地方政府對土地財政的依賴正處在無解的階段。前段時間有消息稱，多個地方政府正在醞釀上調(diào)基準(zhǔn)地價，而其主要原因是希望通過賣地收入來緩解債務(wù)壓力。9月以來，以北京為代表的幾個一線城市在高地價、地王頻出等方面一再成為業(yè)界關(guān)注熱點。
賣地收入突破千億
9月9日，北京土地市場成交兩宗遠郊區(qū)商業(yè)地塊，其中平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B07-02地塊商業(yè)金融用地以26000萬元成交；馬坊鎮(zhèn)B06-02地塊商業(yè)金融地塊則以31000萬元成交。兩地塊均溢價成交，其中B07-02地塊盡管容積率較低，總面積小，但是其溢價率卻達到了78.1%。
中原地產(chǎn)市場研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京土地市場今年出讓金總收入已經(jīng)突破1104.27億元。綜合以往數(shù)據(jù)，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年2011年和2013年。不同于前兩年，事實上今年早在8月份時已經(jīng)突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份。中原地產(chǎn)方面告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“作為土地豐收年，今年土地市場總成交預(yù)計可能達到1400億元”。
從住宅類土地成交樓面均價看，2013年的住宅類土地成交樓面均價達到了9365元每平米，環(huán)比上一年度上漲幅度達到了44.3%。在北京相對較熱的房山區(qū)域，從土地價格來看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價除了創(chuàng)造歷史新高以外，環(huán)比去年樓面均價的上漲幅度則達到了60.3%。
業(yè)內(nèi)分析認為，從當(dāng)前情況來看，地方政府依賴于土地收入已經(jīng)是普遍情況。特別是在經(jīng)濟不夠景氣的時候，這種依賴會更加嚴(yán)重，短期來看難以扭轉(zhuǎn)。但如果長期來看，這種依賴難以為繼。
供地量超出計劃
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測情況，8月份北京土地市場共有9宗住宅用地入市交易，規(guī)劃建筑面積合計163萬平方米。全部順利交易后，將創(chuàng)下今年3月份新一輪調(diào)控政策以來，住宅用地交易量的新高。
據(jù)記者了解，主打郊區(qū)供地已經(jīng)成為北京土地市場一大亮點，其中北京的供地計劃中，要求嚴(yán)格控制城市中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模，加快順義、大興、昌平、房山等新城產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和住宅用地供應(yīng)；還要保障門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶等區(qū)域性新城基礎(chǔ)設(shè)施和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。
今年以來，北京市國土局已經(jīng)先后公布了兩批商品住宅和商服用地的擬供應(yīng)地塊。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工礦倉儲用地的擬供應(yīng)地塊，土地面積約2032公頃，約占全市年度幾個類型供地計劃供應(yīng)量的92%以上。而截至8月上旬，第一批擬供應(yīng)的商品住宅用地已完成計劃69%、商服用地已完成59%。
近期公布第二批擬供應(yīng)的25宗地塊，包含土地面積約414公頃。其中，商品住宅地塊13宗，約276公頃，主要分布在朝陽區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、石景山區(qū)等區(qū)縣。此外，還有商服地塊12宗，約138公頃。
兩批擬供應(yīng)的商品住宅地塊加在一起，總土地面積達到了1095公頃，超出今年850公頃的商品房供地計劃。同時，第一批和第二批商服地塊相加，總面積也達到446公頃，也超出全年計劃。
房企搶地推高地價
9月4日，“北京農(nóng)展館北路8號地”剔除配建醫(yī)院后以7.3萬元/平方米的樓板價橫掃地市，成為全國新的“單價地王”。該地塊為“限地價、競配建”方式，最終被融創(chuàng)以21億元獲得，剔除掉27.8萬平方米的醫(yī)院配建面積，其樓板價高達7.31萬/平方米，再扣除各項稅費、成本，預(yù)計項目的入市成本價可能高達12萬，超越了北京所有在售項目。
8月27日，房山區(qū)的三宗地塊吸引來包括五礦置業(yè)、北京城建、中鐵建、華遠地產(chǎn)、萬科、金地等企業(yè)前來競爭。最終，幾宗地塊成交時的溢價率均接近50%。按照正常的估算辦法，幾塊地的樓面地價均在1.2萬左右，但因為這宗三地塊均配建了大量的不可銷售面積，這也使得幾宗地塊實際的樓面地價都將在1.6萬元以上。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，一方面是因為大型開發(fā)商積極拿地成為北京土地市場的主要支撐點，今年以來，包括首開、萬科、綠地、首創(chuàng)、中海、恒大、融創(chuàng)等民企均有不同程度斬獲；而另一方面，今年以來北京推出地塊質(zhì)量較好，即便是5環(huán)以外的新城，但由于區(qū)域配套設(shè)施完善，加上土地規(guī)模較大，這都在一定程度上提升了開發(fā)企業(yè)拿地的積極性。
市場機構(gòu)CRIC研究中心分析師李瑩告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年以來土地市場競爭激烈，高溢價率地塊、高單價地塊接連出現(xiàn)。盡管土儲量匱乏的北京等一線城市加大了土地供應(yīng)量，但依然改變不了一線城市土地“僧多粥少”的本質(zhì)局面，因此在北京等一線城市推出核心地塊時，實力企業(yè)強勢爭奪直接導(dǎo)致了高價地的產(chǎn)生。