2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，“百城房?jī)r(jià)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，北京等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。適逢9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，多地出現(xiàn)“日光盤(pán)”等搶房現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)在緊鑼密鼓推盤(pán)的同時(shí)卻鮮有人奉行“降價(jià)策略”，絕大部分城市的房?jī)r(jià)依然處于“看漲”的預(yù)期當(dāng)中。
與此同時(shí)，今年3月份“國(guó)五條”細(xì)則落地之時(shí)，地方城市各自制訂的“2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”已經(jīng)進(jìn)入年終倒計(jì)時(shí)，大部分城市“控房?jī)r(jià)”壓力空前。在此情況下，城市之間調(diào)控政策則開(kāi)始出現(xiàn)分化，或進(jìn)一步收緊，或適度寬松。在整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)反彈壓力面前，房產(chǎn)稅擴(kuò)容漸行漸近。
市 場(chǎng) 71個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲
根據(jù)中指院“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)全國(guó)100個(gè)主要城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。
與7月相比，8月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少10個(gè)，環(huán)比上漲的城市比7月增加10個(gè)，漲幅居前的城市依次是福州、徐州、日照、北京等。此外，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17871元/平方米，環(huán)比7月上漲1.49%，與上年同期相比則上漲12.18%。
同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年8月相比上漲8.61%，漲幅比7月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。就城市個(gè)數(shù)來(lái)看，100個(gè)城市中有90個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市較7月增加1個(gè)。
數(shù)據(jù)還顯示，8月百城價(jià)格繼續(xù)上漲且漲幅在熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下繼續(xù)擴(kuò)大，100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格的平均漲幅較7月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市個(gè)數(shù)已經(jīng)增加至71個(gè)；同比則是連續(xù)第9個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至8.61%。包括一線城市在內(nèi)的十大城市中，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達(dá)到3.22%，同比漲幅則為22.49%。
供應(yīng)方面，為備戰(zhàn)“金九銀十”，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在加大蓄客力度，近期實(shí)際新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目處于階段性較低水平；開(kāi)發(fā)企業(yè)也順勢(shì)提高價(jià)格。中指院分析認(rèn)為，在部分城市供應(yīng)依然不足、政策面寬松、購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等多重因素帶動(dòng)下，8月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“日光盤(pán)”現(xiàn)象仍有出現(xiàn)，土地價(jià)格持續(xù)攀高，進(jìn)一步拉動(dòng)百城指數(shù)上漲。
據(jù)了解，當(dāng)前北京、上海、沈陽(yáng)、南京、廈門(mén)、福州、廣州、杭州等城市樓市在“金九銀十”的催化下，已經(jīng)出現(xiàn)半夜排隊(duì)、連夜開(kāi)盤(pán)等現(xiàn)象。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，這導(dǎo)致局部市場(chǎng)出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情。
擔(dān) 憂 各地控房?jī)r(jià)壓力大增
事實(shí)上，今年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)。張宏偉認(rèn)為，即使“金九銀十”推盤(pán)量充足，一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，但部分供需失衡的熱點(diǎn)城市可能仍然出現(xiàn)量?jī)r(jià)攀升局面，加上實(shí)力房企對(duì)房?jī)r(jià)的“抗跌”能力，未來(lái)房?jī)r(jià)仍將保持在一定范圍內(nèi)的上漲幅度。
今年3月末，在“國(guó)五條”細(xì)則落地之時(shí)，國(guó)務(wù)院要求，地方政府按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定當(dāng)?shù)亟衲晷陆ㄉ唐纷》?不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并向社會(huì)公布。其中，相對(duì)較為明確的北京市，將2013年房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)明確為，“新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。
總的來(lái)看，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起，基本上以不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅為基準(zhǔn)。從8月份數(shù)據(jù)層面來(lái)看，百城價(jià)格指數(shù)顯示，90個(gè)城市新建住宅價(jià)格同比上漲。10大城市中，漲幅居前的分別是，北京22.49%；廣州24.15%；深圳17.55%；上海7.71%；成都10.22%；南京11.96%。
