溫州作為中國樓市“風(fēng)向標”，如今率先出現(xiàn)房價下跌、資本撤離、“棄房”顯現(xiàn)等樓市泡沫破裂跡象，為全國其他城市狂飆發(fā)展的樓市提出警示。“全民炒房”吸走溫州豐裕的民間資本，經(jīng)濟“脫實向虛”導(dǎo)致實業(yè)“失血”、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)錯失轉(zhuǎn)型良機。重振實業(yè)，推動資本“脫虛返實”、產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，是擺脫危機的良策。
樓市“只漲不跌”神話破滅
《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有個別樓盤熱賣，但溫州房價下跌遠未觸底，后續(xù)下行壓力依舊巨大。當前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應(yīng)都接近歷史高點，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大。與此相對，房價下跌逼出投資客、剛需承接能力有限、外來購房者寥寥，需求大幅萎縮，后市供過于求必然引發(fā)新一輪“降價潮”。
甌海區(qū)甌海大道一側(cè)是溫州近三年多個高端樓盤的聚集區(qū)。記者走訪“香緹公館”、“鉑金”、“新京都家園”、“金域中央”等多個樓盤發(fā)現(xiàn)，這一片樓盤入住率極低，幾乎有80%以上空置，而同區(qū)域其他幾個樓盤正在施工、即將迎來開盤交付高峰。一直在此做房產(chǎn)中介的溫州京都房產(chǎn)經(jīng)理李軍武說，“已經(jīng)兩個月沒有生意了，雖然房價從每平方米4萬降到了現(xiàn)在的每平方米2.4萬，但這只是掛牌價，根本沒人來接盤。”
更大的房屋供應(yīng)量正源源不斷涌入市場。新盤開發(fā)速度并未明顯降低，不少房主急于出手，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武說，“現(xiàn)在手里面光一個樓盤就有幾十套掛牌，有的甚至是一個單元掛出來賣。”與此同時，進入處置程序的房屋也陸續(xù)公開拍賣，盡管只有上千套的數(shù)量，但起拍價的設(shè)定對市場預(yù)期影響明顯。“幾方面的供給疊加，加之房價處于下行通道，導(dǎo)致房價下降壓力空前。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析道。
需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”。過去幾年，溫州一直是“三線城市、一線房價”，但這種畸高房價并不像北上廣深等城市由需求推動，而完全是一種擊鼓傳花式的游戲。如今房價大跌，“鼓停花落”，投資客撤離。從需求結(jié)構(gòu)看，小部分當?shù)厝思氨姸嗤鈦韯?wù)工者是樓市剛需，但即使房價下降，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用，樓市需求一落千丈，房價深跌在所難免。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會新聞發(fā)言人戴旭強表示，與2011年初調(diào)控前相比，眼下溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。多位市場人士指出，事實上溫州樓市泡沫已經(jīng)破裂，因為即使房價下降了26%，接盤者依舊寥寥。在房價下行期如果有價無市，那接下來肯定還會降價。
“全民炒房”導(dǎo)致實業(yè)發(fā)展受困
記者在溫州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“棄房”只是表象，溫州更大的問題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中，多數(shù)企業(yè)家大玩資本運作等虛擬經(jīng)濟，實體經(jīng)濟因“失血”而錯失轉(zhuǎn)型良機。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟環(huán)境趨惡，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營困難，以民營經(jīng)濟為主的整個溫州經(jīng)濟也遭遇發(fā)展之厄。
溫州當?shù)仄髽I(yè)主史哲說，溫州因“炒房團”而聞名，如今正為“炒房”付出代價。“溫州‘炒房團’是多種因素促成的，比如，民間財富充盈、溫州人敢闖敢為、民間借貸市場發(fā)達，以及當時經(jīng)濟刺激政策的出臺和銀行寬松的信貸‘放水’。”曾參與“炒房”的史哲說，當時他周邊所有的親戚朋友，不管是企業(yè)主還是公務(wù)員，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了溫州民間資本。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元，民間借貸占到樓市資本的約六成。“樓市就像一個磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動的資本。”陳鴻說，這樣的結(jié)果可想而知，企業(yè)荒廢了、民間沒錢了，資本都沉淀到樓市中去了。
