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　　解說：樓市深度博弈。
　　唐先生(購房者)：很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在，也就是不到兩三個月吧，漲了五千塊錢呢。
　　杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復(fù)性上漲。
　　解說：穩(wěn)房價，難點到底在哪里？《央視財經(jīng)評論》正在關(guān)注。
　　主持人(沈竹)：各位晚上好，歡迎您收看我們今天的《央視財經(jīng)評論》，我是沈竹。今天是房地產(chǎn)調(diào)控國五條地方細(xì)則出臺整整第50天，但房價的走勢依然是看漲，統(tǒng)計局4月份發(fā)布的70個大中城市的數(shù)據(jù)，新建的商品住宅和二手住宅價格，環(huán)比上漲的城市分別67個和66個。雖然樓市調(diào)控政策不斷的加碼，但是房價卻沒有停止上漲的腳步，走高的樓市如何才能降溫？今天再來聊聊天房價，首先通過短片了解一下我們最新近的樓市狀態(tài)。
　　解說：節(jié)節(jié)高漲的房價成為多數(shù)人心中的痛，今年29歲的唐先生是北京一家網(wǎng)站的職員，從去年7月到現(xiàn)在，他一直在看房。
　　5月16日下午，唐斌休息，于是打車從北京城的東南面出發(fā)，趕往西北面的上地去看房，其實上地在去年就考察過，當(dāng)時因為覺得貴一直沒買，現(xiàn)在眼看著房價越來越高，出租車上唐斌不管的翻看之前的報價單。
　　唐先生(購房者)：這樣的房子現(xiàn)在估計還買不到，我覺得可能他是捂盤惜售吧，并且等著還漲價。房價看不懂。
　　解說：原想北京出臺20%個人所得稅后，房價會降一點，五環(huán)以外的樓盤不會太離譜，但現(xiàn)實卻讓他很失望。
　　唐先生：但是現(xiàn)在從這幾年來看，沒看到下降。沒看到房價下降。
　　解說：唐先生告訴記者，眼前的這座樓盤就是他最中意的樓盤，去年8月開盤的時候，稍微一猶豫就沒能搶上。
　　唐先生：過了十天它就沒有了。當(dāng)時我們覺得房子跟賣白菜一樣，我覺得這個非常不正常。
　　解說：抱著一線希望，唐斌再次來到這家樓盤的售樓處，想碰碰運氣。但保安告訴他，這里已經(jīng)沒有房子可賣，連售樓處都已經(jīng)撤了，對于房價就單個樓盤來說，唐先生覺得今年二月份之后，房價的增長太快了，這個房子買還是不買，該什么時候買。唐斌猶豫不決，并且買房子需要付出的是兩代人的積蓄。
　　唐先生：去年的時候15000多元錢，現(xiàn)在你看門口金泰房地產(chǎn)的說了，兩萬二三(千元)很明顯，去年春節(jié)到現(xiàn)在也就是不到兩三個月吧。漲了五千元錢呢。這一套80平方米的房子，大概就是40多萬。100平方米就是很容易算50多萬，就這個普通的一套房子。這還是一個五環(huán)外的房子。
　　解說：而在杭州，有的市民并不糾結(jié)，買房還是要趁早。
　　杭州市民：今年的房價看總的情況，我覺得穩(wěn)中還有升，像北京、上海、現(xiàn)在漲得都比較厲害，我們杭州應(yīng)該講下不來的。
　　解說：5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份70個大中城市房價情況，數(shù)據(jù)顯示4月份，國內(nèi)主要城市房價依然保持了整體上漲的勢頭，與去年4月比70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市只有寧波、溫州兩個，上漲的城市有68個，比上月增加了一個，其中漲幅最高的城市為廣州，上漲了13.7%，北京、上海位列第二、第三漲幅都超過10%。漲幅比3月份也都有所擴大。
　　主持人：首先歡迎我們的兩位老朋友，霍德明和劉戈，兩位好，那在小片子當(dāng)中大家一起跟唐先生經(jīng)歷一些他的購房經(jīng)歷，相當(dāng)于是很多的購房者一個經(jīng)歷我相信，最近其實各自的城市針?biāo)麄円恍┓績r上漲，也出了一些辦法。
　　我們看到北京最新一個辦法是這樣的，說是這個新盤的報價不得明顯高于此前的成交價，或者是周圍的同質(zhì)商品房的價格，那么我們看看環(huán)比上漲的速度是降下來了，但上漲這個趨勢還在繼續(xù)。當(dāng)然首先要征求兩位的觀點就是，為什么還要上漲？上漲的因素到底在哪里？
