在保障性住房建設(shè)中，土地和資金是任何地方政府都不能回避的兩個(gè)難題。特別是最近幾年大規(guī)模保障房建設(shè)的展開，在優(yōu)先滿足保障性住房供地的基礎(chǔ)上，許多地方政府對于住房保障投資迅速增加，特別在一些財(cái)政收入緊張的中西部地區(qū)，許多地方政府財(cái)政面臨巨大壓力。
有學(xué)者建議應(yīng)該逐步實(shí)現(xiàn)目前的由現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為主，租金補(bǔ)貼為輔的“重建房、輕補(bǔ)貼”保障房建設(shè)模式，轉(zhuǎn)變成租金補(bǔ)貼為主，現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補(bǔ)貼”方式。記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多地方政府盡管面臨巨大的財(cái)政壓力，但“重建房、輕補(bǔ)貼”的保障房建設(shè)模式背后，卻有著許多現(xiàn)實(shí)、客觀的原因。
學(xué)者建議住房保障制度應(yīng)向“少建房、多補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變
中國三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利與其課題組在重點(diǎn)調(diào)研了蘭州、海口、三亞等城市的住房保障和房地產(chǎn)科學(xué)調(diào)控后，完成了《加速城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)科學(xué)調(diào)控研究報(bào)告》。
賀有利及其課題組在最新完成的這份報(bào)告中指出，我國的住房保障制度需要在堅(jiān)持社會主義市場經(jīng)濟(jì)的原則和堅(jiān)持市場化方向的基礎(chǔ)上，應(yīng)逐步由現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為主，租金補(bǔ)貼為輔的“重建房、輕補(bǔ)貼”制度，轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹧a(bǔ)貼為主，現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補(bǔ)貼”制度。
“過大規(guī)模的保障房現(xiàn)房建設(shè)，首先需要大量的財(cái)政資金建設(shè)，又減少了大量的財(cái)政收入，有可能引起地方政府的債務(wù)危機(jī)。”賀有利說，我國地方政府住房保障投資增加迅速，許多土地用來建設(shè)保障房，不能出讓增加財(cái)政收入，還要用財(cái)政收入負(fù)擔(dān)建設(shè)資金，兩頭減少財(cái)政收入，出現(xiàn)“一個(gè)蘿卜兩頭切”，地方財(cái)政收入還要保工資、保運(yùn)轉(zhuǎn)、保民生、保建設(shè)。
甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的資料顯示，2008至2012年，甘肅保障性住房建設(shè)爭取到中央補(bǔ)助資金117.77億元，完成建安投資668.52億元，發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼13.4億元。“數(shù)據(jù)顯示，保障房現(xiàn)房建安投資是補(bǔ)貼的近50倍。加上土地投資，保障房現(xiàn)房建設(shè)投資達(dá)補(bǔ)貼的100多倍。”
甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾在2009年對全省今后三年待建的20.8萬套廉租房所需的地方配套資金進(jìn)行過概算：每套廉租房約50平方米，每平方米平均造價(jià)1500元，那么每套廉租房成本價(jià)為7.5萬元。保障房建設(shè)中，單廉租房建設(shè)一項(xiàng)，即需總投資156億元，其中國家補(bǔ)助41.6億元，地方配套需114.4億元左右。這無疑是財(cái)政年收入僅353億元的甘肅的巨大難題。
賀有利分析，如果實(shí)行保障房租金補(bǔ)貼為主，保障房現(xiàn)房建設(shè)的大量土地就可出讓。據(jù)估算，可獲得土地出讓金達(dá)700億元以上，增加甘肅財(cái)政收入700億元以上。如今年蘭州國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃提出，保障性住房用地占住房用地總面積的81.3%。若實(shí)現(xiàn)以保障房租金補(bǔ)貼為主，可將保障房用地大多數(shù)出讓增加財(cái)政收入，這既能減少大量的保障房建設(shè)資金，又能用較少的資金解決低收入住房困難戶保障問題，使土地出讓增加財(cái)政收入，用于養(yǎng)老、教育、衛(wèi)生等民生事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施建設(shè)。
“少建房、多補(bǔ)貼”能帶來什么
保障房建設(shè)資金配套壓力讓很多財(cái)政困難的中小城市尤其是縣域中心深感“壓力山大”，賀有利認(rèn)為，這些地區(qū)更迫切需要實(shí)行租金補(bǔ)貼為主的住房保障制度，這樣才能將有限財(cái)力集中在基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)和改善民生方面。
甘肅省定西市隴西縣這個(gè)國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣感受明顯。隴西縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長劉宏偉介紹，國家及省級財(cái)政對保障房建設(shè)每平方米的補(bǔ)貼為700元，當(dāng)?shù)卣科椒矫滓涮?00元，隴西近兩年來每年要建10萬平方米的保障房，需要6000多萬元的資金。“房子建成后，還要配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這都需要錢。目前全縣的土地儲備存量僅有幾百畝，再加上征地成本越來越高，地方財(cái)政壓力大，只能靠貸款或其他途徑解決。”
