近兩日，受銀行流動性控制影響，地產(chǎn)股普跌，資金流動性控制更引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔憂。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷，如果流動性控制持續(xù)，下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂觀，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價格策略，從而導致市場博弈轉(zhuǎn)向。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風險。
銀行流動性控制 引發(fā)房地產(chǎn)市場變化
24日，地產(chǎn)板塊大跌超過7%，是銀行股以外，受流動性控制波及最嚴重的版塊。招商、保利等27家房企跌停，領(lǐng)頭羊萬科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過5%，25日也持續(xù)了“跌跌不休”的態(tài)勢。
從3月底國五條落地的“利空出盡”，到如今的大跌，幾個月間，地產(chǎn)股如同坐上過山車。深圳綜合開發(fā)院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，去年，有很多業(yè)內(nèi)人士判斷房地產(chǎn)行業(yè)暴利的“黃金時代”已經(jīng)終結(jié)，但現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)卻在上一輪調(diào)控中走出一條V型曲線。但事實證明，過去的幾個月，可能已經(jīng)是未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)v型曲線的最高峰了。
暨南大學管理學院教授胡剛表示，目前大部分房企，尤其是中小企業(yè)，銀行貸款仍然是其主要融資來源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場的重要力量，隨著今后一段時間銀行的流動性控制，眾多房企的銀行貸款、尤其是通過理財產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進行的融資也將告急。
今年前5月，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模超過900億元，約占整個融資規(guī)模的三成。去年底，業(yè)內(nèi)就有房地產(chǎn)信托兌付危機將至的判斷，但隨著市場回暖，暫時降低了違約風險。而近期對銀行信托、理財產(chǎn)品等表外資金的監(jiān)管加強，將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來很大影響。
“近期的股市大跌，集中體現(xiàn)了對后續(xù)市場的憂慮”。胡剛認為，比起股市的短期影響，更為重要的是，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向，過去數(shù)年以來流動性過剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢頭可能發(fā)生改變，這將對房地產(chǎn)市場未來產(chǎn)生關(guān)鍵影響。
房企資金鏈吃緊 市場博弈可能轉(zhuǎn)向
業(yè)內(nèi)人士判斷，一旦流動性調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨資金短缺局面。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金來源于三個方面，信貸、預售款以及自籌資金。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，從去年下半年，房地產(chǎn)信托兌付壓力持續(xù)，但樓市回暖在一定程度上緩解了房企壓力，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負債運作，長期依賴融資，一旦“錢緊”，眾多依靠國內(nèi)銀行貸款以及信托、理財產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資必將緊張。
而海外融資的渠道也不再順風順水。一位業(yè)內(nèi)人士介紹，以最近屢屢拿到地王的佳兆業(yè)地產(chǎn)為例，今年前4個月，佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售額66億元，但通過海外發(fā)債已融資超過60億元人民幣。但隨著美聯(lián)儲表態(tài)逐步退出量化寬松，部分依賴海外資金的房地產(chǎn)企業(yè)日子也將越來越難。
本來三足鼎立，但如今兩條腿都可能被綁住，單靠預售和銷售回籠資金，難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)日益龐大的資金胃口和戰(zhàn)線。
陳晟表示，雖然上半年標桿房企銷售情況不錯，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會加速銷售，快速回籠資金。為此，房地產(chǎn)企業(yè)、尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可能會調(diào)整銷售策略，進行“價格修正”，從而對市場預期帶來一股鯰魚效應。這也意味著，持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強勢期或在下半年得到扭轉(zhuǎn)。
流動性控制帶來銀行、市場、地方政府鏈式反應
一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示，對流動性的控制，可能產(chǎn)生一系列鏈式反應。
胡剛表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展已經(jīng)形成了一柄雙刃劍，尤其是在實體經(jīng)濟低迷的情況下，大量流動資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，進一步綁架實體經(jīng)濟，而現(xiàn)在央行“不放水”，銀行間資金緊繃，有助于擠出累積的房地產(chǎn)泡沫。
按照房地產(chǎn)行業(yè)的通俗說法，銀行貸款屬于“低利貸”，信托基金屬于“中利貸”，年利率一般在15%—20%，而通過民間“影子銀行”拆借“高利貸”的利率甚至在30%以上。北京大學房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌表示，地產(chǎn)調(diào)控政策更容易使一些融資渠道缺乏的中小開發(fā)商陷入現(xiàn)金流困局。
專家提醒，一方面資金鏈緊張可能造成開發(fā)商降價，同時也要預防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。目前部分中小城市商品房預售資金監(jiān)管的力度松緊不一，甚至個別城市尚未建立預售監(jiān)管制度，如果房價泡沫擴散，存在企業(yè)資金鏈斷裂后捐款潛逃的隱患，可能帶來不小的社會風險，建議有關(guān)部門加強監(jiān)管。
此外，胡剛表示，目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展，甚至認為“不擔風險，難以發(fā)展”，由此熱衷于大手筆開發(fā)，宏偉規(guī)劃，而中國大部分地方融資平臺的抵押資產(chǎn)都是土地，一旦開發(fā)商資金量緊張，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇。
“從流動性對銀行、開發(fā)商、地方政府的鏈式傳導而言，風險已經(jīng)有所凸顯，這正是中央提前調(diào)控，讓資金流向該去的地方，從而預防更大的系統(tǒng)性風險。”胡剛表示。