７月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。４日和５日兩個交易日，一則房企融資將開閘的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強勁反彈。
在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，已有將近４年時間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股ＩＰＯ或增發(fā)，此時放開再融資政策傳遞出哪些信號？其將對股市和樓市影響幾何？
暫停４年重啟時機已到
２０１０年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。事實上，從２００９年１１月南國置業(yè)成為最后一只登陸Ａ股的房地產(chǎn)企業(yè)至今，已有將近４年時間沒有房企ＩＰＯ。從２００９年９月８日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后，幾無房企再融資計劃獲批。
“當(dāng)時主要是為了配合宏觀調(diào)控政策，擔(dān)心房企上市、再融資后會因為‘不差錢’而推高地價、房價。”中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱，隨后有若干家上市房企增發(fā)計劃泡湯，而一些房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股上市的計劃也因此擱淺。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于Ａ股直接融資渠道受阻，近年來內(nèi)地房企或海外上市，或發(fā)債，或通過私募、信托等平臺融資，融資成本大幅攀升，某些企業(yè)融資成本甚至高達(dá)１５％以上。而如此高的融資成本不僅轉(zhuǎn)嫁到房價之中，最后讓購房人承擔(dān)，還對實體經(jīng)濟其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。
交通銀行研究顯示，今年一季度，實際社會融資總額同比多增的１．８３萬億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導(dǎo)致國內(nèi)流動性雖相對寬松、但經(jīng)濟增長并沒有受益。“直接向資本市場融資，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團董事長張玉良認(rèn)為，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開，而且時機已到”。
再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)
市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來持續(xù)反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，放開房企再融資應(yīng)是針對大量房企借道海外上市及調(diào)控市場化所作的政策調(diào)整，這將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù)。
４日和５日兩個交易日，一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強勁反彈。申銀萬國數(shù)據(jù)顯示，２天內(nèi)，地產(chǎn)板塊相對滬深３００指數(shù)的收益率高達(dá)４．０％。
多家機構(gòu)認(rèn)為，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質(zhì)性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。
申銀萬國也發(fā)布報告稱，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)。在７、８月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有７倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑。前期擴張快、負(fù)債率較高的成長型公司，以及已經(jīng)上報過股權(quán)／債權(quán)融資預(yù)案、股東資源豐富的公司，有保障房或一級開發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益。
房企融資開閘與房地產(chǎn)調(diào)控并不相悖
在“國五條”實施已過百日，房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn)，而房價始終堅挺，土地市場“地王”頻出，樓市調(diào)控壓力依然較大的大背景下，市場對房企再融資開閘最大的擔(dān)心是將釋放出樓市調(diào)控的“拐點”信號，使近幾年的調(diào)控成效前功盡棄。
張玉良認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價、房價；但長期來看，房價最終是由供需關(guān)系決定。放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴大供給，進而平抑房價。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應(yīng)外，還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項目，對經(jīng)濟發(fā)展有積極推動作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進行調(diào)控并不相悖。“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強落實現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。”
“該放的權(quán)力堅決放開放到位，該管的事必須管住管好。”專家認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)有進有退，行政化的調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預(yù)，實現(xiàn)市場化運作。同時，住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長效機制也應(yīng)適時啟動，從土地、金融、財稅等方面繼續(xù)進行靈活調(diào)控。在完善的機制保障下，逐步增強市場的調(diào)控作用，從“堵”變“疏”，從注重行政手段，到更加市場化，注重供給。