年年有地王，今年格外多。“北京地王、上海地王、一日三地王”一段時間以來，有關(guān)地王的報道不斷地刺激著我們的神經(jīng)，推動著房價上漲的預(yù)期。日前，國土部表示要切實地穩(wěn)定土地市場，加大高價地的防范力度。那么，嚴(yán)防高地價，如何嚴(yán)防?開發(fā)商不惜重金拿地的動力又在何處?地王頻出是否會影響房價繼續(xù)瘋狂上漲的預(yù)期?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
國土部警示地價異動城市，新一輪地王潮為何又來了?土地饑渴和穩(wěn)地價，會怎樣角力?地王能否導(dǎo)致開發(fā)商掌控定價權(quán)?房價腰斬，溫州出現(xiàn)斷供房又說明什么?
金九銀十，防地王。9月25日，國土資源部召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，要求嚴(yán)防高價地，保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場。國土資源部副部長胡存智表示，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地，影響市場預(yù)期，抬升，房價，地價，按照歷年土地供應(yīng)規(guī)律，四季度，土地供應(yīng)迎來新高峰。加上地方政府性債務(wù)償債壓力，市場產(chǎn)生高價地動力很大。國土部要求各城市，特別是四個一線城市，要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計劃，向社會釋放土地供應(yīng)增加的積極信號，以過去五年實際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。
馬光遠(yuǎn)：地王是地方政府推出來的 不是拍出來的。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
最根本的問題是，這個地怎么來供應(yīng)的?各個地方土地供應(yīng)只有一方，就是地方政府，那么地方政府在土地供應(yīng)的形式、時間以及土地供應(yīng)的價格上具有完全的控制權(quán)，這是個獨家的買賣。如果你是地主的話，你在賣地的時候，首先你肯定要選一個好時機(jī)來推出好地，而且這個地怎么來推?你對它推地的形式都會做一個完全的規(guī)劃。
過去幾年我們聽到有一種說法，就是土地供應(yīng)上有一個叫饑餓療法，就是饑餓療法是什么呢?就是讓大家感覺土地就是很缺的，你趕快來買，然后地方政府在這個時候會控制一下大家的情緒。比如說在拍的時候，什么時候拿出好地，什么時候拿出差地。地王是地方政府推出來的，不是拍出來的。
馬光遠(yuǎn)：在目前的情況下 地價很難做到低價。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在國土部提出要求，說熱點城市再也不能出地王了，我覺得這個完全可以做到，就是說你提出這么個要求，我們可以做，但僅僅限于今年。如果明年我還有優(yōu)質(zhì)地塊的話，我選擇一個合適的時機(jī)仍然是可以的。這么多年以來，事實上就土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)的方式來講，事實上都存在著一個明顯的控制問題。因為結(jié)構(gòu)上來講，我們多年來一直在強(qiáng)調(diào)，說你必須供應(yīng)的地是低價地，60%，70%必須供應(yīng)低價地來建低價的商品房。但事實上我們來看的話，很難做到低價，在目前情況下。
再一個，我們看總體這三年來的一些土地供應(yīng)情況，事實上，由于過去因為房地產(chǎn)調(diào)控的這種預(yù)期的影響，那么地方政府推地的積極性是很弱的，好的地絕對不會拿出來推向市場，來賣一個便宜價。所以我覺得今年這個任務(wù)能完成，但不等于解決了土地市場的問題。現(xiàn)在土地市場上說，未來由土地由地方政府來，由住房的預(yù)期推動的地價上漲在一線城市還會上漲，因為這個預(yù)期沒有改變。
如果我們的土地交易制度規(guī)定跟上交所，深交所一樣，每天必須九點半開盤，到下午幾點結(jié)束，而且今年所有的土地供應(yīng)必須公示，你沒有任何調(diào)控權(quán)，那個地就掛在那個地方，隨時都可以交易，什么時候交易，什么時候完成都可以。如果說地方政府沒有這方面的調(diào)控權(quán)的話，我相信，要是國土部提這么一個要求的話，估計很難完成，但是在現(xiàn)在的情況下，地方政府的控制權(quán)還是比較強(qiáng)的。
張鴻：在國土部表態(tài)之前，今年的地王大戲剛好已經(jīng)落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
有了國土部這樣一個表態(tài)，很多人覺得接下來幾個月可能不會出現(xiàn)地王了，但是坦率的說，我不是馬后炮，就是在這個表態(tài)之前，我已經(jīng)認(rèn)為接下來不會有地王，就是地王大戲今年已經(jīng)落幕。為什么?因為第四季度是個政策敏感期，為什么前面會拼命地推地王，就是因為他們在這個政策可能出現(xiàn)之前趕緊要把該賣的地賣掉，該掙的錢給它掙了;第二已經(jīng)完成銷售額了，這個銷售額不光是開發(fā)商完成了，主要的是地方政府今年也已經(jīng)賣的差不多了。
我給說個數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，北京到9月25日的時候，同比已經(jīng)增幅達(dá)到了百分之二百多，然后上海，廣州，深圳，這四個增幅一共是285%，廣州和深圳同比增幅多少?400%，最近出了調(diào)控政策的南京，今年即使接下來一塊地都不用拍，收入也基本上快翻番了，所以很多時候你會發(fā)現(xiàn)，它的目的不是推地，而是這個地帶來的收入，只要這個夠了就行了。比如說，即便是現(xiàn)在各個地方還沒完成任務(wù)，但是國土部如果強(qiáng)令要求我們不出現(xiàn)地王的話，那太簡單了，北京就六環(huán)以外了，上海就郊區(qū)了，這些絕對不可能誕生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
