《證券日?qǐng)?bào)》記者在上海自貿(mào)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，多棟寫字樓幾乎滿租，甚至出一套房源當(dāng)天就會(huì)被搶租
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪了中國(上海)自有貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱自貿(mào)區(qū))內(nèi)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目。在采訪過程中，記者看到，來往于個(gè)別辦公大樓咨詢租賃業(yè)務(wù)的人非常多，甚至有的人連話都插不上。
“從整個(gè)自貿(mào)區(qū)內(nèi)可租辦公樓的存量來看，遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求量。”世邦魏理仕研究院董事謝晨接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“目前來看，多個(gè)辦公大廈都已經(jīng)接近滿租，而且租金上升趨勢(shì)非常快”。
值得注意的是，同策咨詢研究部向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的一份報(bào)告顯示，10月上旬外高橋自貿(mào)區(qū)租金4.9元/平方米每天，較年初上漲207%，該增長(zhǎng)速率超過傳統(tǒng)CBD十年漲幅，而且目前價(jià)格仍處于動(dòng)蕩上揚(yáng)期。
此外，記者在調(diào)查中獲悉，有不少寫字樓的業(yè)主或者持有企業(yè)看好租金升值空間，并不著急出租，正待“坐地漲價(jià)”。
租金暴漲仍幾遭搶空
10月23日，《證券日?qǐng)?bào)》記者來到上海外高橋自貿(mào)區(qū)內(nèi)，在發(fā)現(xiàn)自貿(mào)區(qū)管委會(huì)門口長(zhǎng)龍般等待注冊(cè)公司的隊(duì)伍后，記者還發(fā)現(xiàn)，與自貿(mào)區(qū)管委會(huì)相鄰的是一棟20多層高的辦公大廈，名為湯臣國際貿(mào)易大廈。該樓樓下支起了一個(gè)指示牌，上面用黑色手寫大字說明了這樣的信息，咨詢租金請(qǐng)直接上21樓，還標(biāo)注了指示箭頭。同時(shí)，大廈門口有很多人進(jìn)進(jìn)出出。
“現(xiàn)在這個(gè)大樓實(shí)體出租的辦公室每天每平方米最高已經(jīng)到10元了，以前也就3元，漲了3倍左右。”一位辦理注冊(cè)公司的代理中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“9月末自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，租金一下子就漲起來了”。
而當(dāng)本報(bào)記者以咨詢租賃業(yè)務(wù)為由與幾位進(jìn)出該大樓的行人聊天后發(fā)現(xiàn)，湯臣國際貿(mào)易大廈的“租賃生意”非常好。
“我是想注冊(cè)資本金1億元的公司，想在這個(gè)大樓租一個(gè)辦公室，但沒想到，租金比我預(yù)想的貴了很多，而且?guī)缀跻呀?jīng)沒有多少選擇性了。”一位拿著資料袋，穿灰色西裝的男士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，好的位置租金已經(jīng)超過每天每平方米8元了。
值得一提的是，在時(shí)隔5天之后，當(dāng)記者再次核實(shí)該樓租賃情況時(shí)，湯臣國際貿(mào)易大廈的相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“200平方米左右的辦公室已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在我們大廈僅剩下零星幾套房源，沒多少面積可以出租了。”而且該人士說話語氣并不見一般銷售人員的推介熱情，反倒在回答記者問題時(shí)顯得漫不經(jīng)心，說話時(shí)斷時(shí)續(xù)。“現(xiàn)在主要有兩套房源，一套100多平方米，一套57平方米左右。加上物業(yè)管理費(fèi)后，100多平方米的那套年支付費(fèi)用要達(dá)到40萬元左右”。
事實(shí)上，據(jù)世邦魏理仕研究院的一份研究報(bào)告顯示，湯臣國際貿(mào)易大廈為園區(qū)內(nèi)目前租金最貴的寫字樓，從原來的每天每平方米3元上漲至9月底的每天每平方米4.5元。國慶長(zhǎng)假后，報(bào)價(jià)又調(diào)整至每天每平方米7元，而目前的租金每天每平方米為8元。
也就是說，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，該樓租金上漲幅度為167%。此外，經(jīng)記者調(diào)查獲悉，除了一些企業(yè)用于自身辦公而不出租外，像誠信國際大廈等寫字樓都已經(jīng)幾乎達(dá)到滿租狀態(tài)，租金也由原來的每天每平方米1.5元上升至3元。一位業(yè)內(nèi)人士向記者戲稱，“出一套沒一套，你越猶豫損失越大”。
部分開發(fā)商“惜租”待漲
值得一提的是，同策咨詢研究部提供的上海外高橋自貿(mào)區(qū)二手辦公租金走勢(shì)圖數(shù)據(jù)顯示，1月-8月，外高橋自貿(mào)區(qū)區(qū)域辦公產(chǎn)品租金較為穩(wěn)定，在1.6元-2元/平方米每天之間徘徊，隨著8月末自貿(mào)區(qū)獲批，9月租金環(huán)比漲25%，9月底自貿(mào)區(qū)掛牌，租金再次瘋狂上漲，漲幅高達(dá)96%。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從上述數(shù)據(jù)來看，以內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目陸家嘴商務(wù)廣場(chǎng)為例，租金為每天每平方米6元-7元。
由此可見，外高橋自貿(mào)區(qū)辦公租金水平已超過或接近中環(huán)以內(nèi)傳統(tǒng)辦公區(qū)域平均水準(zhǔn)，其上沿租金與陸家嘴下沿租金相近。
但即使這樣，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的多數(shù)辦公樓所有者也并不愿意立刻報(bào)價(jià)進(jìn)而出租其物業(yè)。
“部分小業(yè)主或者空置單位并不著急出租。”謝晨向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但市場(chǎng)需求量很大，所以一般一套房源入市后，可能一兩天內(nèi)就被市場(chǎng)消化了。僅從租賃主體來看，貿(mào)易類和投資類的企業(yè)較多，尤其有些投資類企業(yè)需要的實(shí)體辦公樓面積可能并不大，但注冊(cè)公司數(shù)量卻非常多。因此，自貿(mào)區(qū)內(nèi)辦公樓面積存量目前呈現(xiàn)需求量大于供給量的不平衡市場(chǎng)現(xiàn)狀。
事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了一些業(yè)主借勢(shì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)租金暴漲而“惜租”，等待“坐地漲價(jià)”外，一些開發(fā)企業(yè)實(shí)際上也正在醞釀“惜租”之策。
“我們目前不能簽租賃合同，至于什么時(shí)候能夠出租也不確定”。位于自貿(mào)區(qū)內(nèi)一幢中高端辦公大樓的銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，目前這棟樓還不知道是否出租，公司高層正在商議中。但其坦言，即使出租，租金價(jià)格也會(huì)定的比較高。
對(duì)此，張宏偉向本報(bào)記者表示，目前區(qū)域內(nèi)租金依舊處于變動(dòng)期，多數(shù)開發(fā)商和小業(yè)主“捂盤惜售或惜租”，等待租金的再次上漲。不可忽視的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者在自貿(mào)區(qū)管委會(huì)門口，目睹了“大軍”般進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)注冊(cè)公司的場(chǎng)面，業(yè)內(nèi)對(duì)該區(qū)域內(nèi)租金上漲前景也非常看好。
不過，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我們認(rèn)為上海自貿(mào)區(qū)提前預(yù)支了后期租金，明年租金預(yù)計(jì)相對(duì)穩(wěn)定”。