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2013博鰲房地產(chǎn)論壇日前在三亞開幕，近千名業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者和開發(fā)商代表在論壇上探討當(dāng)前和下一步的房地產(chǎn)走勢。記者
王暉余/攝 |
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新國五條“落地”以來，房價并未應(yīng)聲下跌，與之相反，近期一線城市房價持續(xù)上揚，“日光盤”和“地王”頻頻出現(xiàn)，再次引發(fā)社會對調(diào)控變“空調(diào)”的擔(dān)憂。
正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓認為，土地、住宅供需失衡是一線城市房價上漲背后的最大“推手”，下半年一線城市房價上漲壓力依然較大，二三線城市則要“去庫存”。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須以改革為“抓手”，盡快推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露，國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制正處在論證階段，估計3個月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長的時間。”
供需矛盾致房價“節(jié)節(jié)攀升”調(diào)控效果“打折扣”
近期一線城市的房價讓購房者再次“揪心”。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，7月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，連續(xù)第14個月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%。
與之相對應(yīng)的是，久違的“日光盤”在多地再現(xiàn)，不少購房者惶恐入市。7月20日，北京中建國際港開盤當(dāng)天，1462套房源售罄，認購金額37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀(jì)錄。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“日光盤”的出現(xiàn)，一方面是各大房企抓緊政策定向?qū)捤伞拔⒄{(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略回籠資金；另外一方面，也是由于“新國五條”細則一些關(guān)鍵政策并沒有實質(zhì)性落地，反而激發(fā)了需求更加集中釋放和爆發(fā)。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，一線城市房價持續(xù)上揚的根源是市場供求矛盾。“盡管有限購政策，但每年仍有五六十萬人具有北京購房資格，供應(yīng)量有限，需求量膨脹，這是一線城市繞不開的矛盾。”
“近期北上廣深一線城市之所以房價快速上漲，最核心的原因是土地資源稀缺，而人口仍在大量涌進一線城市。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。
限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，但調(diào)控效果為何仍不理想？顧云昌認為，關(guān)鍵在于土地和樓盤的有效供應(yīng)遠遠不足。今年上半年全國住宅用地供應(yīng)完成全年計劃的36.7%。而且過去三年的土地供應(yīng)計劃均未完成。
國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降10.4%，同期的土地成交價款增長7.5%，“量縮價漲”成土地市場的主旋律。
與會人士認為，企業(yè)資金面不再緊張也是房價上漲的驅(qū)動性因素。華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強就明確表示“今年開發(fā)商不缺錢”。
穩(wěn)增長下樓市調(diào)控亦難放松房價走勢將現(xiàn)“兩級分化”
今年二季度GDP增速比一季度下滑0.2個百分點至7.5%，經(jīng)濟下行風(fēng)險受到更多關(guān)注，在穩(wěn)增長的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策收緊預(yù)期減弱。
7月30日召開的中共中央政治局會議在房地產(chǎn)方面要求“積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。市場和公眾對樓市調(diào)控預(yù)期也有所變化。
對此，朱中一表示：“當(dāng)前經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房價、地價上漲預(yù)期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松。”
限購限貸等調(diào)控措施短期內(nèi)有沒有可能退出？首創(chuàng)集團董事長劉曉光直言“不可能”，“開發(fā)商要隨時準(zhǔn)備應(yīng)對比較溫和或者不太溫和的調(diào)控機制。”
調(diào)控措施難放松，房價是否會“退燒”？“既要看到一線城市房價上漲壓力很大，又要看到中小城市樓市供大于求。”顧云昌認為，下半年一線城市房價上漲壓力仍然較大，而二三線城市則面臨如何消化庫存的問題。
確實如此，與北上廣一線城市樓市火爆程度相比，一些二三線城市樓市趨于冷清。海南一沿海縣高端地產(chǎn)項目的營銷部負責(zé)人告訴記者，該項目7月份零成交，“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏。
但部分開發(fā)商顯然對下半年房價走勢更為樂觀。渣打銀行最新“開發(fā)商景氣指數(shù)”的調(diào)查中，30家開發(fā)商中有23家開發(fā)商認為未來6月內(nèi)房價漲幅將達10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。其中21家相信房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的情形已經(jīng)過去。
任志強認為，今年房地產(chǎn)投資總體將趨于平穩(wěn)，價格將穩(wěn)中有升，近期房租的持續(xù)高增長趨勢對房價也會造成影響。
金地集團股份有限公司董事長凌克認為，從國外和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的形勢看，中國的住宅市場在未來的一段時間有非常大的漲價壓力。從供求關(guān)系上來看，很多一線城市和二線城市供需比降到了1以下，有的城市甚至是0.5。此外，土地供應(yīng)也不足，近期各地也頻頻出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。
一些與會專家擔(dān)憂地價上漲將推高房價上漲的壓力。以一線城市為首，近期各地土地市場中成交多宗單價接近甚至超過周邊房價的單價地王。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，有些“地王”的單價比旁邊的房價幾乎高出一倍之多，“我認為是地方政府在背后有意或者無意的把地價推高上去。”
調(diào)控長效機制或?qū)⒊雠_改革將成重要“落腳點”
與會嘉賓認為，退出限購、限價等行政性調(diào)控措施，通過市場化的手段建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制已經(jīng)成為各界共識，而這有賴于一系列的改革推進。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制仍處在論證階段，估計3個月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長的時間。”
對于目前土地供應(yīng)緊張，地價、房價上漲較快的城市，朱中一建議，要強化地方政府責(zé)任制，強調(diào)住房用地的供應(yīng)計劃與住房供應(yīng)計劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價格與穩(wěn)定房價的目標(biāo)責(zé)任制銜接。“否則下一步穩(wěn)定房價的難度更大。”
與會專家普遍認為，過去房地產(chǎn)一直強調(diào)的是調(diào)控，現(xiàn)在必須把改革放在第一位，通過改革建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
“改革是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的落腳點之一。”中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮說，目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地和資金要素沒有充分市場化，亟須推進土地制度改革和利率市場化。
顧云昌認為，目前三大促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的改革亟需推開：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系；二是推進土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；三是推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資投機資金“分流”。
劉曉光認為，影響房價的因素主要是土地、稅費和資金成本，這將涉及對房地產(chǎn)的土地、稅費和金融的改革，“我想在未來的幾年中應(yīng)該有一些新的進展。”
朱中一還建議，今后要更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律手段來進行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。其中也包括完善“雙軌制”，解決新型城鎮(zhèn)化過程中大量進城農(nóng)民工的住房問題。
張宏偉建議，通過住房信息制度及不動產(chǎn)登記的建立、房產(chǎn)稅試點范圍逐步擴大，有針對性調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，達到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進入長效調(diào)控機制。