商品房７０年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動(dòng)續(xù)約再延長(zhǎng)幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子７０年后怎么辦”的問(wèn)題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。
有關(guān)７０年的擔(dān)心
剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒(méi)有去想７０年之后的事情，直到她無(wú)意中看到《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，在這部２００５年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。”
“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無(wú)償收回”這些字眼讓陳卓開始擔(dān)心自己房子未來(lái)的命運(yùn)。一想到有一天自己傾全家之財(cái)買下的房子可能會(huì)不屬于自己，陳卓心有惴惴。“７０年后，我的房子還是我的嗎？或者說(shuō)，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”
這是每一個(gè)商品房擁有者都要面對(duì)的問(wèn)題。
在我國(guó)，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地７０年。７０年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實(shí)上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期，這也正是人們會(huì)擔(dān)心“７０年后”的根源所在。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見，從法律層面講，購(gòu)房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定。這個(gè)政策真空無(wú)疑給人們留下了想象的空間，“７０年后的續(xù)期，還要付出多大的代價(jià)？”
土地使用權(quán)到期后的幾重猜想
２０１１年上海的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，預(yù)申請(qǐng)須知中一條“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的規(guī)定，曾在社會(huì)上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。
再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金，不過(guò)補(bǔ)繳多少，以什么為標(biāo)準(zhǔn)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)有任何政策能夠回答。
有些人悲觀地認(rèn)為，７０年土地使用權(quán)到期后可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國(guó)家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少，而土地的價(jià)值則剛好相反。不過(guò)，這種做法帶來(lái)的社會(huì)成本和經(jīng)濟(jì)成本都過(guò)于巨大，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，這不太可能成為一種普遍的方式。
楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微。“國(guó)家會(huì)適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善和公平的法律、法規(guī)。”
一場(chǎng)未完成的土地制度改革
１９９０年５月１９日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第５５號(hào)令《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行，該條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地７０年。國(guó)家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國(guó)有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。
盡管現(xiàn)在“７０年土地使用權(quán)”的問(wèn)題飽受爭(zhēng)議，但回顧我國(guó)改革開放的歷史不難發(fā)現(xiàn)，從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權(quán)的出讓、買賣，這無(wú)疑是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)里程碑式的進(jìn)步。“住宅用地７０年土地使用權(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一。
事實(shí)上，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)間限制也并非獨(dú)創(chuàng)，在其制度設(shè)計(jì)之初就受到了當(dāng)時(shí)香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過(guò)是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在相關(guān)法規(guī)和政策健全的基礎(chǔ)上，本著對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的尊重，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題、侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
不過(guò)，從我國(guó)相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在，20多年過(guò)去了，由于當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)并沒(méi)有過(guò)多涉及７０年之后的問(wèn)題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來(lái)解決的問(wèn)題開始變得十分迫切，這場(chǎng)始于20多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系。“７０年后土地使用權(quán)怎么辦”，不僅是購(gòu)房者關(guān)心的個(gè)人問(wèn)題，同樣也是中國(guó)土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問(wèn)題。