專家呼吁在一線城市推廣
2013年的土地市場(chǎng)，就像最近的天氣，持續(xù)高溫。為應(yīng)對(duì)狂熱的土地市場(chǎng)，21日，北京2013年首例限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊正式網(wǎng)上掛牌競(jìng)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)房集中入市，將在短期內(nèi)有效平抑區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)。尤其是在一度因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)火爆而拉高房?jī)r(jià)的情況下，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)模式應(yīng)在一線城市進(jìn)行推廣。
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| 趙乃育/繪 |
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進(jìn)展 推“限價(jià)房”保護(hù)“夾心層”
據(jù)北京市國土資源局公告，自8月21日起，今年首宗限房?jī)r(jià)地塊朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊(以下簡(jiǎn)稱“豆各莊地塊”)將開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，起始價(jià)為24.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為1300萬元，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為9月3日。截至目前，該地塊仍未收到任何報(bào)價(jià)。
交易文件顯示，豆各莊地塊土地總面積為22.45萬平方米，其中建設(shè)用地面積11.80萬平方米，建筑控制規(guī)模29.46萬平方米。其中，5.15萬平方米用于“公共租賃住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為2.2萬元每平米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)。
據(jù)了解，限房?jī)r(jià)地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地，對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)控作用。
此前4月，北京版“國五條”細(xì)則就明確提出，北京將改變住房供應(yīng)體系，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。北京市住建委主任楊斌指出，北京市將出臺(tái)有關(guān)自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策。“這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價(jià)位，因此以后再上市可能會(huì)受到限制。”
“作為今年首塊真正意義上的限房?jī)r(jià)地塊，豆各莊地塊相比此前的沙河地塊，沒有約束購房者必須所在的區(qū)縣。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，豆各莊地塊只是限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊的開始，下半年北京還將提供多塊類似地塊。
張大偉認(rèn)為，這種“限房?jī)r(jià)”地塊的出現(xiàn)意味著北京住房調(diào)控思路由二元變成了三元，從傳統(tǒng)的“保障房+商品房”，變成了“保障房、限價(jià)房和商品房”，限價(jià)商品房在購買上并沒有像保障房一樣有諸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夾心層”。
對(duì)于是否參與競(jìng)價(jià)，綠地集團(tuán)副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)意味著地方政府并不希望產(chǎn)生過高的溢價(jià)。但是對(duì)于房企來說，必須在保證利潤并產(chǎn)生效益的前提下進(jìn)行購地。因此，在此類地塊相配套的政策還沒有出臺(tái)之前，綠地對(duì)于此類地塊還處于觀望階段。
“開發(fā)此類地塊最重要的就是成本控制。”石文紅指出，具有一定保障房經(jīng)驗(yàn)的國有房企開發(fā)此地塊的可能性較大，這類房企可以較好的控制由于限價(jià)而帶來的成本限制。
躁動(dòng) 高地價(jià)推高房?jī)r(jià)
“地方政府選擇限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的根本原因在于，不差錢的房企看到市場(chǎng)還有上漲空間，便選擇高溢價(jià)比拼‘搶地’，造成‘地王’頻現(xiàn)。隨后，房企又將高溢價(jià)部分轉(zhuǎn)嫁給購房者，造成高房?jī)r(jià)。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，土地價(jià)格相當(dāng)于面粉，房?jī)r(jià)相當(dāng)于面包，面粉的價(jià)格不僅受到當(dāng)下面包價(jià)格的影響，還反映對(duì)將來面包價(jià)格的預(yù)期。
事實(shí)上，2013年以來，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫，甚至一度超過房市，“地王”頻繁出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月-6月，全國306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)11305億元，與去年同期相比大幅增長(zhǎng)60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年1934.92億元。
