澳大利亞：敬而遠之
說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”卡蘿爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因為她從來沒有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過。在她看來，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是想要自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。
在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產(chǎn)品。 根據(jù)德勤會計師事務所2012年6月的統(tǒng)計，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元。總體而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務、增加退休后收入。
新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說，反向抵押貸款只適合于部分老人，特別是沒有孩子的老人。她說，申請這種貸款是一個非常嚴肅的決定。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢，將來入住養(yǎng)老院時使用；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導致家庭糾紛。
麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風險。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，這可能導致貸款者的債務迅速膨脹，導致老人在需要進老人院居住時湊不足入住的押金。
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算，假設一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達到219.1123萬澳元，但連本帶息還給銀行的錢要122.3685萬澳元，也就是說，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價格更少。
美國：政府主導
瑪麗·瑪格麗特，70多歲，馬里蘭州居民。她說：“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子，但是我需要錢，房子也需要維修。”通過反向房貸，她有錢更換房子的全部電線，應付各種開銷，再也不用擔心會離開家。
為保障老人老有所居，美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動一項專為老人服務的房產(chǎn)凈值轉換貸款業(yè)務，由聯(lián)邦政府提供保險，派專業(yè)輔導員幫助符合條件的老人辦理相關手續(xù)，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭，由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里，繼續(xù)持有房產(chǎn)證，并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金。
這項計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清，也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金，需按時支付房地產(chǎn)稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續(xù)費等。
反向房貸完成之后，老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無意贖回房屋，貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款。
該項目最大的特色是政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項研究顯示，參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲，平均年收入僅1萬美元，其中60%的為獨居女性，75%沒有子女，2009年有13萬戶簽約。
新加坡：探索新模式
到2030年，兩成新加坡人將是銀發(fā)族，這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養(yǎng)老護老的政策創(chuàng)新。上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應冷淡，申請者寥寥。
不過，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃，政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源。
屋契回購計劃規(guī)定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機構建屋發(fā)展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續(xù)居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年，按揭已還清。從今年6月起，她通過組屋套現(xiàn)資金，加上此前參加的年金計劃，每月能拿到1200新元，跟她現(xiàn)在的工資相差無幾。像她這樣的獨居老人，因為沒有家庭牽絆，“以房養(yǎng)老”是一個不錯的選擇。
屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說，計劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；回購計劃條款過于繁瑣；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務，而參與計劃后每月有現(xiàn)金來源，能否繼續(xù)享有這些服務不得而知。
除屋契回購計劃以外，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋。但這一計劃也需用一定數(shù)額填補老人的公積金戶頭，因此反響同樣冷清。
很多專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，只有很小一部分需通過組屋套現(xiàn)獲得資金來源；房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。
（據(jù)新華社）