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        央視財(cái)經(jīng)評(píng)論文字稿-溫州新辦法 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正?
        2013-09-04   作者:  來(lái)源:央視網(wǎng)
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        【字號(hào)

          近日,溫州發(fā)布了《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》,包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)等12類的農(nóng)村產(chǎn)權(quán),將可以進(jìn)行交易。那么,農(nóng)村是不是將來(lái)可以蓋商品房了?而就在昨天,中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù),一百個(gè)城市新房均價(jià)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲。那么,土地市場(chǎng)的新動(dòng)向,是否會(huì)對(duì)城市的房?jī)r(jià)帶來(lái)新變數(shù)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論張鴻共同評(píng)論。

          新政是水,溫州成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的聚焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)新數(shù)據(jù)出爐,一百個(gè)城市新房均價(jià)15個(gè)月環(huán)比上漲。農(nóng)村土地城市商品房,新動(dòng)向引發(fā)哪些新猜想?

          溫州市近日發(fā)布了《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》。自10月1日起,包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán),將可以通過(guò)溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心進(jìn)行交易。為此,溫州市專門成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管委會(huì),負(fù)責(zé)管理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。

          溫州的暫行辦法,因涉及農(nóng)村房屋所有權(quán),農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵詞而引起廣泛關(guān)注。根據(jù)溫州市政府的解讀,農(nóng)房交易只限于本村居民之間進(jìn)行,農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款,涉及處置不良抵押的農(nóng)房,可在縣域范圍內(nèi)置換交易。換句話說(shuō),城里人想到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房依然沒(méi)有法規(guī)的支持。

          鄒挺騫(溫州市中級(jí)人民法院民四庭庭長(zhǎng)):(農(nóng)房在)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間可以流轉(zhuǎn),非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(就不能)。比如說(shuō),城市居民去買農(nóng)民房,在現(xiàn)有政策范圍內(nèi),是有障礙的。

          聶梅生:溫州的新政策走出了市場(chǎng)化的第一步

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

          我覺(jué)得溫州這件事情意義很重大,首先在農(nóng)村建立了產(chǎn)權(quán)交易的機(jī)構(gòu),有序的這一個(gè)平臺(tái)。比如城里邊的二手房交易,它也是二手房的機(jī)構(gòu)進(jìn)行的,所以有了很多的連鎖店,同時(shí)也出現(xiàn)了很多大型的企業(yè)來(lái)做這個(gè)事,所以我覺(jué)得這就是市場(chǎng)化的第一步。市場(chǎng)化必須有一個(gè)主體,也就說(shuō)要有企業(yè)來(lái)進(jìn)行交易。那么這種機(jī)構(gòu)的成立使農(nóng)村的這塊產(chǎn)權(quán)交易的平臺(tái)建立起來(lái)以后,使這塊盤活,而不是個(gè)體對(duì)個(gè)體的交易,是通過(guò)一個(gè)交易平臺(tái)或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。我想這個(gè)意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它到底交易了什么,以及在什么樣的法律框架之下交易。

          我覺(jué)得它的意義就是這一小步,因這個(gè)政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)很重要。正好是在三中全會(huì)馬上要召開(kāi)之前,同時(shí)整個(gè)中國(guó)的城鎮(zhèn)化需要破局,房地產(chǎn)下一步的長(zhǎng)效的調(diào)控需要破局,這里面都牽扯到農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題,土地的、農(nóng)村的建設(shè)用地怎么能夠和城里的這一部分?國(guó)家的建設(shè)用地能不能做到像十六大、十八大都提到過(guò)的同地、同權(quán)、同價(jià)?這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。但是目標(biāo)你必須一步一步地走,走出了這一步,能夠在交易平臺(tái)上來(lái)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易,使它能夠有價(jià)值,形成了一定的市場(chǎng)。這個(gè)價(jià)值它形成了一小塊的市場(chǎng),哪怕這塊市場(chǎng)還是在現(xiàn)有框架下,在村里面交易,但畢竟它形成了一個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)化的機(jī)制是會(huì)逐漸發(fā)展的,所以隨著第一步如果成功了,會(huì)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、會(huì)推廣。如果這里存在什么問(wèn)題,比如關(guān)于土地證等等疑難問(wèn)題,會(huì)對(duì)我們現(xiàn)行的法律法規(guī)提出很有效的一些建議,使之能夠繼續(xù)向前走。

          張鴻:溫州的新政策在法律上并沒(méi)有突破

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

          我覺(jué)得這個(gè)事兒本來(lái)是一個(gè)農(nóng)村的事兒,但是被我們城里人樂(lè)觀地解讀了。其實(shí)在我看來(lái),它的突破意義并沒(méi)有那么大。第一,這種農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所在中國(guó)已經(jīng)不是第一家了,2008年的時(shí)候成都就有了。2009年,武漢有了,湖北的鄂州有了,2010年,杭州、北京有了。這些交易中心交易的東西基本上就是這些,決大多數(shù)也都有農(nóng)村房屋的交易,這個(gè)是城里人最看重的。但溫州寫(xiě)得非常明確,說(shuō)依法可交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)。就是說(shuō)在法律上其實(shí)是沒(méi)有突破的。

