最近，部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象。原本用來控制開發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià)，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時(shí)間。
一邊是主管部門出招調(diào)控房?jī)r(jià)，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來？新華社“新華視點(diǎn)”記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。
建好樓盤不入市，開發(fā)商說“賭一賭”
璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的３、４、５號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了，共有４００多套房子。
“早就可以賣了，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項(xiàng)目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說要七八月份開盤，但剛剛又接到通知說可能會(huì)推遲，具體什么時(shí)候還不好說。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，可能賣價(jià)會(huì)越好。”樓盤售樓部的銷售人員說。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說，這個(gè)樓盤的一期是２０１２年８月開盤，毛坯房?jī)r(jià)格在４．５萬元／平方米，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到５萬元了，附近一樓盤去年年底開盤，開盤均價(jià)已經(jīng)漲到了６．３萬元。“我們的二期開盤價(jià)估計(jì)得６．５萬左右，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可。”
中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾。
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，跟２０１２年９月相比，一線城市商品房庫存去化周期全面下降，北京已經(jīng)從２０１２年９月的１１個(gè)月下降到５月的６．１個(gè)月；上海已經(jīng)從１６．４個(gè)月下降到５月的１０．２個(gè)月；廣州已經(jīng)從８．６個(gè)月下降到５月份的５．９個(gè)月；深圳已經(jīng)從９．６個(gè)月下降到５月的７．４個(gè)月。
有關(guān)政府部門人士指出，在不少一線城市，個(gè)別企業(yè)對(duì)價(jià)格預(yù)期過高，甚至有極少數(shù)企業(yè)不顧市場(chǎng)實(shí)際，故意虛報(bào)高價(jià)，申報(bào)價(jià)格明顯高于當(dāng)前市場(chǎng)成交均價(jià)。由于嚴(yán)格的價(jià)格管控政策，部分項(xiàng)目因價(jià)格過高暫未拿到預(yù)售證。
“國五條剛出臺(tái)不久，等過段時(shí)間政策松一些再開盤也好。”廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商說：“不急在這一時(shí)開盤，過幾個(gè)月調(diào)控政策又得變，不信的話，賭一賭，拖延得時(shí)間越長(zhǎng)賣價(jià)越好。”
供銷矛盾突出，開發(fā)商豪賭政策的底氣從何而來？
“原本說是３月份開盤的，現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了，還不開盤，真是糾結(jié)得很，拖一個(gè)月開盤，可能就要多花掉我一個(gè)月工資。”北京一位等待購買婚房的白領(lǐng)說，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，５月北京商品住宅成交量環(huán)比４月上漲６．２％，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲９．９％。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，２０１３年以來期房總供應(yīng)與前兩年供應(yīng)水平基本相當(dāng)，但是與旺盛的需求相比，供需矛盾突出，供應(yīng)不足使得庫存進(jìn)入消化階段。
令人疑惑的是，市場(chǎng)需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn)，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來？
“自有資金３０％，就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外７０％的款，３個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)１０個(gè)億的項(xiàng)目，這是開發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫。”暨南大學(xué)教授胡剛說，自有資金超過４０％，開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了開發(fā)商資金面寬松，開發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來源的比例已經(jīng)從２０１２年第三季度的４１．７％下降到了現(xiàn)在的３６．８％。
“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng)，一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化。”陳晟說。
部分區(qū)域土地供應(yīng)緊張也成了開發(fā)商看漲的理由。《北京市２０１１－２０１５年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。
胡剛指出，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗；二來，國家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性，讓捂盤惜售行為付出代價(jià)
新“國五條”明確規(guī)定，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。２０１３年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。
有專家指出，土地大量供應(yīng)，本意是要加大商品房的供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售，建好的房子卻未能如期入市，反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張，階段性房?jī)r(jià)上漲。
對(duì)此，主管部門正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示，前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià)，此前因定價(jià)過高暫未批的２０多個(gè)積壓項(xiàng)目，近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水平，不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng)。
專家認(rèn)為，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說，國家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請(qǐng)預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤，建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng)。
“有的開發(fā)商會(huì)采取種種借口拖延房地產(chǎn)工程建設(shè)，有的甚至依靠土地升值囤地賺錢，必要的時(shí)候可以推出限制房地產(chǎn)利潤(rùn)率的調(diào)控措施等。”胡剛表示，以前的調(diào)控主要針對(duì)買方，“限價(jià)令”則是少有的針對(duì)賣方的調(diào)控手段，調(diào)控措施還可以進(jìn)一步加強(qiáng)。