作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)連續(xù)24個(gè)月的下跌之后，溫州房?jī)r(jià)普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房?jī)r(jià)腰斬，受此影響，部分購(gòu)房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭。權(quán)威部門調(diào)查顯示，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例，當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營(yíng)困難、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對(duì)轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至7月末，全市各類“棄房”共發(fā)生595例，其中，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營(yíng)困難以償還貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前實(shí)地走訪溫州十多個(gè)“明星”樓盤了解到，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬(wàn)每平方米的樓盤如今價(jià)格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬(wàn)多元，如今跌回到了每平方米2.5萬(wàn)元，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多戶入住，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
與此相對(duì)，在今年8月初溫州限購(gòu)政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同)，一些低開的新樓盤出現(xiàn)熱賣。溫州市住建部門表示，當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房?jī)r(jià)腰斬現(xiàn)象。“那些所謂腰斬的房子，原本就背離實(shí)際價(jià)值，數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市真實(shí)情況。”大多數(shù)樓盤只是降價(jià)到合理區(qū)間，部分定價(jià)合理的樓盤銷售情況有所回升。
一家國(guó)有銀行溫州分行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒(méi)有損失。因抵押貸款無(wú)法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說(shuō)，他代理的二手房樓盤都曾有個(gè)別“棄房”進(jìn)入拍賣程序。“房?jī)r(jià)大幅下降，拿到房子也抵不過(guò)給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性‘棄房’。”劉政說(shuō)，道理上是這樣，但實(shí)際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個(gè)人信譽(yù)會(huì)受到影響，所以這樣的情況并不常見。
據(jù)溫州市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)，今年1月至8月，溫州全市法院委托拍賣的財(cái)產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣的財(cái)產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，“其中有斷供房，也有很多因?yàn)槠渌m紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣。”溫州市中級(jí)人民法院司法鑒定處處長(zhǎng)張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣與其他財(cái)產(chǎn)處置一樣，都處在高點(diǎn)。
一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒(méi)有進(jìn)入到最后的拍賣程序。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會(huì)增加。
抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，“棄房”雖由房?jī)r(jià)大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時(shí)，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。
“沒(méi)辦法，做什么賠什么，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了。”溫州市鹿城區(qū)一位私營(yíng)企業(yè)主說(shuō)。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響，溫州本地民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無(wú)力償還銀行貸款，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。
據(jù)銀監(jiān)部門測(cè)算，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動(dòng)，如今房?jī)r(jià)大幅下跌，資金鏈吃緊，無(wú)法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房?jī)r(jià)處于高位時(shí)發(fā)放的貸款，可能會(huì)出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導(dǎo)致借款人主動(dòng)‘棄房’”。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽(yù)受損，會(huì)進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展、涉足房地產(chǎn)，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下，最先會(huì)從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無(wú)疑推倒了溫州房?jī)r(jià)下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房?jī)r(jià)跳水，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是，部分企業(yè)主因擔(dān)保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來(lái)，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，部分經(jīng)營(yíng)正常的借款人無(wú)力同時(shí)承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任，遂主動(dòng)選擇“棄房”。據(jù)測(cè)算，擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門測(cè)算，房屋價(jià)值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門分析指出，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險(xiǎn)仍未根除，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的外部條件并不具備。因此，預(yù)計(jì)溫州房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
