專家表示，應(yīng)建立公積金存貸機(jī)制，控制存貸比例，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控
記者在采訪中了解到，由于進(jìn)入2013年以來購房需求較為集中釋放，個(gè)人住房貸款出現(xiàn)快速增長，而這一集中購房也透支了各地的公積金貸款額度，多地公積金出現(xiàn)緩貸、斷貸現(xiàn)象。為解燃眉之急，多地公積金中心提高公積金繳存上限，降低貸款上限，或者采用公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款方式，應(yīng)對(duì)公積金運(yùn)行壓力加大問題。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，在我國沒有明確的公積金存貸機(jī)制的背景下，集中的購房需求容易出現(xiàn)公積金余額短缺、吃緊的現(xiàn)象，因此，應(yīng)及時(shí)建立公積金存貸機(jī)制，控制公積金存貸比例，加大對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)的管控。
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吃緊 公積金貸款現(xiàn)“公轉(zhuǎn)商”貼息
4月初，張茜和丈夫簽下位于北京通州區(qū)的一套期房。想著趕快付清房款，所以二人在清明節(jié)一過就來到北京住房公積金管理中心中央國家機(jī)關(guān)分中心(以下簡稱“國管中心”)辦理住房公積金貸款申請(qǐng)。但直至今日，她申請(qǐng)的公積金貸款仍然未能發(fā)放下來。
“遞交申請(qǐng)后，我隔兩天就會(huì)查詢一下公積金審批進(jìn)度，但直到6月底國管中心‘系統(tǒng)升級(jí)’暫停業(yè)務(wù)，審批進(jìn)度一直顯示‘處于受理中’。”張茜說，因?yàn)閷徟虏粊恚啻沃码妵苤行脑儐栐颍玫降拇饛?fù)均是辦理人員太多，在排隊(duì)。
張茜說：“7月上旬，國管中心主動(dòng)給我來了電話，他們表示現(xiàn)階段有近千人像我一樣等待公積金審批放款，但是由于公積金整體資金額已到85%的紅線，如按正常程序，通過審批拿到貸款最早需等到9月以后。所以，為節(jié)省等貸時(shí)間，現(xiàn)在可以申請(qǐng)‘個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)’(以下簡稱“‘公轉(zhuǎn)商’貼息貸款”)，商業(yè)貸款與公積金貸款利息差由國管中心進(jìn)行補(bǔ)貼。”
隨后記者致電國管中心，國管中心表示由于系統(tǒng)暫停兩周，堆積的客戶過多，所以從7月5日后開始實(shí)行“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，但發(fā)貸銀行只能是中國郵政儲(chǔ)蓄銀行，申請(qǐng)項(xiàng)目也僅限定在期房。
據(jù)了解，“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款是指公積金中心與商業(yè)銀行合作，在住房公積金資金供應(yīng)緊張達(dá)到設(shè)定預(yù)警條件時(shí)，將經(jīng)審批同意的公積金貸款轉(zhuǎn)由商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)性住房貸款。在職工償還貸款期間，因商業(yè)性住房貸款利率和住房公積金貸款利率不同產(chǎn)生的利息差，由公積金中心逐月給借款人補(bǔ)貼。
值得注意的是，實(shí)行“公轉(zhuǎn)商”貼息的城市不僅是北京一地。杭州15日宣布，將于9月在全市范圍內(nèi)推出“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。杭州市住房公積金管理中心公告顯示，以緩解公積金緊張帶來的貸款壓力，減少公積金貸款等待時(shí)間。9月將與工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、杭州銀行四家銀行推出“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。
徐州市住房公積金管理中心23日也宣布，為更好地解決廣大職工正常購房貸款需求，將從7月25日起，實(shí)行“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款。
對(duì)此，杭州住房公積金管理中心副主任謝洪亮表示，自2012年以來，多地樓市成交量高位運(yùn)行。拿杭州來說，2011年時(shí)，杭州市住房公積金貸款率僅為73.20%。目前杭州公積金貸款率已達(dá)到90%以上，達(dá)到歷史最高位，處于非常緊張的水平。
倒掛 公積金繳納速度趕不上貸款速度
值得注意的是，合肥為保證公積金貸款正常運(yùn)行，從7月2日起暫時(shí)實(shí)行輪候制度，延緩公積金集中申請(qǐng)局面。
合肥住房公積金中心表示，將根據(jù)每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計(jì)劃，實(shí)行總量控制；優(yōu)先發(fā)放商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款、二手房貸款等現(xiàn)房住房公積金貸款等等。隨著樓市成交逐漸平穩(wěn)，存貸比回歸正常，將適時(shí)取消。