　　劉戈：大家由原來有分歧，對于房價的預(yù)期，在大城市，尤其大城市的核心區(qū)域，房價要漲這是不用懷疑的。
　　同時的話，開發(fā)商也達(dá)成了共識，以前的話在猶豫，最近我們看，在北京的通州，兩塊地，那么拍，溢價達(dá)到了230%，那么這個樓面價已經(jīng)比旁邊正在售的房子出售價已經(jīng)高了，也就是說面粉的價格已經(jīng)高于面包了，原來大家還有分歧，現(xiàn)在經(jīng)過一段時間的調(diào)控，經(jīng)過各種表態(tài)之后，大家反倒是達(dá)成了這樣一個共識，也就是說這個預(yù)期由原來有分歧的預(yù)期現(xiàn)在變成了一個有共識的預(yù)期，那么在這種情況下，房價它肯定還會持續(xù)的漲。
　　主持人：應(yīng)該說國五條原來我們在評論的時候，都說蠻嚴(yán)厲的了霍先生，有很多人說可能說20%這樣一個稅費的效果，還沒有最終顯現(xiàn)出來，我不知道你怎么看待這樣的上漲，這樣的政策。
　　霍德明：我想20%是二手房的交易，還不是新房，我特別要講的是2010年的國十條4月份到2012年也差不多就是五月份的時候，這段時間房價基本上持平的，交易量也不是很大，不過房價基本沒漲，但是為什么從去年五月份到今年的五月份，這是12個月，就像劉戈剛剛講的，達(dá)成一個共識了，這個共識很有意思。開發(fā)商也認(rèn)為，房價應(yīng)該可以往上漲了，大家都認(rèn)為房價也要漲，我覺得還加一點宏觀的因素，從去年差不多這個時候，看看數(shù)字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加，而且我們一般講一般投資，我們算宏觀經(jīng)濟都是很簡單。
　　一個就是所謂的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，第二個房地產(chǎn)投資，要在工商企業(yè)投資。在這一段時間里面，這個十二個月里面，基礎(chǔ)建設(shè)，基建這一塊，國家還稍微有點壓下去了。當(dāng)然對于房地產(chǎn)這一塊，我說原來就有國十條已經(jīng)壓在那了，但是記好了，由于貨幣的增加，使得大家真的有錢了，不管是開發(fā)商也有錢了，消費者買房的人他也有錢了，過去這段時間房子都沒漲，正好碰到這個時間點，過去12個月里面醞釀著醞釀著醞釀著，而且每一個月我們都看到數(shù)字，70個大中城市，數(shù)字明明擺在那了，每個月漲一點，漲一點，漲一點。這就變成醞釀醞釀，原來純粹就是空想產(chǎn)生這個預(yù)期，現(xiàn)在變成一個實現(xiàn)的預(yù)期。
　　主持人：貨幣的因素，土地供應(yīng)。
　　劉戈：而且越是一線城市漲的越多，也就是說對于二、三、四線可能存在的泡沫大家有一定的警醒。但是大家越來越趨同認(rèn)識，就是說對于那些北上廣等這些所謂一線城市來說，它房價上漲的趨勢大家達(dá)成了共識。
　　主持人：但這次上漲明顯是在調(diào)控嚴(yán)格之后，那所以大家還是對調(diào)控抱有一定的期待，那為什么還是不下來。除了貨幣因素、土地供應(yīng)之外還有什么別的原因？
　　霍德明：調(diào)控嚴(yán)格是才剛剛開始的，記不記得2010年國十條出臺的時候，大家還觀望一下，過了半年以后發(fā)現(xiàn)來真的了，所以它可能持續(xù)兩年，但是兩年以后你看到我剛剛說的事情發(fā)生了，所以我們不能期望著今天的政策宣布以后，就一定會有這么一個結(jié)果，因為老百姓開、發(fā)商都會看你這個政策，能不能持續(xù)下去。
　　主持人：對，確實是拭目以待，對于今天房價的繼續(xù)上漲，我們也采訪了中國社科院金融研究所的研究員尹中立先生，再聽聽他的說法。
　　尹中立(中國社科院金融研究所研究員)：(房價)上漲的壓力應(yīng)該說從長期的因素來看，主要是在于兩個制度性的缺陷，簡單說，少數(shù)人非常有錢。他們的購買力是房地產(chǎn)價格上漲的主要推動力。
　　另外一個制度缺陷是土地制度的缺陷，如果這兩項制度不做根本性改變的話，中國房價上漲的動力，就會一直存在。