“抵押+保證”成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)
記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來(lái)看，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來(lái)看，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對(duì)42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。當(dāng)前，溫州個(gè)人住房按揭貸款余額660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%。均低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
目前來(lái)看，溫州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無(wú)人接盤，過(guò)度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”溫州鑫勝房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說(shuō)。隨著樓市泡沫擠出，部分購(gòu)房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。
值得注意的是，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險(xiǎn)易爆點(diǎn)。在溫州，銀行一般會(huì)按抵押物評(píng)估價(jià)的一定比例來(lái)發(fā)放貸款，如果借款人希望申請(qǐng)更多的貸款，則往往會(huì)被要求增加保證擔(dān)保，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔(dān)保方式。
當(dāng)房?jī)r(jià)處于高位時(shí)，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時(shí)保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)很低，其擔(dān)保意愿也比較強(qiáng)烈；但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時(shí)，保證人的代償風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗?huì)相應(yīng)降低。因此，保證擔(dān)保沒(méi)有成為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防線，目前溫州“抵押+擔(dān)保”貸款不良率達(dá)7.17%，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
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溫州“全民炒房”導(dǎo)致實(shí)業(yè)“失血” |
溫州作為中國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”，如今率先出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、資本撤離、“棄房”顯現(xiàn)等樓市泡沫破裂跡象，為全國(guó)其他城市狂飆發(fā)展的樓市提出警示。“全民炒房”吸走溫州豐裕的民間資本，經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”導(dǎo)致實(shí)業(yè)“失血”、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。重振實(shí)業(yè)，推動(dòng)資本“脫虛返實(shí)”、產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，是擺脫危機(jī)的良策。
樓市“只漲不跌”神話破滅
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有個(gè)別樓盤熱賣，但溫州房?jī)r(jià)下跌遠(yuǎn)未觸底，后續(xù)下行壓力依舊巨大。當(dāng)前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應(yīng)都接近歷史高點(diǎn)，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大。與此相對(duì)，房?jī)r(jià)下跌逼出投資客、剛需承接能力有限、外來(lái)購(gòu)房者寥寥，需求大幅萎縮，后市供過(guò)于求必然引發(fā)新一輪“降價(jià)潮”。
甌海區(qū)甌海大道一側(cè)是溫州近三年多個(gè)高端樓盤的聚集區(qū)。記者走訪“香緹公館”、“鉑金”、“新京都家園”、“金域中央”等多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，這一片樓盤入住率極低，幾乎有80%以上空置，而同區(qū)域其他幾個(gè)樓盤正在施工、即將迎來(lái)開盤交付高峰。一直在此做房產(chǎn)中介的溫州京都房產(chǎn)經(jīng)理李軍武說(shuō)，“已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)有生意了，雖然房?jī)r(jià)從每平方米4萬(wàn)降到了現(xiàn)在的每平方米2.4萬(wàn)，但這只是掛牌價(jià)，根本沒(méi)人來(lái)接盤。”
更大的房屋供應(yīng)量正源源不斷涌入市場(chǎng)。新盤開發(fā)速度并未明顯降低，不少房主急于出手，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武說(shuō)，“現(xiàn)在手里面光一個(gè)樓盤就有幾十套掛牌，有的甚至是一個(gè)單元掛出來(lái)賣。”與此同時(shí)，進(jìn)入處置程序的房屋也陸續(xù)公開拍賣，盡管只有上千套的數(shù)量，但起拍價(jià)的設(shè)定對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響明顯。“幾方面的供給疊加，加之房?jī)r(jià)處于下行通道，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降壓力空前。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析道。
需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”。過(guò)去幾年，溫州一直是“三線城市、一線房?jī)r(jià)”，但這種畸高房?jī)r(jià)并不像北上廣深等城市由需求推動(dòng)，而完全是一種擊鼓傳花式的游戲。如今房?jī)r(jià)大跌，“鼓停花落”，投資客撤離。從需求結(jié)構(gòu)看，小部分當(dāng)?shù)厝思氨姸嗤鈦?lái)務(wù)工者是樓市剛需，但即使房?jī)r(jià)下降，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用，樓市需求一落千丈，房?jī)r(jià)深跌在所難免。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)表示，與2011年初調(diào)控前相比，眼下溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水幅度為26%。多位市場(chǎng)人士指出，事實(shí)上溫州樓市泡沫已經(jīng)破裂，因?yàn)榧词狗績(jī)r(jià)下降了26%，接盤者依舊寥寥。在房?jī)r(jià)下行期如果有價(jià)無(wú)市，那接下來(lái)肯定還會(huì)降價(jià)。
“全民炒房”導(dǎo)致實(shí)業(yè)發(fā)展受困