          我們一直說(shuō)城鄉(xiāng)二元制,土地是二元的,就是城鄉(xiāng)之間的墻沒(méi)有。現(xiàn)在就是說(shuō)縣域內(nèi)不叫交易,比如說(shuō)一個(gè)農(nóng)民拿自己的房屋在銀行做了抵押,然后他還不起了,這個(gè)房屋就歸銀行了,銀行要把它拍賣掉。那不光是本村的人可以參加,全縣里的農(nóng)民可以參與它的處置。這個(gè)政策在2007年的時(shí)候,溫州市的國(guó)土部門和法院就已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策,說(shuō)這個(gè)縣域內(nèi)的農(nóng)民就可以參與。

          董文立:我國(guó)的法律沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)房不可以交易

          (溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心總經(jīng)理)

          在這里頭,我關(guān)注到目前全國(guó)媒體的一個(gè)概念,就說(shuō)溫州農(nóng)房可上市交易。從我所了解到的,目前國(guó)內(nèi)的法律當(dāng)中是沒(méi)有禁止或者說(shuō)沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)房是不可以交易的,更多的一個(gè)概念就是因?yàn)檗r(nóng)房是建立在宅基地上,宅基地是屬于集體所有的土地。在土地法當(dāng)中,說(shuō)集體所有的土地是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。我們也很詳細(xì)地了解了土地法的有關(guān)規(guī)定。它里頭規(guī)定了,農(nóng)民的基地所有使用權(quán)不得出讓,這里是一個(gè)分號(hào),轉(zhuǎn)讓或者是出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。事實(shí)上,土地法的初衷是為了保護(hù)農(nóng)業(yè)用地,但宅基地本身就是建設(shè)用地。之前,溫州的中院出臺(tái)了一個(gè)飛進(jìn)農(nóng)村金融改革的二十條,當(dāng)中就很明確的為農(nóng)房做了一個(gè)司法上面的解釋,或者說(shuō)是保障。就是說(shuō),凡是合法的農(nóng)村集體土地房屋上的轉(zhuǎn)讓,它是嚴(yán)格按照法律關(guān)于合乎效率的規(guī)定執(zhí)行,是不輕易宣告農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的。

          張鴻:如果小產(chǎn)權(quán)房能上市交易 供應(yīng)量將大大增加

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

          為什么城里人愿意樂(lè)觀地解讀這樣的政策?他就覺(jué)得,如果讓農(nóng)民的土地都上市交易,如果讓那些小產(chǎn)權(quán)房能賣的話,那供應(yīng)量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破,比如說(shuō)溫州如果有突破,大家當(dāng)然希望突破。如果不光是農(nóng)民買,城里人也可以買的話,多好啊!

          如果這一旦突破,它其實(shí)意味著整個(gè)小產(chǎn)權(quán)房在某種程度上面臨著合法的趨勢(shì)。當(dāng)然未來(lái)一定要解決這個(gè)問(wèn)題,但是今天我們面臨法律的障礙,所以我們今天其實(shí)希望盼著溫州的突破。其實(shí)我們等的是什么呢?就在法律還沒(méi)有完全突破的二元制的土地兩種性質(zhì)的情況下,我們盼望著一個(gè)小港村的出現(xiàn)。如果說(shuō)它的突破在法律的限制之內(nèi),然后我們又看到了未來(lái)解決的一個(gè)趨勢(shì),那該多好!我覺(jué)得這是城里人樂(lè)觀誤讀的一個(gè)非常重要的心理基礎(chǔ)。

          聶梅生:如果地價(jià)不能平抑 房?jī)r(jià)是下不來(lái)的

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

          我覺(jué)得應(yīng)該能夠看得到未來(lái)的方向,畢竟中國(guó)的城鎮(zhèn)化最終的目標(biāo),還是要解決城市和農(nóng)村二元經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。如果這個(gè)問(wèn)題不解決,那么中國(guó)下一步發(fā)展的障礙、瓶頸就在這個(gè)地方。在城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中,土地和戶籍的問(wèn)題是兩個(gè)攔路虎,一定要解決。我們現(xiàn)在看到的所有的文件的前面,包括溫州這個(gè),都有一個(gè)依法,依的這個(gè)法也是人定的,那么根據(jù)不同的發(fā)展階段,不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),實(shí)際上這一塊兒應(yīng)該重新考量的。也就是說(shuō)我們叫做改革,就扯到經(jīng)濟(jì)體制改革和整個(gè)社會(huì)下一步的改革問(wèn)題。如果這個(gè)改革問(wèn)題的突破,那么最后就是體現(xiàn)依法的法,依一個(gè)新的法,一個(gè)改革以后的法。