“全民炒房”讓實體經(jīng)濟“失血”，房價下跌刺破樓市泡沫，溫州經(jīng)濟“脫實向虛”后遺癥顯現(xiàn)。來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2012年在16個主要經(jīng)濟指標中，溫州市大多數(shù)指標處于全省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、進出口總額、社會消費品零售總額等等9項指標均倒數(shù)第一。而多年前，溫州發(fā)展歷來雄居浙江省前三名。
可為其他城市警示的是，“炒房”更大的問題是錯失產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級機會。《經(jīng)濟參考報》記者在溫州多個“塊狀經(jīng)濟”鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年，這里的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)依舊是皮鞋、紐扣、拉鏈，利潤早就被人工成本吞噬，企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營困局。“不管是‘棄房’還是民間借貸危機、擔保鏈危機，說到底都是因為企業(yè)脫離主業(yè)、實業(yè)而起。”史哲頗為感慨地說。
實業(yè)“失血”的后遺癥仍在繼續(xù)。一些銀行人士表示，當前出現(xiàn)“棄房”的主因是企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，溫州企業(yè)形勢普遍不好，并非由銀行抽貸造成，而是當?shù)仄髽I(yè)發(fā)展路徑出了問題。部分企業(yè)因為“炒房”瀕臨倒閉，企業(yè)主紛紛歸因于銀行收貸抽貸，甚至要求政府救助，結(jié)果救下來后，他們繼續(xù)“炒房”，這樣的企業(yè)只能在“低小散”里打轉(zhuǎn)。
一些當?shù)仄髽I(yè)家指出，溫州企業(yè)經(jīng)營困難，與銀行等很多領(lǐng)域的壟斷大有關(guān)系。作為靠市場雨露發(fā)展起來的地方，溫州企業(yè)幾乎涉足了可以進入的所有行業(yè)，但是很多傳統(tǒng)行業(yè)即使做得再好，也難以扭轉(zhuǎn)頹勢。溫州需要的是壟斷行業(yè)的改革與放開。
“重振實業(yè)”方能走出困境
盡管風(fēng)險總體可控，但溫州“棄房”現(xiàn)象值得深思。陳鴻等專家認為，“棄房”現(xiàn)象一方面給狂飆發(fā)展的中國樓市敲響警鐘；另一方面對各地“炒房”、“脫實向虛”的經(jīng)濟發(fā)展格局提出警示。
“溫州經(jīng)濟就是中國經(jīng)濟的一個縮影。”許多專家表示，溫州作為中國市場經(jīng)濟的前沿地帶，問題最先顯現(xiàn)。溫州房價大跌、出現(xiàn)“棄房”，為許多二三線城市敲響警鐘。中國指數(shù)研究院研究員曹旭東分析指出，“許多二三線城市面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已。”最近幾年，許多二三線城市樓市存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現(xiàn)實。
脫離實業(yè)的樓市“炒作”只能是浮萍，一旦投資需求被限制，結(jié)局是樓市崩盤、實業(yè)受損。盡管樓市調(diào)控手段會向市場化方向邁進，但“去投資”仍是方向，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“后塵”。
值得注意的是，過去的經(jīng)濟刺激政策和銀行信貸“放水”對溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用，也讓不少企業(yè)錯判形勢，付出沉重代價。專家指出，當時不少企業(yè)主都認為錢太多、太容易貸了，結(jié)果資本過剩帶來的不是金融家的誕生，而是脫離實業(yè)“炒作”游戲盛行，今后經(jīng)濟刺激政策需更加審慎。
溫州當?shù)匾呀?jīng)重新審視發(fā)展路徑。“重振實業(yè)”、引導(dǎo)資本“脫虛返實”被確定為新的發(fā)展方向。為此，溫州市研究制定了《關(guān)于進一步加快實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》等一攬子政策文件，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出，這是一個代價巨大的輪回，原本靠民營經(jīng)濟、實業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的溫州，在經(jīng)歷了一系列曲折的生死考驗后，需要重新回到原點，找準方向。