今年以來，全國主要城市房價出現(xiàn)了快速上漲。
國家統(tǒng)計局公布的房價指數(shù)顯示，8月份全國70個大中城市中除了溫州，其余69個城市的房價均在上漲。其中，北京、上海、廣州和深圳等4個一線城市房價同比漲幅接近20%。
而今年初，不少直轄市、省會城市和計劃單列市公布了今年房價調(diào)控目標(biāo)，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅”。
這些快速上漲的城市能否完成樓市調(diào)控的目標(biāo)？接下來將采取什么樣的調(diào)控舉措？《第一財經(jīng)日報》日前分別致電部分城市相關(guān)部門，這些城市對能否實現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)并未給出明確回答，但均表示將加大調(diào)控的力度，努力完成調(diào)控目標(biāo)。
多城回應(yīng)：加大調(diào)控力度
8月，深圳房價同比漲幅達(dá)到18.4%，房價上漲壓力較大。深圳3月出臺“國五條”實施細(xì)則顯示，今年該市房價調(diào)控目標(biāo)為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。按照深圳今年10.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，目前深圳的房價漲幅已經(jīng)超過了預(yù)期目標(biāo)7.9個百分點。
對此，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會對本報回應(yīng)稱：“我市將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實國家加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策精神，繼續(xù)實行包括限購、差別化信貸、引導(dǎo)開發(fā)商合理定價、增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模等一系列措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”
11日上午，深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒主持召開該市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，呂銳鋒說，下一階段深圳將采取8大舉措，包括加強差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率；繼續(xù)強化商品住房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價；加強土地增值稅清算工作的力度，適度提高土地增值稅預(yù)征率，做好清算工作等。
其中，提高二套房首付比例和利率將對樓市的影響很大。目前，深圳房貸政策為首套房首付三成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上打九折；二套房首付六成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。一旦二套房貸款首付比例調(diào)整，這也意味著，二套房貸款首付比例和利率或?qū)⑸险{(diào)。但至于會如何調(diào)整，是達(dá)到七成以上或更高，目前尚在研究之中。
與深圳相似，廈門今年以來房價漲勢也十分迅猛，8月同比漲幅高達(dá)14.9%，遠(yuǎn)高于居民收入的漲幅。
“我們一直都是嚴(yán)格執(zhí)行中央制定的‘國五條’房地產(chǎn)政策，也采取了一些限外地戶口、限二套房貸等相關(guān)政策。作為一般的市民，我們也不希望廈門房價過高。”廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說，就目前開發(fā)商新開的樓盤，政府部門也嚴(yán)格執(zhí)行價格指導(dǎo)，“可以說這已經(jīng)是最嚴(yán)格的管理措施了。”
該官員表示，下一步會考慮與相關(guān)職能部門協(xié)同制定廈門市房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控措施，切實壓縮房地產(chǎn)市場的“水分”。
廣州今年以來房價漲勢也十分迅速，8月同比上漲19%，中心城區(qū)大部分樓盤同比漲幅均接近三成。
對于廣州能否實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，廣州市市長陳建華對本報的回答是“這個要努力”。至于具體舉措，記者上周致電廣州市國土房管局，但截至發(fā)稿未有回復(fù)。
上漲較快的還有南京，其8月漲幅也高于房價控制目標(biāo)。記者昨日多次致電南京市住建委相關(guān)人士，但電話一直無人接聽。
而在鄭州，8月該市房價同比漲幅為12.6%，離今年該市居民收入漲幅12%的目標(biāo)，有不小的壓力。為此，9月初該市曾召開新聞發(fā)布會，發(fā)布“升級版”的限購舉措。鄭州市房管局市場監(jiān)管處處長江文靜在接受《人民日報》采訪時提到，鄭州的目標(biāo)是今后房價“零增長”。
一個月過去了，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月該市市區(qū)房價也出現(xiàn)了下跌，當(dāng)月每平方米房價為7561元，比8月份下跌了28元，不過離調(diào)控目標(biāo)仍有一定的距離。
難達(dá)調(diào)控目標(biāo)
在業(yè)內(nèi)人士看來，一些城市即便加大調(diào)控的砝碼，也很難完成房價控制目標(biāo)。
“目前整個市場沒有降溫的趨勢，反而還在升溫。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉說，從目前市場看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能下半年最后幾個月開始追求高利潤。而且各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場定價權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。
張大偉說，四季度價格調(diào)控目標(biāo)完成基本無望的城市，很可能會再次收緊限價政策。但在執(zhí)行過程中很可能導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)售兩份合同的增加，即用較低的簽約價格滿足房價不漲的調(diào)控目標(biāo)，而實際裝修、車位等價格卻越來越高。
例如，在廣州中心城區(qū)2萬元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽措施后，部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價格的部分房價轉(zhuǎn)移到裝修費用上，實際上大大增加了消費者購房的負(fù)擔(dān)。
“用堵的短效調(diào)控政策已經(jīng)走到末路，效果越來越小。”張大偉說，目前市場已經(jīng)到了必須出臺長效機制的時期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致購房者對政策預(yù)期的改變，對房地產(chǎn)市場健康走向的信心不足。“房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用。”
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴記者，地方政府的這些舉措短期內(nèi)會有一定的效果，“但抑制的舉措都是臨時性的，同時也會推后真正的需求。總體來說，這幾年的調(diào)控都是以短期調(diào)控和抑制需求為主。”
在龍斌看來，中長期的調(diào)控還是應(yīng)該解決供求平衡，解決各個階層的居住方面需求。在這方面，加大市場的供應(yīng)十分重要。
深圳市規(guī)劃國土委在給本報的回應(yīng)中提到了四大舉措，全部都是圍繞加大市場供應(yīng)展開，包括加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；二是實現(xiàn)保障性住房的市場供應(yīng)量；三是加快釋放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)；四是對已供住房用地，采取各種措施促進(jìn)其盡快開發(fā)利用，加大對閑置土地解困、盤活、監(jiān)測、督用和處罰力度，促進(jìn)土地有效利用。
深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒也提及，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。
在張大偉看來，類似深圳這樣加大市場供應(yīng)的舉措，影響將更多體現(xiàn)在明年，今年要完成房價調(diào)控目標(biāo)“可能性接近于零”。
張大偉提醒，一線城市和部分二線城市樓市過熱的背后，是三四線城市普遍過剩的現(xiàn)象。“一線城市的土地資源已不多，全部都用來蓋房子也解決不了問題，因此未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點應(yīng)該放在三四線城市，這也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本所在。”