有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易，以及回購(gòu)方面的政策歷來(lái)都倍受關(guān)注。近期，杭州出臺(tái)政策稱，今后經(jīng)濟(jì)適用房上市交易要按照評(píng)估價(jià)和當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買價(jià)，差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。那么，從1998年第一批經(jīng)濟(jì)適用房被推向市場(chǎng)到今天，第一批經(jīng)適房已經(jīng)15歲了，在保障一些低收入人群住房的同時(shí)引發(fā)了頗多的爭(zhēng)議，經(jīng)適房依然經(jīng)濟(jì)嗎?是否還適用?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。
杭州出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易規(guī)定，增值部分一定比例歸政府。從居住到融通，如何看待經(jīng)適房的市場(chǎng)地位?經(jīng)適房是否還適用?
日前，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房交易規(guī)定出臺(tái)，簽訂購(gòu)房合同滿5年，并取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，不過經(jīng)濟(jì)適用房住戶要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納一定比例的土地收益等價(jià)款。
陳慷(浙江省杭州市住房保障辦公室副主任)：購(gòu)房人在9月12號(hào)以后，持相關(guān)資料到地稅部門辦理經(jīng)濟(jì)(適用)房補(bǔ)差價(jià)手續(xù)，把補(bǔ)差價(jià)手續(xù)補(bǔ)完以后，到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。也就是把原來(lái)的經(jīng)濟(jì)(適用)房的產(chǎn)權(quán)證變更為現(xiàn)在完全產(chǎn)權(quán)的，類同于商品房的產(chǎn)權(quán)證。
政策規(guī)定2004年9月1日之后簽訂購(gòu)房合同的，按照買賣差價(jià)的55%繳納土地收益。這也引起了業(yè)內(nèi)人士的一些議論。
丁建剛(浙江省杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng))：我個(gè)人認(rèn)為是不盡合理的。因?yàn)檫@里有一個(gè)問題就是我們這個(gè)不完整產(chǎn)權(quán)業(yè)主占多少產(chǎn)權(quán)，政府占多少產(chǎn)權(quán)，最初的時(shí)候是沒有約定的，如果最初有約定的話，按照產(chǎn)權(quán)比例來(lái)分配就可以了。
經(jīng)濟(jì)適用房本是低收入人群享有的福利，但是在一些地方住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房卻并非是生活拮據(jù)的家庭。這是2011年記者在陜西榆林市金陽(yáng)小區(qū)拍攝的畫面。金陽(yáng)小區(qū)是玉林市最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，總投資10.1億元，共有住房5100多套，在小區(qū)的南大門記者看到，東西兩側(cè)的人行道上的停滿了轎車。
保安(陜西省榆林市榆陽(yáng)區(qū)金陽(yáng)小區(qū))：也就這些停車位。
陜西省榆林市居民：你七點(diǎn)回來(lái)，大門都進(jìn)不來(lái)了。
記者粗略地估計(jì)了一下，這個(gè)小區(qū)大致上停放了1800輛左右的轎車。整個(gè)小區(qū)有5100多戶，這就意味著有三分之一以上的家庭用了轎車。這些用了轎車的家庭居然可以作為低收入家庭，堂而皇之地住進(jìn)保障房小區(qū)。更讓人吃驚的是，這個(gè)小區(qū)里，高檔轎車更是比比皆是，短短的十幾分鐘里，僅是奧迪汽車，記者就碰見了五輛。
陜西省榆林市居民：經(jīng)濟(jì)適用房我看純粹是個(gè)有錢人的小區(qū)，路虎、霸道、奔馳，好車都停滿了。
該住的住不上，原本建設(shè)部等七部門，在2007年就規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房60平米左右的標(biāo)準(zhǔn)，也被擱到了一邊。
李愛華：一刀切的向政府交納的55%土地收益等價(jià)款不盡合理
(本臺(tái)記者)
