CBD直譯過來就是中央商務(wù)區(qū)。要想成為國(guó)際大都會(huì)，必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。在中國(guó)只要是搭上CBD的概念，房?jī)r(jià)沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”。
本次財(cái)經(jīng)實(shí)驗(yàn)室，記者采訪了四個(gè)最具有代表性的國(guó)際大都市CBD房?jī)r(jià)。看看國(guó)外的CBD到底是什么概念，住宅房?jī)r(jià)到底是什么水平。在這些地方購房需要注意些什么。
紐約曼哈頓新建公寓起價(jià)6.48萬美元/m2
美國(guó)是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區(qū)域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。
華人陳思誠1995年隨父母移居美國(guó)，現(xiàn)在在美林證券就業(yè)，從事IT維護(hù)的工作。據(jù)他介紹，曼哈頓大致分為四個(gè)區(qū)塊，下城、中城、上城以及哈林區(qū)。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部，這里是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。”中城和上城集中了各種消費(fèi)場(chǎng)所和大公司，比如第五大道、時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心，這個(gè)區(qū)域發(fā)展起來略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū)，過去主要是黑人聚集的區(qū)域。
紐約這兩年房?jī)r(jià)恢復(fù)很快，而曼哈頓又是紐約房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的地方。“整體而言，曼哈頓房產(chǎn)主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價(jià)格至少100萬美元，兩居在130平方米左右，起跳價(jià)格在200萬美元左右。”陳思誠告訴北京青年報(bào)記者。當(dāng)然，地段對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。
現(xiàn)在曼哈頓售的房產(chǎn)，主要都是高檔公寓，原因只有一個(gè)，地價(jià)太貴。“地皮太貴了，除了建造超豪華的公寓，其他項(xiàng)目都不可行。”陳思誠介紹了一個(gè)位于市中心區(qū)且靠近卡內(nèi)基音樂廳的一個(gè)新建公寓項(xiàng)目，共有92套公寓房出售，起價(jià)為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬美元(約合39.64萬元)。
“在曼哈頓一般用郵區(qū)來區(qū)分，富人一般都扎堆在最貴的幾個(gè)郵區(qū)，比如說曼哈頓的100065，這里靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)中位數(shù)在700萬美元左右。”
搜房網(wǎng)國(guó)際業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王凝告訴記者，在曼哈頓，風(fēng)景對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時(shí)要比景色一般的公寓貴一倍。
紐約買房建議 高價(jià)房要付1%奢侈稅
在紐約買房，過戶費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的4%-6%，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等。如果房?jī)r(jià)高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。
除此之外，中介費(fèi)為4%-6%，不過美國(guó)嚴(yán)格要求，這筆費(fèi)用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當(dāng)然，美國(guó)房子的維修、保養(yǎng)費(fèi)用很貴，所以同一地段、不同房況價(jià)格可能差別較大，千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費(fèi)用。
曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房產(chǎn)買賣的是股份，雖然價(jià)格略微便宜，但每月要繳納管理費(fèi)。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì)，會(huì)有很多額外特定的規(guī)定。委員會(huì)甚至?xí)䦟?duì)潛在買家進(jìn)行評(píng)估，投票決定是否允許這個(gè)買家購買。這些類型的房子有些是身份的象征，不是有錢就一定能買下來的。
另一種是共管公寓Condos(華人稱為康斗)，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的商品房，買的是產(chǎn)權(quán)，住戶自由度大，但價(jià)格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業(yè)更加方便買賣，也不需要太在意鄰居的看法。
倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣
如果從命名來說，倫敦的CBD在道克蘭，位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國(guó)人稱為“那一平方英里(the
square
mile)”的地方。
金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀(jì)下半葉起，這里已經(jīng)成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處，481家外國(guó)銀行在這里開業(yè)經(jīng)營(yíng)。這里還有180多個(gè)外國(guó)證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)。
英國(guó)房地產(chǎn)中介Jeff今年帶了多個(gè)倫敦公寓到北京房展會(huì)，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛(wèi)、一大廳、一大廚房、兩個(gè)儲(chǔ)藏間，精裝(烤箱、洗碗機(jī)、冰箱、灶臺(tái)、油煙機(jī)均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣的)，總價(jià)38萬英鎊，折合人民幣380萬元左右，單價(jià)約35000元/平方米。
不過，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過100年的公寓)，報(bào)價(jià)就要70萬英鎊，折合單價(jià)要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對(duì)買房失去了信心，認(rèn)為房?jī)r(jià)實(shí)在貴得離譜。”
Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子并不在金融城，那里只是上班的地方。“倫敦房?jī)r(jià)遵循幾個(gè)原則，越是市中心房?jī)r(jià)就越貴，越是環(huán)境好越貴。比如倫敦的海德公園一號(hào)售價(jià)相當(dāng)于人民幣68萬元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門就是160萬平方米的海德公園，屬于富人權(quán)貴聚集之地，最貴的樓王賣了1億英鎊。”
倫敦買房建議 按揭買房利率差別大
