近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不斷變化，石家莊市房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊、違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止、信訪矛盾日益突出等問(wèn)題，給市場(chǎng)監(jiān)管工作帶來(lái)困難。房管部門建議，亟須統(tǒng)合加強(qiáng)監(jiān)管力量，完善強(qiáng)化監(jiān)管措施，建立一套嚴(yán)格、有效、順暢的監(jiān)管體制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展。
行業(yè)準(zhǔn)入門檻過(guò)低 企業(yè)質(zhì)量良莠不齊
石家莊現(xiàn)有1300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年以來(lái)，新增注冊(cè)企業(yè)500家。開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量大，而且質(zhì)量良莠不齊。其中，三級(jí)以上企業(yè)只有160多家，曾開發(fā)過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的只有400家，近300家屬于完全沒(méi)有開發(fā)實(shí)力的公司，大部分靠倒賣手續(xù)、陪標(biāo)為生。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量不高體現(xiàn)在注冊(cè)條件過(guò)于寬松。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)夏恩國(guó)介紹，有的企業(yè)注冊(cè)地點(diǎn)在公司相關(guān)人員住宅內(nèi)；有的企業(yè)法定代表人是花錢外聘的；有的企業(yè)名義上是外資，實(shí)際上是“借殼”，具體操控的是國(guó)內(nèi)人員；有的企業(yè)所謂的專業(yè)技術(shù)人員是“借”來(lái)的。“這類企業(yè)如此注冊(cè)目的是方便鉆法律空子、逃避責(zé)任。”
據(jù)了解，從2011年8月開始，石家莊市房管局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，不到兩年時(shí)間就對(duì)648件資質(zhì)申請(qǐng)實(shí)行退件處理。夏恩國(guó)介紹說(shuō)，“我們?cè)趯徟^(guò)程發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)的法定代表人、經(jīng)理法律知識(shí)貧乏，不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則，除了‘有關(guān)系、能拿項(xiàng)目’外，策劃、項(xiàng)目預(yù)算、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、營(yíng)銷等各類專業(yè)技術(shù)人員都沒(méi)有。”
記者了解到，由于現(xiàn)行法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，房管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理中遇到難題。石家莊市房管局局長(zhǎng)李義增說(shuō)，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法對(duì)部分企業(yè)存在的違規(guī)銷售甚至涉嫌非法集資的預(yù)訂、售后包租等行為，只有比較輕的經(jīng)濟(jì)處罰，沒(méi)有吊銷資質(zhì)、清出市場(chǎng)的硬性規(guī)定，企業(yè)違法成本過(guò)低。“這種不痛不癢的處罰措施，不足以震懾企業(yè)的違法行為，如果沒(méi)有硬性法規(guī)層面的清出手段乃至觸犯刑律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)亂象難以根治。”
李義增認(rèn)為，不能把房地產(chǎn)業(yè)視為一般性第三產(chǎn)業(yè)，要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊問(wèn)題，應(yīng)提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，特別要大幅提高注冊(cè)資金門檻。“目前，河北省建設(shè)行政主管部門規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為500萬(wàn)元以上。按照目前石家莊市的土地價(jià)格和建安成本，500萬(wàn)買不來(lái)2畝地，這樣的企業(yè)根本沒(méi)有能力開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”
違規(guī)銷售現(xiàn)象普遍 監(jiān)管面臨取證難題
在房管部門的管理權(quán)限內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要是違規(guī)銷售。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須取得“四證”且已投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資的25%以上才能取得《商品房預(yù)售許可證》，合法對(duì)外銷售。實(shí)際操作中，很多開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，急于回籠資金，未取得預(yù)售許可擅自銷售，以團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、辦理VIP卡等形式變相違規(guī)銷售現(xiàn)象較普遍，監(jiān)管部門面臨取證難題。