馬光遠(yuǎn)：要改變大家對房價預(yù)期 首先要告訴大家土地并不稀缺。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果說土地供應(yīng)情況比較正常，該出地王就出地王，現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是什么?地方的效應(yīng)被放大，因為現(xiàn)在對地王本身怎么樣來炒作，怎么樣來利用地王來強(qiáng)化大家的預(yù)期，已經(jīng)得心應(yīng)手。在游戲的過程中，大家都是大玩家，這個游戲的所有環(huán)節(jié)，把握的力度都是非常好的。比如說，真的要讓大家改變預(yù)期，那首先要改變一個什么觀念?就是土地并不稀缺。我們現(xiàn)在為什么會出地王?為什么地價不斷的攀升呢?是因為有一個預(yù)期，就是地越來越少，比如說你一方面控制地王，另一方面又告訴我們，四環(huán)以內(nèi)再也不批新的地了，這樣不出地王，我覺得很難想象。一方面下面是熊熊大火，另一方面又讓上面的水不到達(dá)到100度。
在目前情況下，如果我們的土地制度不改變，比如說就是國有土地只能入市，集體土地不可以，再比如說我們現(xiàn)在供應(yīng)的土地結(jié)構(gòu)，就是以工業(yè)用地為主，那么住宅占很小的一部分。即使在這種情況下，我仍然認(rèn)為有空間，也就是說，國土資源部仍然是大有可為，可為在什么地方?比如我們這三四年里面一直在談一個數(shù)字，就是開發(fā)商究竟屯了多少地，就是屯的沒有開發(fā)的地本身，那么造成了這種存量的浪費有多少，即使就是兩年不要供應(yīng)土地，我們把存量地然后進(jìn)行開發(fā)的話，也足夠開發(fā)商開發(fā)好幾年。
張鴻：對連續(xù)幾年供地不達(dá)標(biāo)的城市 國土部是不是應(yīng)該做點什么?
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
1到8月份之所以賣得好是因為價格高了，然后地方政府又愿意推，因為它要落袋為安，盡量趕早不趕晚。北京去年是600多億，今年到現(xiàn)在已經(jīng)超過去年全年快一倍了。上海今年比北京還猛，土地出讓金已經(jīng)1500億了，所以它們會有非常強(qiáng)烈的一個愿望，就是提前落袋為安，開發(fā)商當(dāng)然也是愿意這個時候趕緊拿到地。所以它會造成我們覺得土地比較緊張的感覺，然后開發(fā)商也覺得，如果我不拿的話，我不知道以后會怎么樣。
就全年來講，全年有個計劃，連續(xù)三年全國的計劃沒有達(dá)標(biāo)，就是供地。我們不關(guān)心供地賣了多少錢，我關(guān)心的是這個面粉是不是全都到市場上來了，連續(xù)三年全國的住宅用地沒有達(dá)標(biāo)，上海是連續(xù)四年，廣州和深圳是連續(xù)五年。所以國土部接下來要做的事情就是，連續(xù)這么多年都沒有達(dá)標(biāo)的這些城市，我們一直說對它們要專項督辦什么的，但是沒有。所以接下來，如果原來你沒有專項的，你沒有讓這些面粉流通到市場上，你也無所謂，那接下來你還會無所謂嗎?
張鴻：全國30%到40%的土地被地方政府囤起來了。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
溫州其實有它的特殊情況，溫州的斷供問題可能和它實體經(jīng)濟(jì)的問題有關(guān)系。它原來房價的上漲其實是和它的地方實體經(jīng)濟(jì)，民營經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展有關(guān)系，很多人其實是把房子作為自己的一個儲蓄。就是我們原來如果出去打工，然后掙了很多錢回到村里旁邊蓋個樓什么的，大很大程度上是這個原因。那現(xiàn)在很多實體經(jīng)濟(jì)跑路，可能一跑路，他那房子可能就斷供了，所以我認(rèn)為它是特例。
全國的土地供應(yīng)的完成情況其實都只有60%到70%，那意味著什么呢?意味著30%到40%的土地被地方政府囤起來了，那也叫囤地，那為什么它會囤地?它其實也是預(yù)判，也是預(yù)期未來房價會漲。比如說溫州，如果現(xiàn)在溫州的地方政府限購放松了，是因為房價跌了、腰斬了，所以放松，但是放松還是不行。如果我們說是地王造成了高房價的話，那溫州市政府拍幾個地王出來，現(xiàn)在它肯定拍不了地王，那是因為開發(fā)商對未來房價的預(yù)期沒有那么好了。
馬光遠(yuǎn)：溫州斷供事件是個特例 溫州房價目前在合理回歸。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得溫州的情況是一個很合理的價格回歸，溫州曾經(jīng)一度平均房價是全國第一，那肯定是不正常的。現(xiàn)在的整個價格來講，我仍然認(rèn)為，溫州有點偏高，我想大家不要去炒作它斷供的事，因為只有500多家，我想按照溫州炒房的方式，有可能就幾家炒100多套，他跑路了，這100多家就斷供了，溫州是個特例。
我一直堅持，土地，我們這么一個大的國家，造成人沒有地方住，這是不應(yīng)該的，制度的空間挖掘的潛力還是相當(dāng)大的。
聶梅生：在房價的組成當(dāng)中 地價占了相當(dāng)大的比例。
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
因為現(xiàn)在基本上達(dá)到共識的就是房價的組成當(dāng)中，地價占了相當(dāng)大的比例，當(dāng)然全國的比例是不一樣的，但是在重點城市，尤其是北上廣深的熱點的地段和房價之間的比例地價是越來越占房價的比例數(shù)越來越高，甚至于地王出現(xiàn)以后，它比周邊現(xiàn)在的房價還要高……