　　主持人：尹先生說了幾個觀點，跟我們前面說的不謀而合，那最近關(guān)注房地產(chǎn)新聞的朋友一定在關(guān)注一個數(shù)字就是1比1.02，也就是有媒體報道，房地產(chǎn)商每賺一塊錢，他們要交給國家的稅相當(dāng)于是1.02元，也就是一塊零二分比掙的還多，單看這個數(shù)字真的會誤導(dǎo)我們覺得房地產(chǎn)商挺難的，兩位真的是這樣嗎？
　　劉戈：其實我覺得它這個數(shù)字算出來了。他告訴你這個數(shù)字的來源，你一看覺得的確稅費是挺高，但是我們再去看它同類其他企業(yè)到底是怎么樣的，我們看到A股整個的上市公司2012年它的利潤是19544億元。那么它的實際繳稅是22233億遠(yuǎn)，那么拿這個數(shù)字一算，A股上市公司平均它的凈利潤和它的這個交的稅收的比例是1比1.12。
　　也就是說上市的房地產(chǎn)企業(yè)，它所交的稅，比起平均的稅還要低。所以的話你拿這個來解釋，你這個房地產(chǎn)公司，交稅多我覺得是無力的，而且還有很多稅，你比如說地價的增值稅，現(xiàn)在的話我們以前也做過節(jié)目，實際上很多地方政府的話，是以一個某種原因，比如說按照1%、2%這樣一個稅率的話在交。這些上市公司并沒有去交這樣一些稅，所以的話用上市，就是房地產(chǎn)公司的稅多來解釋房價，我覺得這是不通的。
　　霍德明：世界各地的開發(fā)商，其實它都是相當(dāng)本土化一個企業(yè)，比如說在成都的開發(fā)商，大概很多開發(fā)商就是當(dāng)?shù)赝辽�土長的，當(dāng)然有外面來的強龍，但是很多時候地頭蛇是很厲害的，而且在房地產(chǎn)開發(fā)商這個行業(yè)，還有一個潛規(guī)則，就是它會把很多的所謂招待費用，攤到開發(fā)成本里面。所以你如果把剛剛劉戈說的這一段話，他凈利潤是一塊錢，他交的稅是一塊零兩分，但是里面的凈利潤，記好他是把開發(fā)成本扣掉了，當(dāng)你把開發(fā)成本這一塊拉上去，而很多這種潛規(guī)則的支出算進去的話，其實房地產(chǎn)開發(fā)商的成本肯定比我們現(xiàn)在高，也就是說現(xiàn)在凈利潤，肯定還是少報了。
　　主持人：也就是算法有問題。
　　霍德明：算法是有問題的，像一比一的情況，我估計大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢，換句話稅那就更少了，剛剛劉戈講了把全上市公司，大概1比1.12，我們看到這個數(shù)字是1比1了，差不多。但是我要挑戰(zhàn)這個數(shù)字，它應(yīng)該是甚至，1比，反正有它更少這么一個該交的稅。
　　主持人：你看把自己打扮成竇娥，說自己比竇娥還冤，其實在關(guān)鍵的時候，我不知道劉戈你是不是注意到，為什么總在關(guān)鍵時刻，似乎總有某些企業(yè)的代言人會跳出來，說一些雜音，而且這個雜音在市場上老百姓的心中顯得特別的強硬。
　　劉戈：對，就是說一定要說房價的原因和開發(fā)商沒關(guān)系，是由于政府收的稅費太多。所以導(dǎo)致這樣一個原因。
　　那么其實的話我們知道雖然地方政府對于房地產(chǎn)這一塊依賴是有的，但是房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地的增值，有一塊巨大的利潤，那么這一個利潤的話，并沒有體現(xiàn)在他們的報表里面，那么也同時的話變成這個整個房價推高這樣一部分原因，我覺得這一點不能否定。
　　主持人：應(yīng)該說北京前一階段出臺的國五條細(xì)則，是非常嚴(yán)厲的。據(jù)說后續(xù)還有一系列的嚴(yán)格的政策出臺，那未來的房價走勢到底如何？稍事休息繼續(xù)回來。
　　主持人：歡迎各位回到我們今天的《央視財經(jīng)評論》，今天我們關(guān)注房價。那最近有消息傳出，說北京市要進一步來加大這樣一個房地產(chǎn)調(diào)控的政策，后續(xù)會有一系列的政策繼續(xù)出臺，而且關(guān)于房地產(chǎn)稅擴容的消息也開始劍拔弩張開始出現(xiàn)，我們通過小片來共同梳理一下。
　　解說：　就在上周，北京面對房價連漲的情況又出一劑重拳，北京市住建委主任楊斌在作客城市服務(wù)管理廣播市表示，新建樓盤在申請預(yù)售資格時，開發(fā)商報價不能明顯高于此前成交價格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)樓盤，政府會對報價進行引導(dǎo)和指導(dǎo)。