記者在溫州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“棄房”只是表象，溫州更大的問(wèn)題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中，多數(shù)企業(yè)家大玩資本運(yùn)作等虛擬經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨惡，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營(yíng)困難，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)也遭遇發(fā)展之厄。
溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主史哲說(shuō)，溫州因“炒房團(tuán)”而聞名，如今正為“炒房”付出代價(jià)。“溫州‘炒房團(tuán)’是多種因素促成的，比如，民間財(cái)富充盈、溫州人敢闖敢為、民間借貸市場(chǎng)發(fā)達(dá)，以及當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)和銀行寬松的信貸‘放水’。”曾參與“炒房”的史哲說(shuō)，當(dāng)時(shí)他周邊所有的親戚朋友，不管是企業(yè)主還是公務(wù)員，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了溫州民間資本。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達(dá)到2000億元，民間借貸占到樓市資本的約六成。“樓市就像一個(gè)磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本。”陳鴻說(shuō)，這樣的結(jié)果可想而知，企業(yè)荒廢了、民間沒(méi)錢了，資本都沉淀到樓市中去了。
“全民炒房”讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，房?jī)r(jià)下跌刺破樓市泡沫，溫州經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”后遺癥顯現(xiàn)。來(lái)自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2012年在16個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，溫州市大多數(shù)指標(biāo)處于全省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政總收入、進(jìn)出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等9項(xiàng)指標(biāo)均倒數(shù)第一。而多年前，溫州發(fā)展歷來(lái)雄居浙江省前三名。
可為其他城市警示的是，“炒房”更大的問(wèn)題是錯(cuò)失產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)會(huì)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在溫州多個(gè)“塊狀經(jīng)濟(jì)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年，這里的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)依舊是皮鞋、紐扣、拉鏈，利潤(rùn)早就被人工成本吞噬，企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營(yíng)困局。“不管是‘棄房’還是民間借貸危機(jī)、擔(dān)保鏈危機(jī)，說(shuō)到底都是因?yàn)槠髽I(yè)脫離主業(yè)、實(shí)業(yè)而起。”史哲頗為感慨地說(shuō)。
實(shí)業(yè)“失血”的后遺癥仍在繼續(xù)。一些銀行人士表示，當(dāng)前出現(xiàn)“棄房”的主因是企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，溫州企業(yè)形勢(shì)普遍不好，并非由銀行抽貸造成，而是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展路徑出了問(wèn)題。部分企業(yè)因?yàn)椤俺捶俊睘l臨倒閉，企業(yè)主紛紛歸因于銀行收貸抽貸，甚至要求政府救助，結(jié)果救下來(lái)后，他們繼續(xù)“炒房”，這樣的企業(yè)只能在“低小散”里打轉(zhuǎn)。
一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家指出，溫州企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，與銀行等很多領(lǐng)域的壟斷大有關(guān)系。作為靠市場(chǎng)雨露發(fā)展起來(lái)的地方，溫州企業(yè)幾乎涉足了可以進(jìn)入的所有行業(yè)，但是很多傳統(tǒng)行業(yè)即使做得再好，也難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。溫州需要的是壟斷行業(yè)的改革與放開。
“重振實(shí)業(yè)”方能走出困境
盡管風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但溫州“棄房”現(xiàn)象值得深思。陳鴻等專家認(rèn)為，“棄房”現(xiàn)象一方面給狂飆發(fā)展的中國(guó)樓市敲響警鐘；另一方面對(duì)各地“炒房”、“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局提出警示。
“溫州經(jīng)濟(jì)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影。”許多專家表示，溫州作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，問(wèn)題最先顯現(xiàn)。溫州房?jī)r(jià)大跌、出現(xiàn)“棄房”，為許多二三線城市敲響警鐘。中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東分析指出，“許多二三線城市面臨同樣的問(wèn)題，只是沒(méi)有溫州如此明顯而已。”最近幾年，許多二三線城市樓市存在較強(qiáng)的封閉性，投資需求拉動(dòng)的繁榮很容易掩蓋實(shí)際需求不足的現(xiàn)實(shí)。
脫離實(shí)業(yè)的樓市“炒作”只能是浮萍，一旦投資需求被限制，結(jié)局是樓市崩盤、實(shí)業(yè)受損。盡管樓市調(diào)控手段會(huì)向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)，但“去投資”仍是方向，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“后塵”。
值得注意的是，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)刺激政策和銀行信貸“放水”對(duì)溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用，也讓不少企業(yè)錯(cuò)判形勢(shì)，付出沉重代價(jià)。專家指出，當(dāng)時(shí)不少企業(yè)主都認(rèn)為錢太多、太容易貸了，結(jié)果資本過(guò)剩帶來(lái)的不是金融家的誕生，而是脫離實(shí)業(yè)“炒作”游戲盛行，今后經(jīng)濟(jì)刺激政策需更加審慎。
溫州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)重新審視發(fā)展路徑。“重振實(shí)業(yè)”、引導(dǎo)資本“脫虛返實(shí)”被確定為新的發(fā)展方向。為此，溫州市研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加快實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》等一攬子政策文件，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出，這是一個(gè)代價(jià)巨大的輪回，原本靠民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的溫州，在經(jīng)歷了一系列曲折的生死考驗(yàn)后，需要重新回到原點(diǎn)，找準(zhǔn)方向。
