繼續(xù)下跌
25日，中國證券報記者到綠城廣場的錦玉園樓盤現(xiàn)場探訪，除了零星開業(yè)的咖啡館和名品店外，一樓很多商鋪尚未租出。錦玉園對面就是甌江，江面的冷風(fēng)吹來，綠城廣場佇立的幾座大樓顯得格外荒涼。
中國證券報記者在幾家房產(chǎn)中介了解到，2012年年初以來，溫州房價就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%。21世紀不動產(chǎn)的經(jīng)紀人告訴中國證券報記者，現(xiàn)在綠城錦玉園中面積超過400平方米的房產(chǎn)，售價在4.5萬元/平方米，145平方米左右的房產(chǎn)，價格大約4.2萬元/平方米，因業(yè)主需要現(xiàn)金，如有意購買價格還可以面談。
不僅綠城集團，溫州最大的房地產(chǎn)商中梁置業(yè)，其開發(fā)的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現(xiàn)不同程度的降價。
中國證券報記者采訪發(fā)現(xiàn)，臨近年底，開發(fā)商降價意愿明顯上升。隨著庫存壓力持續(xù)增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發(fā)商，部分樓盤已經(jīng)扛起了降價大旗。前幾年房價表現(xiàn)并不遜于溫州市區(qū)的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。
繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽縣再現(xiàn)“爛尾樓”事件。一個名為“海林軒”的項目因開發(fā)商欠下巨額債務(wù)、資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致項目進展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經(jīng)爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。
29日，溫州平陽縣政府做出《關(guān)于同意調(diào)整鰲江鎮(zhèn)海林軒商住樓項目的批復(fù)》，項目業(yè)主由溫州立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和溫州柳成集團變更為溫州豐達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內(nèi)發(fā)生，那些財務(wù)狀況不太健康的企業(yè)尤其容易倒下。
“去年民間信貸危機之后，或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當?shù)匾晃环ü俦硎荆瑐鶛?quán)人存在恐慌心理，急于收回自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。
國家統(tǒng)計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房價連續(xù)第25個月下跌。溫州市長陳金彪坦言，溫州樓市價格確實連續(xù)下跌，但均價依然排在全國第8位。
溫州樓市價格下跌，導(dǎo)致土地市場的降溫。目前溫州住宅地價環(huán)比、同比處于“負增長”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認為，溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。
此外，2013年溫州市區(qū)擬供應(yīng)住宅用地922畝，而過去五年溫州市區(qū)年均出讓商品住房建設(shè)用地僅417.118畝，土地量的加大，也在一定程度增加樓市供應(yīng)，稀釋房價。
高杠桿后遺癥
而來自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。
溫州當?shù)啬成虡I(yè)銀行人士透露，溫州房價曾經(jīng)上漲過快，最主要的一個因素就是杠桿放得太高。這一風(fēng)險帶來的后遺癥正在顯現(xiàn)。
前幾年溫州樓市最火爆時，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房產(chǎn)，市場價600萬，按照80%的估值、最高抵押貸款比例七成計算，最多能得到336萬元的貸款。由于溫州獨特的信用體系，購房者還能去擔(dān)保公司等其他金融機構(gòu)進行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。但當房價下跌時，可能出現(xiàn)的情況就是房屋時值低于貸款總額的情況，這時候就可能出現(xiàn)斷貸的情況。
“這就是次貸。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所高級研究員陳鴻直言，過去最瘋狂的時候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產(chǎn)。美國次貸危機后商品房斷供的報道不斷見諸媒體，如今這一現(xiàn)象正在溫州上演。
溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，溫州已發(fā)生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%；由擔(dān)保鏈風(fēng)險傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
天浩置業(yè)中介人士稱，一手期房和拍賣房源集中上市，對二手市場影響巨大。近兩月二手市場交易冷淡，有些房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人已裁員近半。他們對年底市場不看好，覺得房價將繼續(xù)微跌，交易進入下行軌道。
銀行界人士稱，隨著年末到來，信貸還款日期接近、企業(yè)年底結(jié)賬、資金嚴重短缺等因素，會繼續(xù)給溫州二手房價下跌帶來壓力。現(xiàn)在市場已經(jīng)不存在“炒房一族”，高價房無人接盤，瘋狂搶購潮已經(jīng)永遠不可能出現(xiàn)，所以溫州房價進入下行通道，也在意料中。
對于溫州房價的下滑趨勢是否會傳導(dǎo)到上海、杭州等大城市，溫州二十一世紀不動產(chǎn)運營總監(jiān)黃慧華認為這種可能性并不大。“溫州的情況有其特殊性，主要是2011年起開始爆發(fā)的信貸危機，讓一大批本地的豪宅買家資金鏈出現(xiàn)問題，被迫進行拋售。上海高檔住宅購買者的群體與溫州并不一樣，出現(xiàn)類似下滑的可能性不大。”