房產(chǎn)交易大額稅費(fèi),一般以成交總額為基準(zhǔn),按一定比例繳納。記者近日接到舉報(bào)稱,目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽合同”為手段,以“做低評(píng)”降低稅費(fèi)為誘餌招攬生意,造成市場(chǎng)秩序混亂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房產(chǎn)中介普遍“做低評(píng)”,以“陰陽合同”偷逃稅,不但違法違規(guī),還令交易者面臨風(fēng)險(xiǎn)。
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趙乃育/繪 |
“低評(píng)”花招
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司,咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費(fèi),多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員回應(yīng)稱,可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽合同”,將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低,從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕。
在天津市南開區(qū)、西青區(qū),受訪的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均明確表示可以“做低評(píng)”,并以此拉攏生意。
記者以買家身份與賣家、中原地產(chǎn)公司達(dá)成初步協(xié)議,購置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房,成交價(jià)格為150萬元,約合均價(jià)12800元每平方米,按有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳1.5%的契稅約2.25萬元。
“我們能幫著‘做低評(píng)’,將房價(jià)砍掉三分之一。”中原地產(chǎn)某梁姓經(jīng)紀(jì)人員稱,中介公司可以將登記房款總額做到100萬元,約合房價(jià)8550元每平方米。如此,購房者應(yīng)繳契稅降至1.5萬元,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也省去了三分之一。
對(duì)于“做低評(píng)”前后50萬元的房款差額,該經(jīng)紀(jì)人員稱,購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前,私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣方即可。對(duì)于房產(chǎn)交易中介費(fèi)用,中介公司則堅(jiān)持以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)按比例核算。
在上海,市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運(yùn)作下成功避稅數(shù)千元的例子。
2012年10月,潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅,房屋均價(jià)2.8萬元每平方米,總額為165萬,應(yīng)繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作,該房產(chǎn)在房管部門登記時(shí),房款總額被做低為120萬元,約合均價(jià)2萬元每平方米(當(dāng)時(shí)房產(chǎn)交易中心該區(qū)域核價(jià)的書面限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2萬元每平方米),應(yīng)繳契稅1.2萬元。
如此,潘女士直接省去了契稅4500元,以及其他一些以房款總額為基準(zhǔn)按比例征收的費(fèi)用。對(duì)于房款總額“做低評(píng)”前后45萬元的差額,在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下,潘女士與賣房者簽訂了一份補(bǔ)充合同,45萬元差額則以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中。
避稅誘惑
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在目前一些城市房產(chǎn)交易過程中,“做低評(píng)”業(yè)已成為“公開的秘密”,不少中介公司打著“認(rèn)識(shí)熟人可最大限度節(jié)省稅費(fèi)”的旗號(hào)招攬生意,交易方則認(rèn)定“交易稅費(fèi)能省則省”,對(duì)簽訂“陰陽合同”習(xí)以為常。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹,目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運(yùn)作避稅的手段主要有三種:
一是房產(chǎn)中介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”,一份為實(shí)際成交合同,另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同,該現(xiàn)象較為多見。房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”,一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近,該指導(dǎo)價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格,避稅效果明顯。
二是針對(duì)新購買的住房,未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同,使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售,不僅使原購房者未繳納契稅,也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的其它稅費(fèi)。
三是對(duì)不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”,即房屋中介在為買賣雙方代理時(shí)將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,當(dāng)前房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”的能力已成為衡量其競爭力的標(biāo)準(zhǔn)之一,運(yùn)作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的“半公開產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪的普通市民則稱,房產(chǎn)中介公司運(yùn)作“做低評(píng)”能幫助交易方逃避過高稅收,普通人對(duì)此難以拒絕。
交易風(fēng)險(xiǎn)
“做低評(píng)”在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí),也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。一方面,被大幅拉低登記房價(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí),交易者可能被征收更高稅負(fù)。另一方面,做低房價(jià)對(duì)購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求,也給賣房者帶來無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。
記者從天津市統(tǒng)計(jì)局獲悉,目前35個(gè)大中城市在調(diào)查二手住宅銷售價(jià)格時(shí),要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)營業(yè)總額,應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上。此外,統(tǒng)計(jì)部門會(huì)直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),即在房管部門登記的“陽合同”數(shù)據(jù),作為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)二手房市場(chǎng)價(jià)格水平和走勢(shì)的主要依據(jù)。
“國家每月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù)變動(dòng)如也是依據(jù)合同成交價(jià)來統(tǒng)計(jì)的話,估計(jì)不能反映出實(shí)際的房價(jià)水平和變化情況,因?yàn)楹贤瑑r(jià)都是按照這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)來的,應(yīng)該會(huì)很穩(wěn)定。”上海市民張先生表示,“做低評(píng)”造成稅收損失是一方面,更可怕的是這種行為給房價(jià)數(shù)據(jù)注入了水分,給國家調(diào)控政策帶來偏差。
此外,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“做低評(píng)”也會(huì)給交易者帶來風(fēng)險(xiǎn)。被大幅拉低登記房價(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí),可能面臨房產(chǎn)中介“做低評(píng)”違規(guī)行為難以為繼、國家高稅率征收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況,交易者可能被征收更高稅負(fù)。
另一方面,做低房價(jià)對(duì)購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求,也給賣房者帶來無法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。以一套實(shí)際交易額為150萬元的房產(chǎn)為例,一般情況下購房者首付資金為45萬元,但經(jīng)“做低評(píng)”至100萬元后,購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額,不僅預(yù)付資金大幅攀升,對(duì)買房者而言,該部分差額支付也缺乏保障。
另有專家提示稱,簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費(fèi)的情況一經(jīng)查實(shí),房產(chǎn)交易雙方也會(huì)面臨處罰。