澳大利亞:敬而遠之
說起“反向抵押貸款”,也就是俗稱的以房養(yǎng)老,70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說:“不是迫不得已,我不會考慮申請這種貸款。”卡蘿爾·安坦言,她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚,因為她從來沒有考慮申請這種貸款,她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過。在她看來,只有家里急需用錢,比如孩子們需要一大筆錢,或是想要自己做生意需要一筆啟動資金,老人們才會想到這種貸款。
在澳大利亞,反向抵押貸款并不是政府的一項政策,而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產(chǎn)品。 根據(jù)德勤會計師事務所2012年6月的統(tǒng)計,截至2011年底,全澳共有4.2萬例反向抵押貸款,總金額達33億澳元。總體而言,這一金融產(chǎn)品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦,他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務、增加退休后收入。
新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說,反向抵押貸款只適合于部分老人,特別是沒有孩子的老人。她說,申請這種貸款是一個非常嚴肅的決定。在申請貸款之前,老人們一定要確保留出足夠的錢,將來入住養(yǎng)老院時使用;要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格;可能導致家庭糾紛。
麥克唐納指出,作為一種金融產(chǎn)品,反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風險。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高,而且是復式利率,這可能導致貸款者的債務迅速膨脹,導致老人在需要進老人院居住時湊不足入住的押金。
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算,假設一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款,以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例,假設房屋價值每年升值4%,到還款時,房屋價值將達到219.1123萬澳元,但連本帶息還給銀行的錢要122.3685萬澳元,也就是說,房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長,則房主能保有的房屋價格更少。
美國:政府主導
瑪麗·瑪格麗特,70多歲,馬里蘭州居民。她說:“年紀越大越留戀自己的家。我舍不得賣掉自己的房子,但是我需要錢,房子也需要維修。”通過反向房貸,她有錢更換房子的全部電線,應付各種開銷,再也不用擔心會離開家。
為保障老人老有所居,美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動一項專為老人服務的房產(chǎn)凈值轉換貸款業(yè)務,由聯(lián)邦政府提供保險,派專業(yè)輔導員幫助符合條件的老人辦理相關手續(xù),以房屋做抵押,向聯(lián)邦政府承認的貸款銀行申請反向按揭,由政府擔保老人在有生之年住在自己的房子里,繼續(xù)持有房產(chǎn)證,并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金。
這項計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”,參加者必須62歲以上,擁有自己的住房,房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清,也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金,需按時支付房地產(chǎn)稅、抵押借款利率、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續(xù)費等。
反向房貸完成之后,老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費,即使所有錢都用光,在有生之年都可以一直住在自己家里。老人去世后,貸款銀行將收回本金和利息,如果法定繼承人無意贖回房屋,貸款銀行將出售房屋。如果所售金額不足以償還所有欠款,聯(lián)邦政府將支付所余欠款。
該項目最大的特色是政府主導,而不是私營金融和保險機構的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項研究顯示,參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲,平均年收入僅1萬美元,其中60%的為獨居女性,75%沒有子女,2009年有13萬戶簽約。
新加坡:探索新模式
到2030年,兩成新加坡人將是銀發(fā)族,這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養(yǎng)老護老的政策創(chuàng)新。上世紀90年代,反向按揭率先在獅城試水,2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場,但反應冷淡,申請者寥寥。
不過,依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃,政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃,允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源。
屋契回購計劃規(guī)定,達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲),只要家庭月收入不超過3000新元,且名下沒有其他房產(chǎn),即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機構建屋發(fā)展局,獲2萬新元津貼,并以30年租約繼續(xù)居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃。她今年63歲,一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年,按揭已還清。從今年6月起,她通過組屋套現(xiàn)資金,加上此前參加的年金計劃,每月能拿到1200新元,跟她現(xiàn)在的工資相差無幾。像她這樣的獨居老人,因為沒有家庭牽絆,“以房養(yǎng)老”是一個不錯的選擇。
屋契回購計劃自2009年推出至今,只有474名申請者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說,計劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯,需優(yōu)先填補公積金賬戶;很多老人擔心,30年期滿后若還健在,是否會無家可歸;回購計劃條款過于繁瑣;一些老人原本屬于低收入人群,可從非盈利機構獲得免費或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務,而參與計劃后每月有現(xiàn)金來源,能否繼續(xù)享有這些服務不得而知。
除屋契回購計劃以外,政府還推出樂齡安居花紅計劃,鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋。但這一計劃也需用一定數(shù)額填補老人的公積金戶頭,因此反響同樣冷清。
很多專家認為,在新加坡這個以華人為主的社會中,靠子女養(yǎng)老仍是主流,只有很小一部分需通過組屋套現(xiàn)獲得資金來源;房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。
(據(jù)新華社)