近期，北京、上海、南京等城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，樓市再次走到十字路口：老百姓“望房興嘆”，開(kāi)發(fā)商望風(fēng)使舵，金融企業(yè)上下其手，地方政府頻頻試探……持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)加大人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的擔(dān)憂。
日前，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇在海南三亞閉幕。來(lái)自住建部、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和國(guó)內(nèi)外知名房企的代表人物，圍繞房?jī)r(jià)走勢(shì)，調(diào)控走向，制度改革等一系列焦點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了激烈討論，不少觀點(diǎn)令人深思。
一問(wèn)：土地市場(chǎng)供銷兩旺，或?qū)鲗?dǎo)樓市價(jià)格？
在日前三亞舉行的博鰲·21世界房地產(chǎn)論壇13屆年會(huì)上，與會(huì)嘉賓對(duì)目前持續(xù)升溫的土地價(jià)格，傳導(dǎo)并影響樓市調(diào)控走向，表示了深深的擔(dān)憂。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，一線城市土地大量購(gòu)置，但開(kāi)工量減少。這說(shuō)明在供給趨緊、土地市場(chǎng)高溫等多種因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力依然存在。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，地方政府的財(cái)政收入中，對(duì)土地依賴程度比較高，商業(yè)用地跟地方政府的財(cái)政緊密地捆綁在一起，如果不能有效改進(jìn)，地價(jià)上漲影響房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題很難解決。
6月以來(lái)，北京、上海、廣州、南京等地城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。
在國(guó)土部監(jiān)測(cè)的105個(gè)城市中，住宅地價(jià)環(huán)比漲幅上升的城市由一季度的92個(gè)增至94個(gè)，漲幅超過(guò)3%的城市集中在東部和中部地區(qū)。而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，上半年，一線城市住宅用地成交面積701萬(wàn)平方米，成交總價(jià)821億元，同比分別增長(zhǎng)1.5倍和3.5倍，漲勢(shì)明顯。
國(guó)土資源部下屬的土地勘測(cè)規(guī)劃院日前發(fā)布的《2013年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，二季度主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為每平方米3226元，連續(xù)5個(gè)季度加速上漲，地價(jià)整體漲勢(shì)步入較高位區(qū)間運(yùn)行。
部分論壇嘉賓接受記者采訪時(shí)表示，隨著商品房產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，逐漸成熟的購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)更加敏感。如果不計(jì)成本開(kāi)發(fā)“地王”項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)或?qū)⒚媾R虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
二問(wèn):供需矛盾未緩解，未來(lái)樓市走向如何？
盡管為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，中央出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施已經(jīng)達(dá)到了空前嚴(yán)厲的地步。但是，不斷涌現(xiàn)的高價(jià)地塊，不斷上漲的土地價(jià)格卻讓人們產(chǎn)生疑問(wèn)：未來(lái)樓市走向到底如何？
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，土地購(gòu)置盡管出現(xiàn)了很多地王，目前只是土地短缺形成的價(jià)格暴漲，主要原因是地方政府依賴于土地財(cái)政，而過(guò)高的土地價(jià)格，就是下一步房?jī)r(jià)上漲的主要推手。
對(duì)此，秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)高潮過(guò)去了，但是總量的高點(diǎn)還沒(méi)有過(guò)去，過(guò)去十年房地產(chǎn)年銷售面積的增長(zhǎng)速度是兩位數(shù)，未來(lái)在增長(zhǎng)的絕對(duì)高點(diǎn)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
由REICO工作室發(fā)布的論壇年會(huì)報(bào)告《2013年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》稱，今年年初房?jī)r(jià)快速上升，后期雖然繼續(xù)上漲但是漲幅收窄。目前來(lái)看，下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足，但漲幅或?qū)⒈３制椒�(wěn)。
報(bào)告發(fā)布者任榮榮博士認(rèn)為，目前來(lái)看，三大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上行：一是市場(chǎng)供需矛盾未緩解，一線城市及重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力位居前列；二是目前房企資金狀況較好，“以價(jià)換量“放松價(jià)格的動(dòng)力不足；三是土地市場(chǎng)的火熱最終會(huì)傳導(dǎo)至樓市。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各個(gè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交和價(jià)格數(shù)據(jù)，隨著二季度以來(lái)土地市場(chǎng)的不斷升溫，原本已經(jīng)雙雙回落的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格漲幅在近兩個(gè)月開(kāi)始出現(xiàn)反彈的征兆。
不過(guò)，也有一些參會(huì)嘉賓表示，從拿地到賣房，之間的周期往往在兩到三年，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響很難及時(shí)顯現(xiàn)。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)，目前土地市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大程度上仍然是對(duì)普通購(gòu)房者心理預(yù)期的影響。擔(dān)心地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著看漲，從而出現(xiàn)恐慌的入市心理，實(shí)際上，決定房?jī)r(jià)和樓市走向的最根本因素仍是供需矛盾和政策基本面。