如此局面下，這些漲幅相對(duì)較大的城市在年內(nèi)要想達(dá)到當(dāng)初公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，壓力很大。
值得注意的是，近幾個(gè)月以來(lái)北京等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，開(kāi)發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)由高溢價(jià)率轉(zhuǎn)為樓面地價(jià)的實(shí)際上漲。“地王”頻出，推熱當(dāng)前土地市場(chǎng)，在土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高的情況下，房?jī)r(jià)面臨水漲船高的局面。
“在這樣的市場(chǎng)背景下，中央和地方政府相關(guān)部門(mén)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的完成就顯得有不少阻力”。張宏偉進(jìn)一步指出，近期有關(guān)樓市調(diào)控走向長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的論調(diào)頻頻出現(xiàn)，這顯示出現(xiàn)相關(guān)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)的擔(dān)憂。
分 化 樓市調(diào)控各地松緊不一
自“國(guó)五條”來(lái)，中央層面開(kāi)始逐步改變以往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性干預(yù)，希望讓市場(chǎng)機(jī)制來(lái)發(fā)揮作用調(diào)控房?jī)r(jià)，這也使得政策在數(shù)月內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定。但值得注意的是，在平靜了一段時(shí)間后，房地產(chǎn)調(diào)控政策在近半月出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)，但與以往一味放松不同的是，不同城市的調(diào)控方向出現(xiàn)分化。
就在百城房?jī)r(jià)發(fā)布同日，鄭州市房管局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套;對(duì)于未滿20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房;對(duì)于年滿20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)一套住房。同時(shí)，進(jìn)一步嚴(yán)格住房限購(gòu)審核程序，確保住房限購(gòu)政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性。限購(gòu)政策的局部調(diào)整，旨在保護(hù)和支持剛需，進(jìn)一步抑制擠壓投資性需求。而在此之前，北京也針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)推出限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊。
與北京、鄭州調(diào)控收緊相對(duì)的是，溫州、蕪湖為解決房?jī)r(jià)持續(xù)下降的問(wèn)題選擇調(diào)控政策松綁。日前，溫州宣布對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)。溫州市戶(hù)籍居民家庭如果已在溫州市區(qū)擁有一套住房，可以再購(gòu)買(mǎi)一套市區(qū)住房，名下無(wú)房的可以購(gòu)買(mǎi)兩套。
隨后，蕪湖以扶持人才為名發(fā)布通知指出，在蕪湖市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。就業(yè)滿3年的專(zhuān)科學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額，也被外界認(rèn)為是變相救市。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中央希望房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，各地則根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行政策微調(diào)。“溫州等地由于前期上漲至不合理的高價(jià)，因此持續(xù)下跌，而鄭州則面臨較大的內(nèi)在需求動(dòng)力，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。”
“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍勢(shì)在必行。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，房?jī)r(jià)不斷上行給房地產(chǎn)調(diào)控造成較大壓力，從“國(guó)五條”的實(shí)行讓我們認(rèn)識(shí)到，行政手段控房?jī)r(jià)已十分艱難，市場(chǎng)化手段快速推進(jìn)尤為重要。
事實(shí)上，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。日前發(fā)改委主任徐紹史和財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉受?chē)?guó)務(wù)院委托向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)，均指出下半年房?jī)r(jià)反彈壓力較大，應(yīng)重點(diǎn)抓好擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作。
全國(guó)人大常委會(huì)委員尹中卿也在十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議分組審議計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告和預(yù)算執(zhí)行報(bào)告中提出，應(yīng)盡快按人均居住面積征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，增加擁有多套和豪華住房者的持有成本，同時(shí)要推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作，擠出部分非自住以及非正當(dāng)獲得的房源。