下半年土地市場(chǎng)則繼續(xù)延續(xù)了上半年的火熱，甚至有超過之勢(shì)。以上海為例，今年1月-7月，上海共計(jì)成交經(jīng)營性用地103幅，相當(dāng)于去年同期的2.3倍；成交金額達(dá)到846.8億元，相當(dāng)于去年同期的5.3倍。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月中旬，上海今年的土地出讓金已達(dá)1024億元，預(yù)計(jì)上海全年土地出讓金將突破1500億元，有望達(dá)到2010年1523.7億元的最高水平。其中最受人矚目，起拍價(jià)高達(dá)175億的上海浦西最后一塊黃金地段的“徐家匯中心項(xiàng)目”，也將于9月5日確定買家。
北京方面，則是于22日即將進(jìn)行公開招拍掛的北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)理工大學(xué)9號(hào)住宅及體育用地，僅在前期報(bào)價(jià)階段就已出現(xiàn)19次報(bào)價(jià)，達(dá)11.58億元。按照這一價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10493元每平方米。值得注意的是，這已超過蘇寧電器在2010年12月獲得的北京市房山區(qū)拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大廈)地塊樓面價(jià)9465元每平方米的價(jià)格。
高企的地價(jià)帶來的是不斷上漲的房?jī)r(jià)。統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建住房與6月相比，62個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，漲幅最高2.2%。同比方面，與2012年相比，價(jià)格上漲的有69個(gè)城市，漲幅最高達(dá)18.3%。
“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了快速擴(kuò)張和調(diào)控打壓后，進(jìn)入了新的平穩(wěn)發(fā)展階段，目前房?jī)r(jià)壓力不再來自非理性的投資需求以及由此導(dǎo)致的房企提價(jià)，更多的是來自于土地市場(chǎng)的火熱對(duì)成本端壓力的自然傳導(dǎo)。”鏈家地產(chǎn)研究中心研究員張旭認(rèn)為，從目前的土地市場(chǎng)以及與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)因素的情況來看，雖然沒有出現(xiàn)2009年及2010年暴漲的可能，但是后市成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。
舉措 “限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”為房市降溫
事實(shí)上，由于限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)將規(guī)定未來售房?jī)r(jià)格，也進(jìn)一步鎖定房企的利潤空間，因此此類地塊并不會(huì)像大多建設(shè)用地高溢價(jià)競(jìng)拍。
顧云昌坦言，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)是政府為抑制房?jī)r(jià)，選擇犧牲部分土地出讓金以換取相對(duì)較低的固定房?jī)r(jià)。“但也正因?yàn)閮r(jià)低量大，會(huì)進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到降溫作用。”
的確，豆各莊地塊并不是北京第一次試驗(yàn)限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)。早在2011年，北京就曾推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品住宅用地——房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊，建筑面積23.95萬平方米。中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以14.6億元的總價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)為6095元每平方米。根據(jù)招拍掛文件的規(guī)定，該地塊商品房的銷售限價(jià)均價(jià)為1.25萬元每平方米，戶型面積限定為中小套型。
“當(dāng)時(shí)房山商品房均價(jià)為14000-15000元每平方米，限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上，對(duì)區(qū)域影響非常大。超過2000套的供應(yīng)，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區(qū)域售價(jià)。之后北京在門頭溝、大興也出讓過同質(zhì)的地塊，對(duì)市場(chǎng)都有非常明顯的影響。”張大偉說。
張大偉指出，一般商品房樓盤之所以會(huì)分期開盤，一方面是為了抓住購房者心理，造成搶房現(xiàn)象，另一方面則是捂盤推高價(jià)格。“而‘限價(jià)房’有固定價(jià)格，沒有捂盤價(jià)值，因此會(huì)集中放量。”
“‘限房?jī)r(jià)’類地塊體量多屬于超過20萬平方米的大型地塊，涉及數(shù)千套住房。集中放量不僅會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，也會(huì)稀釋部分未來購房需求。”張大偉說。
顧云昌也認(rèn)為，除了必須是首套房外，此類房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)其他限制并不多，因此，大體量的“限價(jià)房”在一定時(shí)期內(nèi)瞬間形成大量有效供應(yīng)，并將區(qū)域房?jī)r(jià)心理預(yù)期鎖死，以此在短期內(nèi)影響區(qū)域整體房?jī)r(jià)。
“應(yīng)該在一線城市推廣‘限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)’模式。”顧云昌指出，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，“夾心層”人口眾多，保障房、“限價(jià)房”、商品房三元制結(jié)構(gòu)供應(yīng)，可以保障各類人群住房需求。