國家統(tǒng)計局日前發(fā)布4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，整體來看，房價漲幅環(huán)比開始放緩，環(huán)比上漲的城市個數(shù)也有所減少。自3月底“國五條”實施以來，調(diào)控政策正在逐步發(fā)揮作用。4月份，典型房企的銷售業(yè)績環(huán)比減少，全國的樓市成交量也處下行狀態(tài)。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家分析認為，盡管4月份房價漲勢放緩，但市場對房價的上漲預期并未解除。
價格 房價漲勢見緩
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況上，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%；與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。4月份同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份回落的城市有1個。
二手住宅價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.0%；70個大中城市中，價格同比下降的城市有6個，上漲的城市有64個，最高漲幅為10.9%，漲幅比3月份回落的有1個城市。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，整體而言，“4月份房價漲勢見緩”。一方面，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)保持基本穩(wěn)定。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)比3月份減少了1個，環(huán)比下降的城市個數(shù)比3月份增加了1個。
“另一方面，多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出，在67個新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個百分點。在66個二手住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。
劉建偉進一步指出，至于4月份新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)比3月略有增加，“主要原因是由于去年4月份超過60%的城市房價環(huán)比下降，以致今年4月同比指數(shù)的對比基數(shù)相對低一些造成的”。
中指院在月初發(fā)布的4月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”則顯示，4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%。其中76個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌。不過，4月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加8個，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個，較上月減少11個。
交易 整體成交量回落
中指院分析指出，三、四月份以來，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價指導；蘇、杭公積金門檻提高，貸款額度收緊。在多地“國五條”細則落地實施，整體調(diào)控政策繼續(xù)從嚴的背景下，市場成交量正在降溫。“從4月份的數(shù)據(jù)來看，主要城市的新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價環(huán)比漲幅微幅縮小，價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)略有增加”。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，在一線城市及部分熱點二線城市，部分開發(fā)商正在調(diào)整開盤時間和定價策略，如延遲推盤、高開低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價等。隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，4月份房企的銷售業(yè)績和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經(jīng)開始降溫。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，根據(jù)易居統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份10大房企商品房銷售均價為10323元/平方米，環(huán)比下降4.6%。“10大房企經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)了量價齊跌的態(tài)勢。同時，在3月銷售均價創(chuàng)13個月歷史新高的基礎(chǔ)上，4月呈現(xiàn)了漲勢趨緩的態(tài)勢，印證了樓市降溫的特征”。
中原地產(chǎn)市場研究部提供的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前已經(jīng)有20家房企公布了4月的銷售業(yè)績，這些典型房企在4月銷售業(yè)績合計達到了604.23億，但相比3月份的730.05億環(huán)比下降了17.2%。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于3月底“國五條”的實施，“4月開始整體市場有所回落，全國主要城市成交面積大部分環(huán)比下調(diào)了15%以上”。
張大偉分析認為，“國五條”在短期內(nèi)必將抑制房地產(chǎn)市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制，房企開發(fā)和拿地的熱情也將減弱。
嚴躍進說，“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業(yè)績壓力的驅(qū)動，漲價沖動受到了遏制。當然，從銷售均價的同比值來看，該價格依然偏高。因此，對于4月份漲勢趨緩的態(tài)勢不應過于樂觀”。
后市 房價上漲預期尚未解除
劉建偉在解讀4月份房價形勢時指出，“盡管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數(shù)還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在狠抓落實的關(guān)鍵時期”。
嚴躍進也告訴記者，4月房企經(jīng)營業(yè)績量價齊跌，是“國五條”政策效力釋放的結(jié)果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側(cè)面也說明了當前樓市“政策市”氣息濃厚，價格的形成機制有待進一步完善。“大型房企在4月份降價，并不代表未來漲價的可能性消失了，其漲價的動力依然充分”。
他認為，從供求關(guān)系來看，供應偏緊、需求上升的內(nèi)在動力強勁，都使得下調(diào)價格的難度增大。此外，大型房企資金面相對寬松，在價格取舍上不會輕易妥協(xié)。因此，“在當前大型房企售價漲勢趨緩的背景下，未來樓市調(diào)控不僅要為大型房企的定價機制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來漲價的勢頭”。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前市場上房價上漲預期難以根本改變的一個重要原因在于，“地方政府的政策執(zhí)行力度出現(xiàn)分化”。“諸如實施20%差額個稅的城市僅北京一個，‘國五條’是一個相對系統(tǒng)的調(diào)控政策，部分政策執(zhí)行缺失勢必影響實施效果”。
“多年的經(jīng)驗表明，政策調(diào)控后最先表現(xiàn)出來的是市場交易量的萎縮，之后才是價格的波動與下調(diào)，在供需雙方的觀望之下，目前多城市市場特征體現(xiàn)為成交量下降，價格并未出現(xiàn)實質(zhì)性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房價調(diào)控形勢嚴峻，但政策的實施重點還是要力促供應、并合理管控市場預期。
“同時，保護首次購房需求和改善性需求成為另一著力點，倘若一味打壓，將會傷及無辜”，他進一步分析，經(jīng)過一季度熱銷過后，開發(fā)企業(yè)上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經(jīng)歷3月過度釋放之后，總體房源較為緊張。在嚴峻的供需形勢之下，房價下降的可能性不大，價格漲幅略有回落將成為常態(tài)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭告訴記者，全國樓市從4月份開始正式進入政策收緊期，“無論真正執(zhí)行情況如何，短期內(nèi)都會影響市場預期，對需求產(chǎn)生一定抑制作用，價格漲勢也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個市場分別看，新建商品住宅價格漲幅回落更為明顯，這與“國五條”細則在各地的落實情況不無關(guān)系。