朱中一：尊敬的各位領導、各位嘉賓、各位同仁、新聞界的各位朋友大家好。剛才三亞市的王市長、主辦單位和聯(lián)合主辦單位的領導都做了精彩的致辭，我作為應邀參會的嘉賓和協(xié)會的負責人感到本次論壇內(nèi)容豐富、演講嘉賓層次高，所研究的問題都是業(yè)內(nèi)關心的問題。希望各位同仁能珍惜機會，聆聽專家和企業(yè)家們的演講和觀點碰撞，并加強與會人員的交流。通過會議，既能吸取會議當中的營養(yǎng)，又能增進新老朋友的友誼，以便今后共同為我們行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展做出更大的貢獻。
我發(fā)言的題目是“積極穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。大家都知道，這兩句話是7月30號中央政治局會議在分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作時明確提出的兩句話，鑒于國務院有關部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步的清晰和大家見面。當前不少人對下一步房地產(chǎn)市場的走向感到迷茫，說實在的，我本人也不十分有把握。在此，僅根據(jù)自己的學習體會，把積極穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展談點看法，供各位參考，我主要談三方面的意見：
一、強調(diào)積極穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，是對粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，必須要有一系列制度創(chuàng)新做保證。
改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)化率以年均提高1.02個百分點的速度快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟快速增長、提升城鎮(zhèn)綜合服務能力、改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但同時也要看到，一些地方城鎮(zhèn)用地粗放低效，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進程滯后；一些地方在城鎮(zhèn)化推進中，比較注重城市的建設或過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實體經(jīng)濟和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重視不夠；一些地方重視經(jīng)濟發(fā)展、輕環(huán)境保護，重城市建設，輕管理服務，重地上建設，輕地下管網(wǎng)建設與維修等問題比較突出，造成交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)排水不暢等“城市病”日益突出。隨著我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進而資源環(huán)境等制約因素加劇，過去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。
推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，涉及到戶籍制度、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度、基本公共服務制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設計的前提下積極穩(wěn)妥地推進。我們既要看到推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的艱難性，又要看到如果延續(xù)過去粗放型的老路，中國的經(jīng)濟、城市建設和房地產(chǎn)業(yè)將難以持續(xù)健康發(fā)展。所以，我們必須要朝新型城鎮(zhèn)化方向轉(zhuǎn)型而不能重走老路。當前，要謹防一些地方在中央政府“穩(wěn)增長”基調(diào)下，為拉抬本地原本不低的經(jīng)濟指標而再次“保增長”，卻忽視了經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整；及一些地方土地市場“高燒”不退而影響市場預期等情況。
二、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的要求。
城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關系密切。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。但兩者只有按其自身的規(guī)律和百姓的需求推進，才能相互促進，良性互動，最終讓最廣大的人民群眾受益。
那么，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)業(yè)有哪些需求呢？我個人認為，主要有四點：
1、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求房地產(chǎn)業(yè)能科學定位。在過去住房嚴重短缺和重發(fā)展速度的年代，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)對拉動經(jīng)濟增長的功能。現(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人為本、四化同步、產(chǎn)業(yè)帶動和產(chǎn)城融合，要求我們的住宅產(chǎn)業(yè)真正能真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供配套服務的基礎性產(chǎn)業(yè)。
2、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓實現(xiàn)住有所居服務。通過完善雙軌制的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的住房供需格局。大家注意，我這里提的是“價格基本穩(wěn)定”。在6月26號國家發(fā)改委主任徐紹史代表國務院向全國人大常委會的工作報告里頭提出的是“房價要與消費能力基本適應”，我感覺有點難，所以我這里用的是“價格基本穩(wěn)定的住房供需格局”。通過增加普通商品住房及用地的有效供應、抑制投機投資性購房、加強保障性安居工程建設力度及盤活存量、規(guī)范二手房市場和租賃市場等措施，認真解決城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。探索城市建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少掛勾，與農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)掛勾；允許在集體建設用地上建設公租房，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移等人口的租房問題。還要認真探索解決與居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐相適應的老年住區(qū)體系。
