有人說(shuō)：買房其實(shí)就是一場(chǎng)豪賭，其過(guò)程頗有些驚心動(dòng)魄，特別是選擇小產(chǎn)權(quán)房。
近期內(nèi)地房?jī)r(jià)的加速上漲、銀行貸款政策收緊的態(tài)勢(shì)愈演愈烈，這些都讓“剛需一族”大喊傷不起。在這種情形下，許多剛需族不得不將目光投向有“產(chǎn)”無(wú)“權(quán)”的小產(chǎn)權(quán)房，而這似乎已成為許多剛需置業(yè)者無(wú)奈的選擇。
小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花
價(jià)格直逼商品房
相對(duì)總價(jià)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的商品房，小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)價(jià)一般僅需幾十萬(wàn)元，這對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)是頗具吸引力的。
在深圳市龍華清湖片區(qū)，滿街派發(fā)的地產(chǎn)廣告以及一大片已建、在建的樓房透露出小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)按捺不住的躁動(dòng)。尚城雅園、鑫園……聽(tīng)到這些光鮮亮麗的名字，不禁讓人短暫忘卻了這些小產(chǎn)權(quán)房的特殊身份，進(jìn)而充滿了期待。
站在清湖的三聯(lián)路上，購(gòu)房者小張指著一排一排的樓房說(shuō)：“這些密密麻麻的，都是小產(chǎn)權(quán)房。”記者隨小張來(lái)到其中一個(gè)叫鑫園小產(chǎn)權(quán)房樓盤，售樓員小藝似乎看出小張心中的疑慮，
“這邊房子雖然多，有的環(huán)境也不怎么樣，但基本上都出租出去了，我們這還是帶電梯的小高層，很實(shí)用的。”小藝介紹道，“不遠(yuǎn)處的那個(gè)幸福城商品房新盤都賣到每平方米2萬(wàn)多了，一般人可買不起。”
從小藝手上的銷售表來(lái)看，樓層朝向較好的單位基本都已經(jīng)售罄。小藝給小張算了一筆賬：一套73平方米的兩室兩廳折后價(jià)為43.8萬(wàn)元、一套107平方米的三室兩廳要價(jià)62.5萬(wàn)元，兩者均價(jià)大約都是每平方米6000元。而這里的兩房月租金也要接近2000元，這么算下來(lái)，出租收益率還算不錯(cuò)。但被問(wèn)到如何證明房子產(chǎn)權(quán)時(shí)，小藝小聲說(shuō)道，“付款時(shí)買家要與開(kāi)發(fā)商簽訂銷售合同，還有一份律師事務(wù)所經(jīng)手的見(jiàn)證書。但如果自住是完全沒(méi)問(wèn)題的。”
除了龍華片區(qū)，南嶺村也顯示出深圳市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的縮影。當(dāng)?shù)厥蹣侵薪閷?duì)記者表示，最新發(fā)售的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米7000元。一套兩室兩廳、面積有80多平方米的房，雖然其實(shí)用率很低，但售樓員似乎并不擔(dān)心賣不出去：“房子就設(shè)計(jì)成那樣，一分錢一分貨！”
記者還了解到，位于深圳市區(qū)的一些小產(chǎn)權(quán)房更是賣到了商品房的價(jià)格，例如位于深圳市羅湖區(qū)的田貝花園，是深圳城中村改造政策出臺(tái)后首個(gè)由村民自籌資金自建改造的城中村項(xiàng)目。這里的一些村民也選擇將房子出售，價(jià)格在每平方米20000元左右，與附近的二手商品房的價(jià)格相差無(wú)幾。
剛需一族無(wú)奈低頭
小張考慮了很久，最終還是決定在龍華買一套小產(chǎn)權(quán)房。
“萬(wàn)一政府要拆除小產(chǎn)權(quán)房，那該怎么辦？”這是小張對(duì)中介問(wèn)得最多的一句話。
“你想想，深圳超過(guò)一半的房子都是小產(chǎn)權(quán)房，這么多人住在這里還不是一樣過(guò)得好好的，現(xiàn)在還漲價(jià)了呢！”一個(gè)中介回答說(shuō)。
事實(shí)也是如此。據(jù)相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，截至去年12月，深圳違法建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，占深圳市總建設(shè)量的半壁江山。
“幾十萬(wàn)元在市區(qū)做個(gè)首付都困難，但在這里就能買個(gè)百來(lái)平米的房子，住得寬敞又舒服，比蝸居強(qiáng)多了。”小張自我寬慰地說(shuō)，“大家都知道小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，但我是自住，又不是炒樓。”
其實(shí)，迫使小張無(wú)奈地選擇小產(chǎn)權(quán)房還有一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的原因—近期，房貸政策收緊使購(gòu)房門檻提升并導(dǎo)致置業(yè)者成本增加，直接影響到剛需群體的入市熱情。“我本來(lái)在市區(qū)找了很多二手房，房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲到這個(gè)程度了，現(xiàn)在銀行首套房貸利率還要上調(diào)10%～15%，就連二手房評(píng)估價(jià)也上調(diào)了10%～15%！如此高壓，我們這種打工一族實(shí)在是扛不住了。”
以租代購(gòu)成為選擇
小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是普遍存在的現(xiàn)象，只是在深圳更加突出罷了。迫于高企的房?jī)r(jià)和住房的剛性需求，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”，剛需一族的無(wú)奈顯而易見(jiàn)。但不能否認(rèn)的是，盡管小產(chǎn)權(quán)房有“產(chǎn)”無(wú)“權(quán)”，但在客觀上擴(kuò)大了房屋的市場(chǎng)供應(yīng)，給打工一族提供了低廉的住處，讓他們多了一個(gè)留在深圳的理由。有市場(chǎng)人士呼吁給集體土地入市“松綁”，給小產(chǎn)權(quán)房“確權(quán)”，這些似乎都顯得迫在眉睫。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，由于小產(chǎn)權(quán)房并被未納入商品房交易體系，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房一直是空白，也使得一些潛在客戶轉(zhuǎn)投小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，但這并不意味建議置業(yè)者選擇小產(chǎn)權(quán)房。徐楓強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房雖然便宜，但在合法性、房屋質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、周邊配套等方面有很明顯的弊端。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，房貸利率的收緊在一定程度上有利于小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的交投活躍，但小產(chǎn)權(quán)房因受到法律與政策限制，存在嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，因此置業(yè)者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該謹(jǐn)慎。他建議，如果暫時(shí)買不起商品房可先租房后買房，以避免受到不必要的損失。