最近,部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象。原本用來控制開發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià),以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤,更有甚者故意拖延工期推遲開盤時(shí)間。
一邊是主管部門出招調(diào)控房?jī)r(jià),一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來?新華社“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
建好樓盤不入市,開發(fā)商說“賭一賭”
璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤,三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工,灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤工地上的建筑工人告訴記者,二期的3、4、5號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了,共有400多套房子。
“早就可以賣了,但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證,以前有的項(xiàng)目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說要七八月份開盤,但剛剛又接到通知說可能會(huì)推遲,具體什么時(shí)候還不好說。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等,時(shí)間拖得越長(zhǎng),可能賣價(jià)會(huì)越好。”樓盤售樓部的銷售人員說。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說,這個(gè)樓盤的一期是2012年8月開盤,毛坯房?jī)r(jià)格在4.5萬元/平方米,而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬元了,附近一樓盤去年年底開盤,開盤均價(jià)已經(jīng)漲到了6.3萬元。“我們的二期開盤價(jià)估計(jì)得6.5萬左右,但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”
中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說,不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn),其原因除了剛需的釋放之外,很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾。
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),跟2012年9月相比,一線城市商品房庫存去化周期全面下降,北京已經(jīng)從2012年9月的11個(gè)月下降到5月的6.1個(gè)月;上海已經(jīng)從16.4個(gè)月下降到5月的10.2個(gè)月;廣州已經(jīng)從8.6個(gè)月下降到5月份的5.9個(gè)月;深圳已經(jīng)從9.6個(gè)月下降到5月的7.4個(gè)月。
有關(guān)政府部門人士指出,在不少一線城市,個(gè)別企業(yè)對(duì)價(jià)格預(yù)期過高,甚至有極少數(shù)企業(yè)不顧市場(chǎng)實(shí)際,故意虛報(bào)高價(jià),申報(bào)價(jià)格明顯高于當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)。由于嚴(yán)格的價(jià)格管控政策,部分項(xiàng)目因價(jià)格過高暫未拿到預(yù)售證。
“國五條剛出臺(tái)不久,等過段時(shí)間政策松一些再開盤也好。”廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商說:“不急在這一時(shí)開盤,過幾個(gè)月調(diào)控政策又得變,不信的話,賭一賭,拖延得時(shí)間越長(zhǎng)賣價(jià)越好。”
供銷矛盾突出,開發(fā)商豪賭政策的底氣從何而來?
“原本說是3月份開盤的,現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了,還不開盤,真是糾結(jié)得很,拖一個(gè)月開盤,可能就要多花掉我一個(gè)月工資。”北京一位等待購買婚房的白領(lǐng)說,他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月北京商品住宅成交量環(huán)比4月上漲6.2%,商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲9.9%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,2013年以來期房總供應(yīng)與前兩年供應(yīng)水平基本相當(dāng),但是與旺盛的需求相比,供需矛盾突出,供應(yīng)不足使得庫存進(jìn)入消化階段。
令人疑惑的是,市場(chǎng)需求如此旺盛,加之多輪調(diào)控政策層層加碼,卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn),反而捂盤惜售,更有資金頻頻打造“地王”。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來?
“自有資金30%,就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款,3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目,這是開發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本,但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛說,自有資金超過40%,開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了開發(fā)商資金面寬松,開發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來源的比例已經(jīng)從2012年第三季度的41.7%下降到了現(xiàn)在的36.8%。
“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng),一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加,另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善,房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升,開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲,因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化。”陳晟說。
部分區(qū)域土地供應(yīng)緊張也成了開發(fā)商看漲的理由。《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地,四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。
胡剛指出,房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn),一來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫,未來房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗;二來,國家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒有絲毫改變,一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn),開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性,讓捂盤惜售行為付出代價(jià)
新“國五條”明確規(guī)定,增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。
有專家指出,土地大量供應(yīng),本意是要加大商品房的供應(yīng),調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售,建好的房子卻未能如期入市,反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張,階段性房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)此,主管部門正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作,北京市住建委表示,前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià),此前因定價(jià)過高暫未批的20多個(gè)積壓項(xiàng)目,近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水平,不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng)。
專家認(rèn)為,調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說,國家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策,要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請(qǐng)預(yù)售證,已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤,建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤,同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰,這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。
“有的開發(fā)商會(huì)采取種種借口拖延房地產(chǎn)工程建設(shè),有的甚至依靠土地升值囤地賺錢,必要的時(shí)候可以推出限制房地產(chǎn)利潤(rùn)率的調(diào)控措施等。”胡剛表示,以前的調(diào)控主要針對(duì)買方,“限價(jià)令”則是少有的針對(duì)賣方的調(diào)控手段,調(diào)控措施還可以進(jìn)一步加強(qiáng)。