隨著房地產(chǎn)投資增速的回升，城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)帶來的市場預(yù)期，放開再融資信號的利好，房企對于未來市場預(yù)期再度上漲至高點(diǎn)。但與此同時(shí)，高企的房價(jià)和頻繁刷新的“地王”又再度給中央和地方壓力，房地產(chǎn)價(jià)格與調(diào)控的博弈或?qū)⒃俣壬涎荨?/P>
房、地價(jià)“一路高歌”
數(shù)據(jù)表明，“百城價(jià)格指數(shù)”連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，北京等重點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅繼續(xù)小幅擴(kuò)大。其中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為71個(gè)，較7月增加10個(gè)。
同比來看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比上月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第9個(gè)月上漲。包括一線城市在內(nèi)的10大城市中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)到3.22%，同比漲幅高達(dá)22.49%。
土地方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的300個(gè)城市地價(jià)顯示，8月全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1277元/平方米，同比上漲41%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1778元/平方米，同比上漲43%。
8月，全國300城市月度住宅用地溢價(jià)率同比增幅也漲至年初以來的最大值。8月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為21%，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲16%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為25%，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲18%。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于部分城市供應(yīng)不足，政策面寬松、購房者觀望情緒進(jìn)一步緩解。另外，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”現(xiàn)象，也使購房者擔(dān)心后市房價(jià)反彈而繼續(xù)恐慌入市，導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。
成交量大幅上漲，也造成存量房庫存量下降明顯。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市存量房消化周期幾乎都在11個(gè)月以內(nèi)，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個(gè)月。值得注意的是，北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個(gè)月，過少的庫存或會(huì)造成房價(jià)大幅上漲。
房企業(yè)績飆升 投資加速
鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭表示，自2012年2月升溫以來，一手房銷售速度加快，企業(yè)資金回籠情況較好。與此同時(shí)，房企再融資有望開閘，也為房企營造了更加寬松的融資環(huán)境。
此前完成半年報(bào)披露的112家房企業(yè)績顯示，2013年，上半年的營業(yè)收入總額達(dá)2289.6億，同比2012年同期的1636.7億上漲39.9%。營業(yè)利潤則達(dá)到了438.9億，同比2012年同期的348.3億也上漲了26%。
在房企業(yè)績向好的同時(shí)，房企再融資開閘信號十足。雖然從證監(jiān)會(huì)層面一再確認(rèn)關(guān)于房企再融資口徑?jīng)]有改變，但是房企已悄然開始再融資預(yù)案。
新湖中寶招商地產(chǎn)、冠城大通、北京城建相繼公布再融資預(yù)案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月19日中茵股份發(fā)布定增預(yù)案以來，2013年近10家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資總額在147億元左右。
也正是資金面的寬裕令標(biāo)桿房企底氣十足，加之土地市場的供不應(yīng)求，引得標(biāo)桿房企在土地市場上頻頻出手，購地金額居高不下。
9月4日，北京農(nóng)展館地塊與豆各莊地塊同時(shí)開拍。值得玩味的是，這兩個(gè)地塊分別在2012年11月、12月及2013年1月推出，但是隨即停止出讓。其中農(nóng)展館地塊地處三四環(huán)之間，位置優(yōu)越，配套成熟，是內(nèi)城內(nèi)不可多得的核心地塊，一推出就被認(rèn)定為“地王”；豆各莊地塊則是北京2013年的首塊“限房價(jià)競地價(jià)”地塊。
經(jīng)過多輪角逐，融創(chuàng)以21億元、異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院面積競得總建筑面積為59152平方米的農(nóng)展館地塊。異地配建醫(yī)院意味著，按照8000每平方米建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)異地配套建設(shè)27.8萬平方米的醫(yī)院，也就是開發(fā)商需額外增加22.24億的醫(yī)院投資。以此計(jì)算，開發(fā)商在拿地時(shí)，合計(jì)需要為5.9萬平方米支付43.24億，平均樓面價(jià)高達(dá)7.31萬元。
與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)以溢價(jià)64.9%的40.4億元競得豆各莊地塊。鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭指出，按照商品房的最高限價(jià)22000元/平方米來看，該項(xiàng)目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本，配建公租房的建設(shè)成本以及項(xiàng)目開發(fā)成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。“該地塊與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場、打造自己的北京運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的被迫選擇。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出，這兩塊地的成交，再次證明土地市場的火熱，被房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)形象地表示為：“政府扔根骨頭就搶”。