　　《中國證券報》報道稱，我國房產(chǎn)稅今年有望新增數(shù)個城市進行房產(chǎn)稅試點，而且新增試點城市預(yù)計主要針對增量房屋征收。
　　記者也從財政部了解到，關(guān)于房產(chǎn)稅方案，去年年底國土部官網(wǎng)就曾披露了湖南、湖北的新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則，這兩個方案，都包括了個人已購的第二套存量房，與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原址，改為了市場評估價，而對于房產(chǎn)稅試點的擴圍，財政部財科所所長賈康曾表示“2013年擴大房產(chǎn)稅試點是大概率事件，這也將是今后接棒限購政策，成為房地產(chǎn)調(diào)控政策的著力點”　整個房產(chǎn)稅擴圍的改革方向，目前已經(jīng)鎖定，各地的實施細(xì)則也在陸續(xù)制定和上報中。
　　杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：(房產(chǎn)稅)最好是在二線城市全面擴開。這樣有利于房價穩(wěn)定。也有利于讓二線城市(房價)快速上漲的城市，承擔(dān)一定的責(zé)任。最好不要往三線城市或者四線(擴散)，就是沒有限購的城市房價漲的慢的城市，不要承擔(dān)更多責(zé)任。
　　解說：還有專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，過度的行政化調(diào)控只是權(quán)宜之計，應(yīng)在改革深化過程中進行相應(yīng)的淡化處理或逐步退出，也就是說房產(chǎn)稅的試點擴容，可能是作為一種市場化的手段，來替代原有的行政化調(diào)整手段。
　　杜猛(北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任)：用行政手段去干預(yù)市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復(fù)性上漲。而且我們這么多年，十年來的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報復(fù)性上漲，它不是我們調(diào)一次達(dá)到目的一次，只是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。
　　胡志剛(中國房地產(chǎn)研究會副會長)：我們的房產(chǎn)稅政策，替代限購政策，有一個此消彼漲(的過程)尤其是開始階段，有一個慢慢的切入過程，不可能指望原來的政策退出來了，新的政策就進去了，馬上立馬全方位換崗，不可能的。經(jīng)濟工作不可能這樣做的。　　
　　主持人：應(yīng)該說現(xiàn)在的樓市處于深度博弈的階段，而房地產(chǎn)稅這個靴子什么時候能夠落地，現(xiàn)在也是更多的人關(guān)心一個話題。那最近呢，隨著樓市一個調(diào)整和他們一個調(diào)控，我們看到這樣的呼聲，房地產(chǎn)稅出臺的呼聲也是漸漸的響起來了，那兩位認(rèn)為，這一招到底什么時候能出，出了之后到底能不能有用？
　　霍德明：我先說一下，房產(chǎn)稅在理論上跟實物上都是對房價的抑制有絕對的作用，我就給你舉一個例子好了，原來在我念書的紐約州的地方，我最近還看到了它有一個很漂亮的古堡要賣，那個古堡才賣多少前？90萬美元，而這個古堡我很有興趣再去查了一下，它一年交的相關(guān)的稅要大概五萬多美元。于是現(xiàn)在購買古堡的那一家人，他們自己承認(rèn)他是投機客。
　　劉戈：準(zhǔn)備賣掉。
　　霍德明：他就是買這個投機，結(jié)果發(fā)現(xiàn)五年來房價沒有漲上去，他原來200萬賣掉的，賣不掉。90萬趕緊脫手，因為每年交這個5萬塊錢的稅費，非常非常重。在咱們國內(nèi)我想對于這個房產(chǎn)稅，現(xiàn)在剛開始呼吁，基本上肯定是將來在未來一段時間，慢慢的實施，為什么要說慢慢的？因為原來我們的土地出讓金已經(jīng)收了，而且70年的使用時間，你現(xiàn)在還要再多收一個房產(chǎn)稅的話，這個房產(chǎn)稅要怎么樣收，多少的稅率，還有這個稅金，你房子到底多少錢，到底該怎么定，這個在國外它是經(jīng)過很冗長的一個過程，地方政府甚至跟這個老百姓還討價還價一下，對于地方政府來講，稅收基本上是最重要的地方財政的來源，地方政府當(dāng)然想要多收一點，但是地方老百姓肯定也不高興。