這個(gè)政策出臺(tái)之后，杭州市區(qū)這個(gè)市場(chǎng)的反映非常強(qiáng)烈。現(xiàn)在據(jù)透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)杭州市的經(jīng)適房有38000多套，市民最重要的一個(gè)反映可能是集中在一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，就是2004年9月1日開始，2004年之前因?yàn)樯婕暗揭粋�(gè)稅費(fèi)的繳納，2004年9月1號(hào)之前是按照杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法來(lái)繳納相關(guān)費(fèi)用的。如果說60平米的經(jīng)適房，他可能只要交幾千塊錢的費(fèi)用，就是說繳納的比較少。
舉一個(gè)例子，以杭州市的東西園小區(qū)為例。如果2004年的時(shí)候，這個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)可能是3000塊錢一平方米，現(xiàn)在可能已經(jīng)漲到了兩萬(wàn)塊錢一平方米了，那它的價(jià)差可能就要達(dá)到17000塊錢每平方米，價(jià)差非常大。如果他再繳納55%的話，我們簡(jiǎn)單地算了一下，如果是60平方米的一個(gè)房子，可能他要上繳56萬(wàn)1千塊錢，是比較高的。我們采訪了一些專家，這些專家也表示，政府55%的土地收益等價(jià)款，這個(gè)一刀切的金額有點(diǎn)不盡合理。但是如果說你要是現(xiàn)在找一個(gè)更加合理的方法，可能現(xiàn)在也沒有。
劉戈：土地差價(jià)的份額體現(xiàn)出各個(gè)城市不同的態(tài)度
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)不同城市里面，按照房子出售以后，土地差價(jià)的份額體現(xiàn)出各個(gè)城市不同的態(tài)度。其實(shí)，所有的現(xiàn)在它制定這個(gè)政策的依據(jù)是什么?是2007年的國(guó)務(wù)院24號(hào)文件，它制定了三個(gè)原則，第一個(gè)原則是五年原則，也就是說經(jīng)濟(jì)適用房必須在五年以上才能夠進(jìn)入市場(chǎng)，。第二個(gè)原則是土地差價(jià)原則，也就是說，如果你出售這個(gè)房子，那么你要補(bǔ)足一部分，就是說這個(gè)土地的差價(jià)這部分才能把這個(gè)房子由你的部分產(chǎn)權(quán)變成全部產(chǎn)權(quán)。第三個(gè)是優(yōu)先回購(gòu)原則。那么在這三個(gè)原則里面，各個(gè)城市可以制定自己的原則，可以制定自己具體的比例。
各個(gè)城市現(xiàn)在不太一樣，比較極端的是廣州，它要求你收益那部分的80%要交到政府，你自己只能拿到20%。像杭州、南京這樣的城市，它就制定了一個(gè)55%的政策，這個(gè)55%其實(shí)在2007年就定下來(lái)了，但是沒有變成一個(gè)實(shí)施細(xì)則。現(xiàn)在變成了一個(gè)實(shí)施細(xì)則就把原來(lái)一部分人的期待破滅掉了，所以很多人會(huì)有反差。而且在時(shí)間上，有的城市是新房新辦法，老房老辦法，是從2007年，2008年開始算，杭州是從2004年開始算。這樣又把2004年到2007年、2008年這個(gè)區(qū)間里頭這部分人又包括進(jìn)來(lái)了，這部分人也會(huì)有意見。
馬光遠(yuǎn)：55%的這個(gè)數(shù)字應(yīng)該出具一個(gè)明白賬
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)帳是越算越糊涂。最起碼，如果說上邊規(guī)定的是普通商品房跟經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)，這應(yīng)該還是可以的，這個(gè)做法應(yīng)該是比較正常的，那么下面具體確定一個(gè)差價(jià)，那你怎么來(lái)評(píng)估?關(guān)比如55%，你以前怎么樣確定?比如說以前老的經(jīng)濟(jì)適用房賣的時(shí)候，要交一部分10%的土地出讓金，這10%是按照以前的買價(jià)，比如說你這個(gè)房子是3000塊錢買的，那么你每平方米補(bǔ)交的價(jià)是300塊錢，但是收益的部分是政府沒有任何權(quán)利得到。既然你說它是有限產(chǎn)權(quán)，政府可以得收益的話，這個(gè)收益我覺得你一定要?jiǎng)澐智宄Ｈ绻粍澐智宄腿菀灼鸺m紛。所以現(xiàn)在我們看到第一個(gè)你算的標(biāo)準(zhǔn)都錯(cuò)了，第二個(gè)，你確定50%，你憑什么確定50%?
