進(jìn)入重整程序即將滿一年之際，*ST中華看似平靜的重整過(guò)程突生波瀾。在公司重整計(jì)劃草案未能獲得債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)、未經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議及股東會(huì)表決的前提下，*ST中華旗下核心資產(chǎn)——深圳龍華油松村中華工業(yè)園的12.7萬(wàn)平方米土地使用權(quán)將于近日被公開拍賣，底價(jià)4.68億元。
市場(chǎng)人士表示，中華工業(yè)園是目前*ST中華最重要的資產(chǎn)，其所處地段優(yōu)越，很多中小投資者對(duì)其價(jià)值重估寄予厚望，而此次的拍賣底價(jià)則存在低估嫌疑。由于*ST中華歷史沿革復(fù)雜，加上該地塊未來(lái)還面臨如何轉(zhuǎn)商用等問(wèn)題，其所有權(quán)最終花落誰(shuí)家及后續(xù)運(yùn)作，值得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。
針對(duì)市場(chǎng)部分疑問(wèn)，*ST中華10月15日發(fā)布公告進(jìn)行了解釋。
重整途中突現(xiàn)拍賣
*ST中華于2012年10月12日被深圳市中級(jí)人民法院裁定受理重整申請(qǐng)，深圳市中級(jí)人民法院裁定自2012年10月25日起對(duì)該公司進(jìn)行重整，指定北京市金杜(深圳)律師事務(wù)所、深圳市正源清算事務(wù)有限公司為公司管理人。
在2013年9月10日的債權(quán)人會(huì)議上，*ST中華普通債權(quán)組表決未通過(guò)重整計(jì)劃草案。然而，有市場(chǎng)人士指出，在重整計(jì)劃草案未獲得債權(quán)人通過(guò)的背景下，公司就進(jìn)入了資產(chǎn)處置流程，而且被處置的正是*ST中華核心資產(chǎn)——中華工業(yè)園。
*ST中華在9月17日公告中稱，“公司管理人根據(jù)法院批準(zhǔn)的職責(zé)劃分，為加快重整案資產(chǎn)處置和后續(xù)債權(quán)清償工作進(jìn)度，已啟動(dòng)資產(chǎn)處置工作，并于近日委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心公開拍賣公司位于龍華油松村中華工業(yè)園的12.7萬(wàn)平米土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)建筑物構(gòu)筑物”。但是，按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十一條規(guī)定，“管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬訂破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案，提交債權(quán)人會(huì)議討論。管理人應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)人會(huì)議通過(guò)的或者人民法院依照本法第六十五條第一款規(guī)定裁定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案，適時(shí)變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。”事實(shí)上，*ST中華公開拍賣中華工業(yè)園的土地使用權(quán)的時(shí)候，公司普通債權(quán)人并未通過(guò)重整計(jì)劃，財(cái)產(chǎn)處置也未進(jìn)入執(zhí)行階段；而且，對(duì)管理人此舉，*ST中華亦沒(méi)有披露是否根據(jù)法院相關(guān)裁定。
同時(shí)，此次拍賣中華工業(yè)園還被質(zhì)疑涉嫌違反公司法。中華工業(yè)園拍賣底價(jià)為4.68億元，是2013年半年報(bào)中公司總資產(chǎn)1.57億元的2.98倍。我國(guó)《公司法》第一百二十二條規(guī)定，“上市公司在一年內(nèi)購(gòu)買、出售重大資產(chǎn)或者擔(dān)保金額超過(guò)公司資產(chǎn)總額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)由股東大會(huì)作出決議，并經(jīng)出席會(huì)議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過(guò)。”查閱*ST中華相關(guān)公告，未發(fā)現(xiàn)對(duì)此次拍賣中華工業(yè)園的董事會(huì)決議和股東大會(huì)決議。
針對(duì)上述質(zhì)疑，*ST中華稱，在重整程序中，財(cái)產(chǎn)處置的決策權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)人會(huì)議，而不是股東大會(huì)。“2012年12月11日，深中華第一次債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)了管理人提交的《深圳中華自行車(集團(tuán))股份有限公司財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案》。管理人有權(quán)依據(jù)債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)的財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案處置中華工業(yè)園土地使用權(quán)及地上建筑物。管理人已按照該財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案的要求，采取公開拍賣的方式處置中華工業(yè)園的土地使用權(quán)及地上建筑物，并按照《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》，委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心進(jìn)行公開拍賣工作。”
核心資產(chǎn)涉嫌賤賣
10月16日，中華工業(yè)園將在深圳市土地房產(chǎn)交易中心拍賣。有投資者介紹，由于*ST中華自2012年11月13日已停牌，市場(chǎng)關(guān)注度有限；加上此次拍賣事項(xiàng)未在相關(guān)董事會(huì)決議和股東會(huì)決議上得到體現(xiàn)，關(guān)注此事的人并不多。
然而，出人意料的拍賣底價(jià)，注定讓*ST中華的此次資產(chǎn)出售難以“低調(diào)”。深圳市土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)顯示，中華工業(yè)園位于深圳龍華新區(qū)，此次拍賣底價(jià)為467，567，073元，地塊面積為12.73萬(wàn)平方米，折合每平米地價(jià)3672元。
中國(guó)證券報(bào)記者在中華工業(yè)園實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該地塊被周邊成熟的住宅區(qū)包圍，商住環(huán)境成熟度很高，其工業(yè)地塊的用地性質(zhì)已經(jīng)明顯和林立的商住建筑格格不入。作為深圳著力重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，中華工業(yè)園所在的龍華新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格近兩年迅速攀升，工業(yè)園旁邊的金地梅隴鎮(zhèn)、萊蒙水榭春天、錦繡江南，二手房售價(jià)已在每平米2.5萬(wàn)元左右，部分樓盤甚至達(dá)到4萬(wàn)元。
“中華工業(yè)園的掛牌底價(jià)顯失公允；加上深圳市政府鼓勵(lì)舊城改造和城市更新，中華工業(yè)園未來(lái)變更土地使用性質(zhì)不存在太大政策障礙，潛在增值空間巨大。”一位不愿透露姓名的分析師介紹，中華工業(yè)園的土地增值，曾是*ST中華歷年來(lái)重組包括此次重整的重要看點(diǎn)，如今4.68億元的掛牌價(jià)大幅低于市場(chǎng)預(yù)期。
對(duì)此，*ST中華解釋道：“為保證深中華重整案件財(cái)產(chǎn)處置工作公平、公正，深圳市中級(jí)人民法院通過(guò)搖珠程序，選定深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司為深中華重整案件評(píng)估機(jī)構(gòu)。該評(píng)估機(jī)構(gòu)按照上市公司重整的評(píng)估目的和評(píng)估方式，依照其專業(yè)技能獨(dú)立完成對(duì)深中華財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，并出具相關(guān)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，評(píng)估工作未受到任何第三方的影響。”
“在土地拍賣市場(chǎng)上，拍賣底價(jià)很大程度上決定了地塊的成交價(jià)，但也不排除出現(xiàn)‘競(jìng)逐’的局面。”業(yè)內(nèi)人士表示，此次中華工業(yè)園地塊無(wú)論是底價(jià)成交，還是溢價(jià)成交，“接盤方”都將引起各方廣泛關(guān)注。