　　劉戈：對，尤其房子多的人肯定不高興。
　　霍德明：問題就說地方老百姓跟政府其實原來也是綁在一起，所以我覺得這個房產(chǎn)稅這件事情，是要執(zhí)行。但是能不能夠在一年以內(nèi)，甚至說三個月以內(nèi)，全國普遍了，不太實際。但是如果說我們考慮一個三年五年，甚至更短一點的時間，能夠把稅率還有稅的基本額度確定下來，對于房價一個抑制是有絕對的作用。
　　主持人：有用，但是怎么做的話似乎還很漫長，那說點實際的。
　　劉戈：說點實際的，現(xiàn)在我們對于房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)這件事，已經(jīng)有了時間表。但是全國聯(lián)網(wǎng)的話的確有一定很大的難度，而且全國制訂統(tǒng)一的稅收的方式的話，也有一定難度。但是如果作為一個城市，作為一個地方，你真的想抑制房價的話，那么我覺得在你的城市內(nèi)部，因為這個網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在條件已經(jīng)是具備了，那么對于你更多的擁有住房的人，你想讓他們把多余這些房子，更多占有這些房子的話，能夠推向市場，那么你做什么，那么其實我覺得是可以嘗試先做的，不一定要等到全國的市場聯(lián)網(wǎng)以后再去做。北京你比如說前一段時間有一個訴訟的案子，老子和兒子打官司，109套房子。那么這109套房子，如果要是能夠形成供應(yīng)，那么我覺得對房價的影響絕對是大的。
　　主持人：那那我們今天也聽聽大家對于房價現(xiàn)在的看法。第一位網(wǎng)友叫“劉華”他的觀點是這樣的，她說“我們現(xiàn)在不是要想更多控制房價的辦法，而是應(yīng)該讓現(xiàn)有控制房價的政策能夠有效的執(zhí)行下去，我相信把這些政策執(zhí)行好了，房價自然會回歸理性，即使不下跌，那也不會有太多的波動。”
　　再來看第二位網(wǎng)友。第二位網(wǎng)友叫做“涂仁”，他說“房價在調(diào)控中穩(wěn)步上漲，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，剛需注定了房屋供需矛盾是一個長期化的問題，為什么只想著加稅控購，而不想著降低相關(guān)的稅負(fù)，放開市場。讓市場按照經(jīng)濟規(guī)律去自身調(diào)節(jié)和競爭。”
　　主持人：現(xiàn)在應(yīng)該說房地產(chǎn)調(diào)控到了很關(guān)鍵的時候，雖然市場上很多的雜音，我們還是希望呢，房地產(chǎn)市場回歸理性，真的是能夠達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，那兩位認(rèn)為首要做的，現(xiàn)在要做抓緊是什么？
　　劉戈：我覺得政策的出臺一定要有連續(xù)性，在這個過程當(dāng)中的話，應(yīng)該有全民更多的人參與，更多的交給大家來進行討論，那么更多的人參與，讓政策透明，那么最后會對房地產(chǎn)最終的發(fā)展方式的話，形成統(tǒng)一的共識，形成新的就是說這樣的一個可預(yù)期的一個結(jié)果，那么我覺得這可能是走上正路上了。
　　霍德明：關(guān)于這么多年談這個房地產(chǎn)調(diào)控，我覺得每一次出臺的任何規(guī)定，好像都很有決心，但往往是虎頭蛇尾下去，所以你剛才講連續(xù)性是對的，但是必須要把前提確定它是一個對的，還是一個好的政策，同時他的持續(xù)性，也就是說老百姓也能夠接受，如果老百姓不能接受的話，大家認(rèn)為不能持續(xù)下去的話，那也就，當(dāng)然沒有辦法變成一個連續(xù)的政策，所以我覺得在任何一個新的政策，如果要出臺以前，必須還是要堅守好調(diào)研的工作，然后還要爭取民意，尤其在房產(chǎn)稅這一塊，如果說咱們?nèi)舜竽軌蛉�力支持這個東西的話，那我相信不管任何理由，它總是能夠變成一個永久性的一個政策，而且永久性。