          房?jī)r(jià)當(dāng)中兩個(gè)最重要的因素就是地根、銀根。關(guān)于銀根,最近關(guān)于金融體制改革的力度已經(jīng)非常大了,尤其是上海這些金融實(shí)驗(yàn)區(qū)的出現(xiàn),很多原來(lái)的依法都變成暫時(shí)不依那個(gè)法了。溫州這個(gè)事情是一個(gè)小小的開(kāi)始,地根和銀根的問(wèn)題,銀根應(yīng)該是先走一步,而地根是可期待的。如果這個(gè)問(wèn)題不解決,房?jī)r(jià)是解決不了的。因?yàn)樗钪匾倪@兩個(gè)制約條件,就是地根和銀根,如果土地價(jià)格永遠(yuǎn)招牌掛的飛漲,又沒(méi)有新的供應(yīng)出來(lái),如果土地不能平抑,房?jī)r(jià)是下不來(lái)的。

          我覺(jué)得溫州這件事總是要變的,因?yàn)楸热缰貞c、成都,還有一些地方已經(jīng)開(kāi)始做試點(diǎn)。據(jù)我了解,很多地方在城鎮(zhèn)化的問(wèn)題上,都提到要解決農(nóng)村和城市二元制的問(wèn)題,土地問(wèn)題要解決,所以我想溫州這件事情是應(yīng)運(yùn)而生的。

          聶梅生:今年年底 房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

          今年的房?jī)r(jià),或者說(shuō)是投資和房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)、交易量、交易額都在這一輪調(diào)控當(dāng)中的最高點(diǎn)。從1月份到7月份,最讓大家揪心的就是,我們有一個(gè)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo),就是房?jī)r(jià)的漲幅不能高于GDP,不能高于人均收入。但是從1月份到7月份,所有的數(shù)據(jù)都表明高了。就算現(xiàn)在漲幅逐漸的在下降,但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅,但今年的GDP到不了9.5吧?就是說(shuō)明還是有壓力的。當(dāng)然后面的壓力還更大,因?yàn)榇蠹叶即笱鄣尚⊙鄣目唇鹁陪y十,因?yàn)槊磕甑竭@時(shí)候就要年底了,要出手,所以上漲的壓力是存在的。

          另外一方面,我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國(guó)的商品房的漲幅要高,中國(guó)指數(shù)研究院出來(lái)的是新建商品住宅。住宅漲幅為什么高?,因?yàn)檫@個(gè)百城受其中幾個(gè)權(quán)重城市的帶動(dòng)非常大。比如說(shuō)北上廣深,因?yàn)樗緛?lái)的房?jī)r(jià)就在2萬(wàn)以上,它漲個(gè)百分之多少,和其他城市房?jī)r(jià)上漲的影響是不一樣的,所以住宅的漲幅就更大一些。如果按照整個(gè)中國(guó)的商品房的平均房?jī)r(jià),它漲幅是在下降的,也就是把全部的商業(yè)地產(chǎn)都放進(jìn)去。

          張鴻:限購(gòu)政策不要再追求史上最嚴(yán) 而應(yīng)是盡量做到合理

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

          鄭州的限購(gòu)政策號(hào)稱史上最嚴(yán),但其實(shí)他原來(lái)的政策是史上最不嚴(yán)的。就是說(shuō),如果你想買房的話,只要在當(dāng)?shù)鼐幼∫荒辏玫骄幼∽C,就可以買房了。現(xiàn)在改成三年了,所以對(duì)他們來(lái)說(shuō)是史上最嚴(yán)了。但是我們橫向?qū)Ρ纫幌拢本┎沤惺飞献顕?yán),你得納稅五年,然后還有20%的稅,這在全國(guó)其他地方都沒(méi)執(zhí)行。但是北京的房?jī)r(jià)下來(lái)了嗎?所以我們?cè)趯ふ乙粋(gè)就是史上最嚴(yán)的時(shí)候,我們不如找另外一條路,我們能不能找到史上最合理的?

          其實(shí),房地產(chǎn)問(wèn)題就是土地問(wèn)題和金融問(wèn)題。我們現(xiàn)在看到金融已經(jīng)在改革。那么現(xiàn)在土地問(wèn)題怎么改,我們現(xiàn)在土地問(wèn)題面臨著什么?面臨的是農(nóng)民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的,那能不能松動(dòng)一下?還有,哪怕我已經(jīng)城是里人了,但是我的這個(gè)土地叫集體土地,我在這里蓋的房子,不可以賣給我鄰居,我只能賣給我本村的人。那我們能不能在土地政策上放松一點(diǎn)呢?

          聶梅生:溫州的土地新政策并不意味著放松

          (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

          我們注意到最近地方政府關(guān)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的調(diào)控,或者說(shuō)它的政策有了更多的話語(yǔ)權(quán)。不像是以前動(dòng)不動(dòng)就喊停。第二個(gè)就是問(wèn)責(zé),現(xiàn)在沒(méi)有這兩個(gè)字了,所以有些地方可能原來(lái)的限購(gòu)政策定得不盡合理,比如像鄭州就變成三年了。其實(shí)溫州這件事,我看了以后,我覺(jué)得并不見(jiàn)得就是像大家反映得是怎么放松……

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