3、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設力度。要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造和新城區(qū)開發(fā)，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度，加強城市市政基礎設施的配套建設，加強城市內(nèi)部和城市間交通路網(wǎng)的規(guī)劃與建設，方便居民出行和生活；要大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高住宅等項目的品質(zhì)、性能、環(huán)境等質(zhì)量和使用壽命，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設力度，并創(chuàng)造條件為居民提供良好的物業(yè)服務、生活服務、醫(yī)療服務和適老化服務等，努力將新建小區(qū)建設成綠色生態(tài)城區(qū)和人性化服務社區(qū)。
4、推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，還要積極引導商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)的發(fā)展。促進這些地產(chǎn)既能符合集約高效、綠色智能與保護環(huán)境的要求，又要為相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務，還能讓百姓的生活更加美好。
三、對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策走勢判斷和建議。
今年前七個月，全國房地產(chǎn)市場總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢，部分熱點城市商品房成交量和住房價格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進順利。但一些地方房價上漲的預期較強、“地王”也頻頻出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場的差異性明顯，一些地方供求關系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去化壓力較大；一些地方在保障房建設資金籌措等方面遇到了困難，也有個別地方將保障房資金挪作他用。為此，本人對房地產(chǎn)市場政策走勢和建議如下：
1、當前經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房價、地價上漲預期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松。這在國務院的有關通知和央行的通知中已有體現(xiàn)。如在7月5日國務院辦公廳印發(fā)的《關于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》中強調(diào)：“認真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理，嚴格防控房地產(chǎn)融資風險。”在7月19日央行宣布放開金融機構(gòu)貸款利率管理的同時，仍然強調(diào)：“為繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不做調(diào)整。”另外，在新一屆政府印發(fā)的《關于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，仍將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”作為今年的一項重要工作。鑒于當前房價、地價上漲的預期不減，我們也建議，對土地供應緊張，地價、房價上漲較快的城市，要強化地方政府責任制，強調(diào)住房用地的供應計劃要與住房供應計劃掛勾，普通商品房用地的出讓價格要與穩(wěn)定房價的目標責任制銜接。否則，下一步穩(wěn)定房價的難度更大。要實現(xiàn)6月26號國家發(fā)改委主任代表國務院向全國人大報告中提出的實現(xiàn)房價與消費能力基本適應的目標就更難。
2、加快構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)長效機制，我個人認為應包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來進行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。其中也包括：應繼續(xù)加強保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設、工程質(zhì)量、分配、退出和運營管理等方面的工作。
我們同時也要看到，成熟的制度既要借鑒境外的成功經(jīng)驗，又要在本國實踐經(jīng)驗的基礎上逐步完善。長效機制的設計、完善都有一個過程，并且也是螺旋式上升的。如我們希望地方政府不要過度依賴土地財政和房地產(chǎn)，而要通過產(chǎn)業(yè)帶動來發(fā)展經(jīng)濟，但這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán)、財權(quán)匹配問題，又涉及到引進產(chǎn)業(yè)有沒有條件等問題，非一年半載就能解決好的。至于整個長效機制的建立與完善，則需要更長的時間。
2012年11月17日，在新一屆中央政治局第一次集體學習時，習近平總書記指出：“鄧小平同志1992年在視察南方重要談話中指出：‘恐怕再有三十年的時間，我們才會在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。黨的十八強調(diào)，要把制度建設擺在突出位置，充分發(fā)揮我國社會主義政治制度優(yōu)越性。我們要堅持以實踐基礎上的理論推動制度創(chuàng)新，堅持和完善現(xiàn)有制度，從實際出發(fā)，及時制定一些新的制度，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效的制度建設，使各方面制度更加成熟更加定型，為奪取中國特色社會主義新勝利提供更加有效的制度保障”。
我引用習近平總書記這一段講話的目的，是讓大家既要看到中央新一屆領導班子在通過改革和實踐基礎上制度創(chuàng)新的堅定信心，又要看到構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學規(guī)范、運行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時間。在這個過程中，一方面還會出臺一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局會議指出的那樣，要“堅持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，提高針對性、協(xié)調(diào)性，根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，適時適度進行預調(diào)和微調(diào)，穩(wěn)中有為”。
3、房地產(chǎn)市場是地域差異性很大的市場。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下，各地可因地制宜、分類決策。中央政府應要求各地加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動趨勢的研究，并結(jié)合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況，制定符合當?shù)貙嶋H的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃(計劃)和住房保障發(fā)展規(guī)劃(計劃)，以合理的土地供應節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場供求，穩(wěn)定市場預期。
我的發(fā)言有不當之處，歡迎大家批評指正。