其實(shí)，它是兩個(gè)標(biāo)的，一個(gè)是你經(jīng)濟(jì)適用房本身現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)，一個(gè)指的是現(xiàn)在商品房的價(jià)格跟你現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房的賣價(jià)，這個(gè)價(jià)格不用你去評(píng)估的。實(shí)實(shí)在在在就在那個(gè)地方放著。所以這個(gè)帳怎么算的?你一定要把算術(shù)公式先告訴大家，然后這個(gè)公式里邊再具體怎么弄，也許事前有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以引起爭(zhēng)議我覺得是比較正常。
劉戈：經(jīng)濟(jì)適用房不能讓人在購(gòu)買時(shí)就覺得能從中牟利
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房讓大家覺得最有意見的一件事，就是那些真正應(yīng)該買經(jīng)濟(jì)適用房的人買不到。在開始的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房定位為中低端，還有大部分人銜接原來(lái)的福利分房，是銜接的經(jīng)濟(jì)適用房。那么到2007年以后，它只是面向低收入人群的特殊的政策性住房。那么這時(shí)就有空子可鉆了，有一些實(shí)際上不具備買經(jīng)濟(jì)適用房的身份的人，可能通過一些熟人和關(guān)系，最后買到了經(jīng)濟(jì)適用房，反倒本來(lái)應(yīng)該去買這個(gè)房子的人買不到。
至于能不能讓擁有經(jīng)濟(jì)適用房的人賺這筆賣房的錢，不能說完全的不應(yīng)該賺，也不能說完全的應(yīng)該賺。也就是說，你應(yīng)該在制度設(shè)計(jì)上讓他覺得買經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)有一個(gè)糾結(jié)，如果他不具備買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，他買了以后他可能賺不到錢。
不同城市現(xiàn)在制定不同的政策，實(shí)際上讓經(jīng)濟(jì)適用房在不同的人群里面產(chǎn)生不同的理解。比如說北京的政策現(xiàn)在就很嚴(yán)格，基本上你必須在那些能夠買經(jīng)濟(jì)適用房資格人里頭封閉運(yùn)行，那它就變成了一個(gè)純粹的保障性。
如果我們?cè)谶@里面，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，它有更大的收益的話，那可能就會(huì)吸引一些本來(lái)不具備買經(jīng)適房資格的人去買經(jīng)濟(jì)適用房，比如說杭州，那他最后能達(dá)到將近50%的收益，那可能很多人就會(huì)想辦法去買這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房。
馬光遠(yuǎn)：如果經(jīng)濟(jì)適用房定位是保障房 那就要讓它無(wú)利可圖
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
2007年的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法明確規(guī)定，它是有限產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)意味著什么?就是說你可能會(huì)受到很多的限制，包括收益方面的限制。現(xiàn)在我們需要確定的是，我的有限產(chǎn)權(quán)對(duì)于以后的增值收益，我能占多大比例。所以我認(rèn)為是可以賺錢的，因?yàn)槟阋灿杏邢蕻a(chǎn)權(quán)。如果說你純粹是一個(gè)廉租房，你一點(diǎn)產(chǎn)權(quán)都沒有，你當(dāng)然不應(yīng)該賺錢。