在倫敦買房可以使用銀行按揭，但利率會(huì)根據(jù)業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，余下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會(huì)根據(jù)業(yè)主的收入等情況確定利率，當(dāng)然收入越高利率越低。如果是投資買房，則首付要在25%左右，利率也會(huì)相應(yīng)提高，一般在4.1%左右，個(gè)別情況也會(huì)到5%。
東京新宿年輕人兩個(gè)月工資買一“米”房子
在世界范圍內(nèi)，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提并論的CBD并不多，東京新宿是一個(gè)。新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，僅次于銀座和淺草上野。
東京的CBD原來主要在東京中心三區(qū)，包括千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū)，不過由于機(jī)構(gòu)太過密集、交通擁擠的原因，東京當(dāng)?shù)卣畯?0世紀(jì)60年代就開始在新宿建CBD。現(xiàn)在，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu)，而且98%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶。
自CBD開始興建以來，新宿的房?jī)r(jià)漲幅都名列日本的前十位。“東京的房?jī)r(jià)在全世界都是頂級(jí)的，目前東京市區(qū)的新房?jī)r(jià)格大多在75萬-125萬日元/平方米，折算成建筑面積和人民幣，大約為4萬-6萬/平方米。”畢業(yè)于佳木斯口腔學(xué)院、現(xiàn)在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者。
“對(duì)年輕人來說，在東京買房也是一個(gè)非常痛苦的過程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右，相當(dāng)于2萬元人民幣，就是說兩個(gè)月薪水才能買一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)。”張志告訴記者。相對(duì)整個(gè)日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。
而在東京新宿、港區(qū)和中央?yún)^(qū)這幾個(gè)特別繁華的區(qū)域，因?yàn)榇缤链缃穑邫n公寓的價(jià)格更高，張志給記者找了新宿核心區(qū)一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報(bào)價(jià)7500萬日元，折合人民幣約470萬元，如果折合成建筑面積，單價(jià)約為6萬元/平方米。不過，在東京老牌商業(yè)核心區(qū)千代田區(qū)，張志咨詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬日元，折合人民幣和建筑面積后，約為4.1萬/平方米。
王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層，但真正的富豪階層并不多。這種人群結(jié)構(gòu)、地段的高檔公寓比一般的房產(chǎn)貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位于代官山的別墅等。
東京買房建議 所有房都是精裝修
東京以及日本的房子是按照專有面積計(jì)算的(房子外墻的中間線計(jì)算)，沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標(biāo)注的70平方米的房子，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)100平方米建筑面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外，無論獨(dú)棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限后如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。
北京CBD房?jī)r(jià)沒有低于4.5萬元的
作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國(guó)際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區(qū)域，這里是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，還會(huì)聚了國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)。這里的房?jī)r(jià)也一直是北京房?jī)r(jià)的金字塔頂端。
在這一區(qū)域內(nèi)最具有典型代表的幾個(gè)樓盤是新城國(guó)際、華貿(mào)公寓。新城國(guó)際位于CBD的最核心區(qū)，周邊被嘉里中心、國(guó)貿(mào)、京廣等寫字樓環(huán)繞，目前這一樓盤單價(jià)約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國(guó)際兩室兩廳，112平方米，售價(jià)要802萬元，單價(jià)約為7.2萬/平方米。
華貿(mào)公寓位于大望路，緊鄰著萬達(dá)廣場(chǎng)和華貿(mào)中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場(chǎng)。這里的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價(jià)在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室，售價(jià)370萬元，單價(jià)約5.93萬元/平方米。
在CBD區(qū)域或者圍繞CBD的較好物業(yè)，基本上已經(jīng)沒有4.5萬元以下的價(jià)格了。而部分景觀好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬，由于戶型面積大，房?jī)r(jià)經(jīng)常超過1500萬元，進(jìn)入豪宅范疇。
記者觀察
北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房?jī)r(jià)
從紐約、倫敦、東京、北京幾個(gè)CBD比較來看，房?jī)r(jià)都不便宜。其中，絕對(duì)值最貴的自然是紐約曼哈頓，這里是全球金融、商業(yè)中心。在這里的頂級(jí)公寓的房?jī)r(jià)如果換算成人民幣，超過20萬元/平方米。住在這里的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊，這些人的特點(diǎn)是極為有錢，且都是工作狂。當(dāng)然，能在曼哈頓購買頂級(jí)公寓的人，這里的房產(chǎn)都不是唯一住宅。
在四個(gè)CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)范但房?jī)r(jià)最低調(diào)的。金融城和整個(gè)倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這里的房?jī)r(jià)也最接地氣。
相對(duì)而言，北京CBD的房?jī)r(jià)是最特別的。這里從絕對(duì)價(jià)格來說，要比曼哈頓動(dòng)輒600萬美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點(diǎn)也不便宜。北京CBD的房?jī)r(jià)似乎和CBD沒有太多直接關(guān)系，而只是和地段有關(guān)系，如同三環(huán)以內(nèi)高品質(zhì)小區(qū)沒有單價(jià)5萬以內(nèi)、五環(huán)以內(nèi)新房沒有3萬以內(nèi)一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報(bào)告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這里，一個(gè)普通年輕人要想買一套80平方米的公寓，少說得不吃不喝工作40年。