日前國務院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》,明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。
“銀發(fā)浪潮”來襲,“4+2+1”家庭模式成主流,大量老人房產(chǎn)需“喚醒”,然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行“以房養(yǎng)老”還需邁過幾道坎?
觀念之困:九成老人選擇留房給子女,“靠兒不靠房”仍是主流觀念
“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán),定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金,老人去世后,銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。
這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發(fā)現(xiàn),不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休,她以“兒女有出息,不會讓父母賣房養(yǎng)老;兒女沒出息,不會準父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。
“但存方寸地,留與子孫耕,傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感,多數(shù)人是過不了‘觀念坎’。”
北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。
“以房養(yǎng)老”作為舶來品,在英法等國家之所以流行,與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下,人們沒有動力。上海民政部門調(diào)查則顯示,高達90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫,愿意倒按揭的不到10%。
社保專家表示,觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導,特別是厘清認識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇,并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時這也是一種個性化選擇,可先從失獨和丁克家庭做起。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇說。
保障之困:養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”,即便有錢會否無處養(yǎng)老?
對于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人,方式不是問題,保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說:“如果賣了房子持幣在手,但沒有合適的養(yǎng)老機構(gòu),豈不還是‘前不著村后不著店’?”
“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙。”
全國養(yǎng)老服務體系建設專家委員會委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示,我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張,平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬,“養(yǎng)老前景不明朗,沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險。”
傅旻認為,在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務,往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進擁有完善養(yǎng)老設施和服務的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當務之急是加大養(yǎng)老機構(gòu)建設,補充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進入養(yǎng)老行業(yè)的門檻,吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu),讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”
操作之困:金融保險業(yè)務割裂,老人“擔心”機構(gòu)“畏難”
“以房養(yǎng)老”實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品,牽涉到保險、銀行等金融機構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),無規(guī)可依、風險顧慮,及業(yè)務各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務,是國內(nèi)較早試點“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
“比如,住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán),而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決,銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險,本質(zhì)上也是個反向抵押貸款,而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”中信銀行合肥分行消費金融部經(jīng)理邱林坦言。
記者在采訪多家房地產(chǎn)評估公司時,得到的回復多是“沒有開展這項業(yè)務”。一位評估人員說:“不是沒有熱情做,而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺,業(yè)務割裂太嚴重。”一位保險公司高管則稱:“如果國家能給我們一個政策,允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務,那么我們還是可以做的。”
王振耀等專家表示,政府應當搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,并在住房反向抵押貸款或保險初期,對申請人和經(jīng)營機構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對于出現(xiàn)房價波動,引入由政府主導的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。此外,一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務推行,銀行、保險機構(gòu)手握大量房產(chǎn),就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。
政策之困:70年有限房屋產(chǎn)權(quán),房屋權(quán)屬變更怎么辦?
據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹,上海從2007年就醞釀“以房養(yǎng)老”,但推行多年僅成功6例,重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲,老人會吃虧”。而對金融機構(gòu)而言,當老人年邁將房產(chǎn)抵押時,商品房的使用年限大都已經(jīng)不多,一旦房價波動下行,保險公司或銀行的給付能力有限,風險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回,根據(jù)“房隨地走”的原則,建造在土地上的房屋不屬于個人,那么雙方當事人都會受到很大損失。
中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇介紹,房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲,扣除貸款額、各種費用后還有剩余,則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌,貸款額大于房價,金融機構(gòu)面臨的風險很大。在發(fā)達國家,按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié),有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責房屋價值的評估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動,還有一種由政府主導的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經(jīng)驗,完善相關(guān)的風險應對機制也是關(guān)鍵。
有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機構(gòu)和保險機構(gòu)還普遍希望,國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點,那么參與的金融和保險機構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構(gòu)參與的積極性角度出發(fā),70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。