我們的經(jīng)濟(jì)適用房，我考證了一下，應(yīng)該說最早，我們像英國(guó)政府當(dāng)年為那些低收入階層提供住房的時(shí)候，他提出我掏一部分錢，你掏一部分錢，那么你掏的一部分錢占一定的比例，我占一定的比例，就非常清晰，而且到最后他是鼓勵(lì)你回購(gòu)的，說你盡可能的五年以內(nèi)回購(gòu)，如果三年以內(nèi)回購(gòu)多少錢，這就很清楚。
如果經(jīng)濟(jì)適用房本身，你定位它如果是一個(gè)保障房的話，那么你就要盡可能的讓它無(wú)利可圖。無(wú)利可圖就是說我國(guó)家給你保障，同時(shí)你喪失了收益權(quán)。當(dāng)你變成不需要保障人的時(shí)候，那么你就把這個(gè)房子轉(zhuǎn)給需要保障的人，我想這個(gè)制度本身是完善的。如果說經(jīng)濟(jì)適用房本身能夠賺錢的話，它總是有空子可鉆的。
劉戈：經(jīng)濟(jì)適用房 責(zé)任和義務(wù)應(yīng)該相對(duì)等
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得由于我們前面的規(guī)定相對(duì)模糊，在各個(gè)城市有了各自執(zhí)行的不同的理解，這就有導(dǎo)致大家在不同城市里對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的地位發(fā)生了分歧。那么我覺得可能需要更清晰的定位，比如像新加坡的祖屋，那這個(gè)房子就是供你住的，你如果要是出租，早晚就收回，如果你要是買一個(gè)其他的房子，它也可以出售，但是在這個(gè)過程當(dāng)中受到嚴(yán)格的監(jiān)管。那么我們現(xiàn)在相對(duì)而言也有相關(guān)規(guī)定，但是在這個(gè)過程當(dāng)中模糊，尤其在管理上。而且我覺得責(zé)任和義務(wù)應(yīng)該相對(duì)等。
馬光遠(yuǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)的話 那就是可以賺錢的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
最主要的一個(gè)是監(jiān)管層面，這么多年以來(lái)，事實(shí)上無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是別的保障性住房，無(wú)法律，無(wú)資金保障，也沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門。我覺得因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)有限產(chǎn)權(quán)的話，那我的理解是可以賺錢的。但是你不是說賺所有的錢，所以我們還是討論一個(gè)比例問題，所以我覺得這個(gè)比例應(yīng)該很早就確定，確定以后大家去算這個(gè)帳。但是這個(gè)比例應(yīng)該體現(xiàn)一個(gè)懲罰性。就是當(dāng)你買這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，你一定要放棄一定收益。
尹中立：要限制經(jīng)適房的上市流通 應(yīng)該讓經(jīng)適房封閉運(yùn)行
(社科院金融研究所研究員 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住房最大的區(qū)別就是土地的價(jià)格不一樣，它實(shí)際上是擁有了政府的一定的福利補(bǔ)貼。在這樣的情況下，如果經(jīng)濟(jì)適用房能夠隨便上市流通，就有可能影響到經(jīng)濟(jì)適用房在分配過程當(dāng)中一些不正常的現(xiàn)象，簡(jiǎn)單來(lái)說就是尋租的行為、腐敗的行為就會(huì)泛濫成災(zāi)，所以在上市流通方面，應(yīng)該要進(jìn)行限制。應(yīng)該讓經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行，也就是說，當(dāng)買了經(jīng)濟(jì)適用房的人的條件已改善，可以買得起商品住房時(shí)，應(yīng)該把他之前的經(jīng)濟(jì)適用房按照合適的價(jià)格讓政府去回購(gòu)。不應(yīng)該能夠自由進(jìn)市場(chǎng)流通，只有這樣才能夠確保政府在經(jīng)濟(jì)適用房付出的這些補(bǔ)貼，會(huì)準(zhǔn)確流向需要補(bǔ)貼的人。