近日,上市房企再融資將開閘的消息再度引起了資本市場的波動。在樓市宏觀調(diào)控的大背景下,已有將近四年時間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在A股IPO或增發(fā),此時放開再融資政策傳遞出哪些信號?其將對股市和樓市影響幾何?
暫停近四年再融資重啟時機(jī)已到
2010年初,監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
“當(dāng)時主要是為了配合宏觀調(diào)控政策,擔(dān)心房企上市、再融資后會因?yàn)椤徊铄X’而推高地價、房價。”中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱,隨后有若干家上市房企增發(fā)計(jì)劃泡湯,而一些計(jì)劃在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)也因此擱淺。
業(yè)內(nèi)人士指出,由于A股直接融資渠道受阻,近年來內(nèi)地房企或海外上市,或發(fā)債,或通過私募、信托等平臺融資,融資成本大幅攀升,某些企業(yè)融資成本甚至高達(dá)15%以上。而如此高的融資成本不僅轉(zhuǎn)嫁到房價之中,最后讓購房人承擔(dān),還對實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。
交通銀行研究顯示,今年一季度,社會融資總額同比多增的1.83萬億元中,有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺;二季度,這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本,導(dǎo)致國內(nèi)流動性雖相對寬松、但經(jīng)濟(jì)增長并沒有受益。
“直接向資本市場融資,相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為,這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后,對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開,而且時機(jī)已到”。
蘇雪晶表示,資本市場直接融資的順暢將有利于長效機(jī)制的進(jìn)一步完善,有利于房地產(chǎn)市場化調(diào)控思路的延續(xù),同時將有效地增加市場供應(yīng),完全符合“長效機(jī)制”的定義。
再融資重啟或成地產(chǎn)股上漲催化劑
市場普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟,地產(chǎn)板塊將迎來持續(xù)反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示,放開房企再融資應(yīng)是針對大量房企借道海外上市及調(diào)控市場化所作的政策調(diào)整,這將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù)。
7月以來,隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫,上市房企掀起了停牌潮。公開信息顯示,從7月1日至今,已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項(xiàng)”而停牌。7月4-5日,一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強(qiáng)勁反彈。申銀萬國數(shù)據(jù)顯示,兩天內(nèi),地產(chǎn)板塊相對滬深300指數(shù)的相對收益率高達(dá)4.0%。
毫無疑問,放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長期來看,再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展,進(jìn)而提高行業(yè)集中度,龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。
申銀萬國認(rèn)為,再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)。在7、8月份銷售缺乏亮點(diǎn)、而龍頭公司估值僅有七倍左右的情況下,再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑。前期擴(kuò)張快、負(fù)債率較高的成長型公司,以及已經(jīng)上報(bào)過股權(quán)/債權(quán)融資預(yù)案、股東資源豐富的公司,有保障房或一級開發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益。
“去行政化”或成方向
在“國五條”實(shí)施已過百日,房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn),而房價始終堅(jiān)挺,土地市場“地王”頻出,樓市調(diào)控壓力依然較大的大背景下,市場對房企再融資開閘最大的擔(dān)心是將釋放出樓市調(diào)控的“拐點(diǎn)”信號,使近幾年的調(diào)控成效前功盡棄。
張玉良認(rèn)為,短期內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價、房價;但長期來看,房價最終是由供需關(guān)系決定,放開融資后,房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金,增加投資,反而有利于擴(kuò)大供給,從而平抑房價。不僅如此,開發(fā)商資金不再緊缺后,除了增加居住地產(chǎn)外,還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極推動作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為,房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控并不相悖。“近年來,業(yè)內(nèi)一直呼吁,未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上,著重進(jìn)行中長期政策制定,建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策,就是弱化行政干預(yù),通過市場規(guī)律的傳導(dǎo),達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。”
“該放的權(quán)力堅(jiān)決放開放到位,該管的事必須管住管好”,專家認(rèn)為,樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)有進(jìn)有退,行政化的調(diào)控手段應(yīng)逐步退出,在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預(yù),實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作。同時,住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制也應(yīng)適時啟動,從土地、金融、財(cái)稅等方面繼續(xù)進(jìn)行靈活調(diào)控。
蘇雪晶分析認(rèn)為,今年全國兩會后,對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,政府部門更強(qiáng)調(diào)通過長效機(jī)制的建立來替代行政調(diào)控手段。然而,房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立需要一系列的準(zhǔn)備工作,在完善的機(jī)制保障下,逐步增強(qiáng)市場的調(diào)控作用,從“堵”變成“通”。