的確，以北京為例，2013年至今，房企拿地面積占同期銷售面積109.7%，創(chuàng)歷史新高。北京前8月新建住房成交面積701.1萬平方米，成交額為1620億元；拿地769萬平方米，成交額為715億元，拿地金額占同期銷售金額的44.2%。值得注意的是，在2009年時(shí)，北京拿地金額僅占同期銷售金額的20%，土地補(bǔ)充面積占同期銷售面積的58.5%。2012年，這兩個(gè)數(shù)據(jù)也僅分別為11.4%和36.4%。
事實(shí)上，除銷售好轉(zhuǎn)、房企融資開閘外，城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村建設(shè)用地入市等多個(gè)因素都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好，使房企對未來信心十足。
CRIC研究中心發(fā)布的第三季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(RMI)顯示，三季度房地產(chǎn)經(jīng)理人指數(shù)為60.85，較上季度大幅上漲7.63點(diǎn)，達(dá)2010年以來的歷史最高值。
“控房價(jià)”壓力劇增 或引起調(diào)控收緊
值得注意的是，今年3月份“國五條”細(xì)則落地之時(shí)，地方城市各自制訂的“2013年的房價(jià)控制目標(biāo)”已經(jīng)進(jìn)入年終倒計(jì)時(shí)，由于前期的大幅增長，大部分城市“控房價(jià)”壓力空前。
數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商三季度提價(jià)意愿從去年同期的4.12%大幅飆升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企業(yè)從去年同期的占15.06%下降到占2.81%。
以中南地區(qū)為例，中南地區(qū)超過6成開發(fā)商表示將在三季度提價(jià)銷售，而廣州最為強(qiáng)烈，例如廣州樓盤中信西關(guān)海的銷售價(jià)格在近9個(gè)月上漲了5800元，漲幅達(dá)24%。
此外，國土資源部法律中心此前發(fā)布的中國土地市場指數(shù)(CLI)也顯示，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度回升至600點(diǎn)，環(huán)比增長29.5%。全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。
在房價(jià)、地價(jià)的雙重壓力下，部分地方政府不得不選擇收緊調(diào)控。日前，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會(huì)指出，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上、在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房;對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房;年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。
鄭州相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，今年前7個(gè)月，鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求關(guān)系暫時(shí)性緊張的局面，影響了房價(jià)的穩(wěn)定。因此，未來市場變化、政策執(zhí)行效果，決定此次限購執(zhí)行時(shí)間的長短。“我們的政策目標(biāo)是，保護(hù)和支持剛性需求、打壓投資性需求，增加有效供應(yīng)，抑制房價(jià)過快上漲。”
與此同時(shí)，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。日前，發(fā)改委主任徐紹史和財(cái)政部部長樓繼偉受國務(wù)院委托向全國人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)，均指出下半年房價(jià)反彈壓力較大，應(yīng)重點(diǎn)抓好擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作，以抑制房價(jià)過快上漲。
金融政策難定
除房產(chǎn)稅等長效機(jī)制外，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。
雖然從央行層面，金融政策仍以保持穩(wěn)定為主，但是日前多地商業(yè)銀行已出現(xiàn)緩貸、停貸現(xiàn)象。而對出現(xiàn)部分商業(yè)銀行暫停發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的原因，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然這種現(xiàn)象與樓市調(diào)控并無直接關(guān)聯(lián)，更多的是商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整，但減少貸款的傾向，將影響購房人群的預(yù)期。
徐楓指出，各類房地產(chǎn)貸款的余額增長率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這也表明房地產(chǎn)開發(fā)和銷售在銀行貸款方面的高峰正逐漸接近極值，房地產(chǎn)的高速發(fā)展期正逐漸接近尾聲。
“中短期來看，個(gè)人住房抵押貸款對商業(yè)銀行來說并非吸引的業(yè)務(wù)，同時(shí)國家的房地產(chǎn)調(diào)控方向也不會(huì)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，因此中短期商業(yè)銀行的放貸行為不會(huì)有明顯變化。”徐楓認(rèn)為，根據(jù)7月5日頒布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜，也進(jìn)一步使房地產(chǎn)方面貸款額收緊。
綜上所述，未來房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)在我們面前還不得而知。市場轉(zhuǎn)暖、城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、再融資放開的多方面會(huì)為房地產(chǎn)帶來利好，但另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大、金融資本的出逃又會(huì)帶來利空。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生對此表示，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期，短期來看，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位，但從長期看來，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺(tái)，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價(jià)有明顯的抑制作用。