三問(wèn)：新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)的又一次“機(jī)遇期”？
不少論壇嘉賓認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，離不開(kāi)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)，“新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系是悖論！”
秦虹說(shuō)，城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但人在城鎮(zhèn)里得有地方住，有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓。“因此人的城鎮(zhèn)化并不意味著跟房地產(chǎn)沒(méi)有任何的關(guān)系。”
秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)是城市運(yùn)行中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料，生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)在中國(guó)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
事實(shí)上，相關(guān)數(shù)據(jù)也在佐證了房地產(chǎn)的重要作用。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?duì)I業(yè)稅同比增長(zhǎng)12.9%，主要是前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加。帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增長(zhǎng)。從其他稅種情況看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)，契稅1946億元，同比增長(zhǎng)39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長(zhǎng)28.1%。
甘肅省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)陳啟建先生說(shuō)，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之間并不矛盾。越來(lái)越多的人住到城里來(lái)提供。住房是最大的內(nèi)需，離開(kāi)了這條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力、沒(méi)有消費(fèi)、沒(méi)有擴(kuò)大內(nèi)需的指向。
四問(wèn)：布局新型城鎮(zhèn)化，房企靠“硬實(shí)力”能“一枝獨(dú)秀”？
“打造新型城鎮(zhèn)化，房企如何尋找地產(chǎn)商機(jī)？”這是在“經(jīng)濟(jì)升級(jí)：城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會(huì)嘉賓爭(zhēng)相發(fā)言的主要議題。近期，一些進(jìn)入三、四線城市開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始回流到一、二線城市，導(dǎo)致地價(jià)猛漲。那么，未來(lái)三至五年，一、二線城市和三、四線城市的地產(chǎn)商機(jī)，那個(gè)更明顯呢？對(duì)此，大部分嘉賓認(rèn)為，房企提前布局新型城鎮(zhèn)化，既要依據(jù)自身實(shí)力，更要分析投資回報(bào)率。
路勁地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事刁露說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到自己的管理能力，企業(yè)要將每一個(gè)城市做好、深耕，前提就是利用手中的資源，最大化地利用這些資源和自身的能力。
嘉凱城集團(tuán)黨委副書記楊益華認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)比一二線城市還要大，目前城鎮(zhèn)化首先開(kāi)發(fā)的就是衛(wèi)星城，或者是中心城區(qū)附近的衛(wèi)星城。
新型城鎮(zhèn)化提供了許多誘人的機(jī)會(huì)，刁露表示，房地產(chǎn)企業(yè)制定了明確的戰(zhàn)略，就要堅(jiān)定地走下去，依據(jù)自身的戰(zhàn)略選擇中要有取舍。
五問(wèn)：房企融資或?qū)⒃匍_(kāi)閘，調(diào)控去“行政化”可行嗎？
截至目前，資本市場(chǎng)對(duì)于房企融資的大門已緊閉三年之久。這期間，眾多優(yōu)質(zhì)房企紛紛赴港IPO、借殼。多位房企負(fù)責(zé)人向記者表示，房企融資仍然難度很大，即使融資有條件放開(kāi)，也可能僅針對(duì)開(kāi)發(fā)資質(zhì)強(qiáng)、業(yè)績(jī)預(yù)期穩(wěn)定的房企。
在市場(chǎng)高密度關(guān)注下，證監(jiān)會(huì)在6月底以來(lái)兩度回應(yīng)房地產(chǎn)上市公司融資政策問(wèn)題，稱對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違反國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定的情形，證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將依據(jù)國(guó)土資源部的意見(jiàn)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。
對(duì)此，一些論壇嘉賓認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金鏈的需求是十分強(qiáng)烈。西安交大上海金融研究院院長(zhǎng)、尚陽(yáng)投資董事長(zhǎng)于東升說(shuō)，金融手段是調(diào)控房地產(chǎn)的主要手段之一，其核心是房地產(chǎn)商獲取資金的渠道，即銀行貸款，這方面央企和一些大型的國(guó)企房地產(chǎn)公司，目前獲取資金的渠道是比較暢通的。
秦虹認(rèn)為，中央銀行全面放寬貸款利率的改革，沒(méi)有對(duì)現(xiàn)行的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，這說(shuō)明：第一，新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題在某些層面考慮了全局的政策思維。第二，表明了這次央行關(guān)于全面放松貸款利率的改革，是通過(guò)結(jié)構(gòu)性的措施，促進(jìn)社會(huì)融資多元化，限制房地產(chǎn)投資性需求。
一些論壇嘉賓表示，隨著房企再融資開(kāi)閘的預(yù)期不斷強(qiáng)化，以及央行于7月20日取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平，表明我國(guó)金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控都在穩(wěn)步地推進(jìn)“去行政化”，這些舉措將給中小房企融資帶來(lái)機(jī)遇，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。