事實(shí)上，由于上半年房地產(chǎn)成交量的井噴，多地公積金貸款達(dá)歷史最高水平，存貸比成非正常狀態(tài)。
溫州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，溫州共發(fā)放住房公積金貸款33.52億元，已超過2012年全年公積金貸款總額。
鄭州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，鄭州市共發(fā)放住房公積金貸款19億元，同比增長100%。
福州方面，上半年發(fā)放個(gè)人住房貸款24.97億元，同比上升238%，完成年計(jì)劃的78%。洛陽方面，截至6月底，洛陽市住房公積金管理中心共為洛陽市房地產(chǎn)市場和繳存職工提供購房資金29.46億元，完成年度責(zé)任目標(biāo)的98%，住房公積金需求量超過90%。
而收集額增速卻趕不上貸款增速，有地方公積金甚至出現(xiàn)收支倒掛現(xiàn)象。連云港市公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，上半年連云港共發(fā)放公積金貸款15.03億元，值得注意的是，其上半年公積金歸集總量僅為13.49億元，比貸款總量少1.54億元，形成了巨大的收支倒掛缺口。
“由于集中的購房需求增長與繳納水平增長并不相符，容易出現(xiàn)收支倒掛現(xiàn)象。”中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，正是因?yàn)楣e金資金來源渠道單一，各地公積金中心不得不選擇提高公積金繳存上限，降低貸款上限以歸集更多資金。
廈門市住房公積金管理委員會(huì)日前表示對(duì)公積金繳存上下限進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)規(guī)定，2013年住房公積金月繳存額上限較2012年提高642元，達(dá)5252元，下限提高10元，為120元。
此外，天津、大連、桂林、南京、南寧、北京等多地也提高繳存上限，武漢甚至取消了實(shí)行了三年的公積金繳存“保底限高”政策。武漢住房公積金管理中心近日發(fā)布公告，7月1日起，武漢城鎮(zhèn)職工住房公積金繳存額度不再設(shè)定上限，但月繳存基數(shù)超過2936元的部分需繳納個(gè)稅。
而在公積金繳存上限提高的同時(shí)，部分地區(qū)公積金可貸額度卻在下降。連云港公積金管理中心公告顯示，6月1日開始暫停3次以上(含3次)公積金貸款申請(qǐng)，并將原先的貸款額度不超過雙方住房公積金賬戶余額的15倍，調(diào)低至本人住房公積金賬戶正常繳存余額的10倍，同時(shí)調(diào)整提取還貸后公積金賬戶余額，不得低于貸款余額的1/10。
廈門市住房公積金管理中心也發(fā)布通知，個(gè)人購房最高貸款額度由40萬元調(diào)整至30萬元，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調(diào)整至60萬元。
問題 公積金管控風(fēng)險(xiǎn)加大
一方面，由于前期購房需求的集中釋放，住房貸款需求集中增加。另一方面，隨著樓市調(diào)控趨嚴(yán)，商貸利率折扣減少，因此，越來越多的人選擇公積金貸款。但值得注意的是，隨著公積金利用率的提高，公積金的管控風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。
以杭州為例，杭州住房公積金中心流入資金主要包括市民繳納的公積金以及歷史貸款的每月還款進(jìn)項(xiàng)，而支出則主要是新發(fā)放貸款和提取資金。
“正常的話，是按流入多少錢發(fā)放多少錢，資金相對(duì)封閉運(yùn)行的。”杭州公積金中心工作人員說。
上述人士指出，職工只要繳納公積金滿一年，在購房首付后即可一次性提取公積金賬戶的錢，然后再向公積金中心貸款幾十萬，而職工此后每月交進(jìn)賬戶的錢又會(huì)被自動(dòng)轉(zhuǎn)走。“買房的人多了，中心資金必然緊張。”
汪麗娜指出，我國公積金實(shí)行時(shí)間較短，設(shè)立初期使用率并不高，因此未考慮存貸機(jī)制等問題，甚至有地方公積金出現(xiàn)個(gè)貸率曾高達(dá)120%。“雖然現(xiàn)階段有公積金貸款紅線控制，但是緩貸、斷貸現(xiàn)象近年來頻繁出現(xiàn)，有頻率增高之勢。”
快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明對(duì)此表示，雖然“公轉(zhuǎn)商”貼息、輪候制度等業(yè)務(wù)或管理方法的推出有助于解決公積金中心額度不足，放款時(shí)間過長等問題，“但這畢竟是權(quán)宜之計(jì)，如果公積金繳存跟不上公積金貸款的需要，那么長遠(yuǎn)看僅僅靠這個(gè)措施是不能解決根本問題的。”
因此，汪麗娜表示，在我國公積金運(yùn)用率大幅提高的背景下，為避免公積金貸款緩貸、斷貸現(xiàn)象的發(fā)生，我國應(yīng)建立良好的公積金存貸機(jī)制，控制存貸比例，加大對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)的管控。