石家莊市房管局房產(chǎn)市場(chǎng)稽查大隊(duì)在專項(xiàng)整治中發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的花樣不斷翻新，規(guī)避處罰的手段愈發(fā)“高明”。從過(guò)去的現(xiàn)場(chǎng)售房轉(zhuǎn)為隱蔽的網(wǎng)絡(luò)售房；過(guò)去預(yù)售款打到房地產(chǎn)公司賬戶，現(xiàn)在改為打到個(gè)人賬戶；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不收現(xiàn)金，要求購(gòu)房者提交個(gè)人銀行存單，再與銀行串通鎖死存單；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部以接待村民回遷和招商為名，行違規(guī)銷售之實(shí)。
石家莊市房管局房產(chǎn)市場(chǎng)稽查大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)張春和說(shuō)，“查處違規(guī)銷售面臨的最大問(wèn)題是取證難。判定違規(guī)預(yù)售的確鑿證據(jù)是收據(jù)和協(xié)議，收據(jù)和協(xié)議都在購(gòu)房者手里。一般情況下，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中不出問(wèn)題，購(gòu)房者不會(huì)投訴，我們拿不到確鑿證據(jù)。即使拿到確鑿證據(jù)，我們沒(méi)有行政強(qiáng)制權(quán)，既不能查賬、封賬，也不能封門。”
令房管部門頭疼的是，很多購(gòu)房者明知違規(guī)銷售的樓盤有風(fēng)險(xiǎn)，為貪圖便宜，仍抱有僥幸心理購(gòu)買，項(xiàng)目出了問(wèn)題責(zé)怪“房管局不作為”。張春和說(shuō)，“房管局不是不作為，而是難作為。除了取證難，還有一部分項(xiàng)目由三級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)開發(fā)，這些企業(yè)的資質(zhì)歸省級(jí)以上建設(shè)部門管理，地級(jí)城市的房管部門對(duì)其違規(guī)行為只能給予經(jīng)濟(jì)處罰，在資質(zhì)管理上不能有效對(duì)其制約。
監(jiān)管部門難聚合力 致違規(guī)項(xiàng)目做大
記者采訪了解到，石家莊有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)銷售、入住，但由于種種原因不能及時(shí)辦理房產(chǎn)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，石家莊市區(qū)需供暖住宅面積比房產(chǎn)登記面積多2000萬(wàn)平方米，占房產(chǎn)登記面積的20%，除部分村民住宅外，相當(dāng)一部分屬于因各種原因沒(méi)有通過(guò)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，先后涉及土地征收(征用)、收儲(chǔ)、出讓、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃和工程規(guī)劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，涉及十幾個(gè)部門，手續(xù)繁瑣。石家莊房管局產(chǎn)權(quán)中心主任宋蘇生介紹說(shuō)，房產(chǎn)證不能辦理一部分是由開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)不完善、開發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè)、銷售所致。特別是近幾年，一些開發(fā)企業(yè)借河北省實(shí)施“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”之機(jī)，以“特事特辦”、“一事一議”、“先上車后補(bǔ)票”、“邊建設(shè)邊完善”為借口逃避監(jiān)管，未批先建、違法超建等違規(guī)行為比較普遍。
李義增說(shuō)，如果房屋沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，老百姓在房產(chǎn)交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學(xué)等方面面臨無(wú)法逾越的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。石家莊很多項(xiàng)目不能辦理房產(chǎn)登記，購(gòu)房者到政府上訪。一些開發(fā)商不正視自身問(wèn)題，鼓動(dòng)群眾上訪，甚至花錢雇人上訪給政府施壓。這些房屋一旦確權(quán)登記，違規(guī)行為就被合法化，將嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，法律嚴(yán)肅性也會(huì)受到極大損害。”
據(jù)基層房管部門介紹，按照現(xiàn)行法規(guī)，國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為大多只有罰款，沒(méi)有強(qiáng)制停工、強(qiáng)制拆除措施，監(jiān)管不到位，形不成合力，致使違規(guī)項(xiàng)目生米做成熟飯，最終矛盾集中到房屋確權(quán)環(huán)節(jié)。
石家莊房管部門建議，破除房地產(chǎn)市場(chǎng)分段式管理格局，在城市規(guī)劃審批委員會(huì)框架內(nèi)，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批聯(lián)席會(huì)議制度，將國(guó)有土地出讓、規(guī)劃審批、建筑市場(chǎng)管理和銷售及交易登記管理等審批和監(jiān)管職能、信息整合起來(lái)，或成立一個(gè)統(tǒng)管房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門，避免職能交叉、政出多門、多頭管理。