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        中糧地產(chǎn)高成本奪“地王”盈利難
        北京高端市場預售監(jiān)管收緊
        2013-07-26   作者:記者 高偉/北京報道  來源:經(jīng)濟參考報
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            日前,央企中糧地產(chǎn)(證券代碼:000031)通過70輪現(xiàn)場競價,以23.6億元人民幣總價及配建3.3萬平方米公租房的條件,競得北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊。業(yè)內(nèi)估算,扣除公租房部分后,該地塊的樓面均價超過4.8萬元/平方米,成為北京土地市場新的單價地王。
          中糧地產(chǎn)隨后發(fā)布的拿地公告顯示,該地塊建設用地規(guī)模75359.79平方米,建筑控制規(guī)模81716平方米;規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地;出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年。
          鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析認為,截至目前,孫河鄉(xiāng)成交的五宗居住類地塊是都是低密度用地。而中糧地產(chǎn)當日拿下的西甸村HIJ地塊整體容積率不足1.1,且配建較大比例的公租房,“無論是平均樓面價,還是商品住宅部分的拿地成本,都刷新了此前同區(qū)域其他房企的紀錄”。
          張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者,盡管中糧地產(chǎn)在激烈爭奪中最終競得該宗地塊,“但同時也付出了更高的代價,未來開發(fā)難度很大”。張旭認為,該地塊公租房面積達到3.3萬平方米,占到總建設面積的四成。而此前一家房企競得同區(qū)域一宗地塊,其公租房面積僅占到3%。
          “如果排除公租房,該地塊商品住宅部分樓面價已經(jīng)超過4萬元/平方米”。張旭說,目前該地塊周邊在售項目有上東別墅、上東假日等高端豪宅以及康營小區(qū)等普通住宅。其中,上東別墅、上東假日的成交均價在四萬元至五萬元左右,康營小區(qū)則在兩萬元左右。“這些現(xiàn)有項目都會增加中糧地產(chǎn)對地王地塊的定位開發(fā)和未來銷售難度”。
          瑞銀證券有限責任公司的一份研究報告則指出,中糧地產(chǎn)高價拿地正凸顯公司當前的發(fā)展困境。該報告估算,扣除公租房部分后,中糧地產(chǎn)所拿地塊的樓面均價將達到48444元/平方米。
          報告進一步分析指出,2012年以來龍湖地產(chǎn)、泰禾集團和首開股份,曾先后在鄰近區(qū)域競得土地。在成交地塊的樓面均價方面,龍湖地產(chǎn)為20158元/平方米,泰禾集團為28559元/平方米,首開股份兩個地塊分別為25930元/平方米、26358元/平方米。
          瑞銀證券有限責任公司研究員李宗彬分析認為,中糧地產(chǎn)的“地王”購地成本遠超合理水平,盈利前景欠佳。“該區(qū)域可比項目的售價約在45000元/平方米至60000元/平方米,因此我們認為公司這一項目難以實現(xiàn)盈利”。
          另有業(yè)內(nèi)分析人士指出,中糧地產(chǎn)該地王價格已經(jīng)逼近龍湖一期產(chǎn)品售價,盡管孫河區(qū)域未來房價突破10萬的局面已經(jīng)可以預見,但是“產(chǎn)品定位的打造以及項目的入市時間將成為關鍵,而這些都對中糧在高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)”。
          值得一提的是,新一輪調(diào)控以來,北京高端住宅市場一直施行嚴厲的預售監(jiān)管政策,要求產(chǎn)品預售價格不得高于同等項目以往的成交價格。在此背景下,上半年眾多高端住宅產(chǎn)品因價格原因無法通過建委的預售審批。
          在此基礎上,北京的預售監(jiān)管措施仍在升級,7月1日新實施《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》,進一步將所有申請商品房預售許可的項目、所有形式的預售購房款都納入監(jiān)管范圍。嚴重違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),將可能被暫停在北京市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的網(wǎng)上簽約。
          而高端產(chǎn)品近期的成交量也不容樂觀,根據(jù)麗茲行豪宅研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月第三周(15-21日)高端二手住宅成交42套,環(huán)比第二周下降22.22%;高端新房成交35套,同比下降61.53%。
          事實上,中糧地產(chǎn)拿下的地王不僅無法在后續(xù)市場的產(chǎn)品開發(fā)方面取得成本優(yōu)勢,在土地市場上也很可能成為一塊“燙手山芋”。由于國土部對土地市場“大地塊、大企業(yè)”的跟蹤監(jiān)管制度,近段時間已經(jīng)出現(xiàn)“央企地王退地”的先例。
          瑞銀方面的分析認為,中糧地產(chǎn)斥重金奪地王的深層次原因在于“公司競爭力不足”。“中糧地產(chǎn)在2012年土地市場低迷時未能購入新項目,而2013年土地市場高漲時購入高價地塊,凸顯出公司土地儲備不足的困境,也反映出公司把握市場節(jié)奏的能力較差。中糧地產(chǎn)的業(yè)務位于北京、上海、天津、南京等10個一二線城市,這些城市已被萬科、中海、龍湖等一線房企主導,公司既無開發(fā)能力優(yōu)勢,又無資金優(yōu)勢,恐難拿到低成本的項目”。
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