在賀有利及其課題組看來，住房保障從供應(yīng)端增加公房轉(zhuǎn)向在需求端提供補(bǔ)貼有諸多益處，比如政府投資減少，財(cái)力要減輕，成本低，效益高。“此外，低收入困難群眾分散居住，不易形成貧民窟。”
課題組分析，甘肅可將保障房建設(shè)建安投資的10%，即66.852億元就可以實(shí)現(xiàn)300多萬甘肅低收入住房困難戶享受保障房租金補(bǔ)貼，可節(jié)省數(shù)百億元的建安投資支出。
甘肅省農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師、課題組成員王文略認(rèn)為，目前，實(shí)物配租確實(shí)解決了少數(shù)住房困難戶住房問題，但多數(shù)住房困難戶還在苦苦等待，沒有租金補(bǔ)貼。他建議，應(yīng)向低收入的住房困難戶發(fā)放廉租房、公租房租金補(bǔ)貼，資金數(shù)量相對較小，政府財(cái)力負(fù)擔(dān)輕。對在本市長期工作的大學(xué)生、農(nóng)民工等也可以給予租金補(bǔ)貼，體現(xiàn)社會公平。他們也為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
王文略表示，保障房租金補(bǔ)貼的資金來源應(yīng)從財(cái)政開支。保障房租金補(bǔ)貼后將有大量土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，所得土地出讓金應(yīng)列入財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)收支兩條線。對于低收入住房困難戶尤其是低收入無房戶應(yīng)先給予租金補(bǔ)貼。用收入標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)有的人均住房標(biāo)準(zhǔn)來界定低收入的住房困難戶。
課題組認(rèn)為，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與所在城鎮(zhèn)的人均收入和房租標(biāo)準(zhǔn)相聯(lián)系，不能一概而論。人均收入、房租標(biāo)準(zhǔn)越高，保障房租金補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)越高，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨市場租金的提高而提高，使住房困難戶的租金負(fù)擔(dān)不增加。
賀有利、王文略等建議，在實(shí)行了保障房租金補(bǔ)貼后，還應(yīng)進(jìn)行租金補(bǔ)貼的經(jīng)常審查制度，低收入的住房困難戶收入提高或解決住房后，要及時(shí)停止補(bǔ)貼租金，實(shí)現(xiàn)易進(jìn)快退的科學(xué)有效的管理機(jī)制。由于租金補(bǔ)貼額較少，不同于價(jià)值幾十萬甚至上百萬的住房，租金補(bǔ)貼者一般不會想方設(shè)法尋求繼續(xù)補(bǔ)貼。
房價(jià)高企背景下，“重建房、輕補(bǔ)貼”會使“夾心層”解決住房更難
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多地方政府盡管面臨巨大的財(cái)政壓力，但“多建房、少補(bǔ)貼”的保障房建設(shè)模式背后，卻有著許多現(xiàn)實(shí)、客觀的原因。
首先是中央和各省區(qū)對市州保障房建設(shè)的“考核”要求，對于許多地方政府而言，保障房建設(shè)成為一項(xiàng)必須得完成的“民生工程”和政治任務(wù)。以甘肅省為例，從2008年開始連續(xù)五年將保障性住房建設(shè)列入該省為民必辦的實(shí)事之一加以推進(jìn)，甘肅省政府還與各個(gè)市州簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書，“嚴(yán)格考核、兌現(xiàn)獎懲”，確保完成年度責(zé)任目標(biāo)。據(jù)了解，甘肅省財(cái)政每年用于全省住房保障工作進(jìn)行獎勵的專項(xiàng)資金達(dá)到了600萬元。
其次，許多人擔(dān)心轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧俳ǚ俊⒍嘌a(bǔ)貼”方式之后，將使許多“夾心層”群體解決住房的問題更加突出。據(jù)了解，在我國目前的保障性安居工程建設(shè)中，包括了限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等多種類型，以實(shí)現(xiàn)對中低收入家庭的分層次保障作用。而其中限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，成為許多買不起商品房的中低收入“夾心層”群體解決住房問題的“希望”，如果實(shí)物建設(shè)的保障房越來越少，那么在房價(jià)高企的背景下，“夾心層”群體解決住房將更難。
再次，在房租價(jià)格不斷上漲背景下，大量住房困難群體進(jìn)入租房市場，會加劇租房難題。近年來，我國各地房租價(jià)格基本上都呈現(xiàn)上漲趨勢，只不過各地上漲幅度不一而已，因而大部分的保障群眾更愿意接受實(shí)物配租或者配售的方式。
“我不愿意一直租房子，還是希望能穩(wěn)定下來，畢竟在中國有房子才等于穩(wěn)定。”家在蘭州榆中縣農(nóng)村老家，在蘭州做了10多年裝修工的趙田告訴記者。
以西北地區(qū)的甘肅省為例，2012年廉租住房租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是人均每月每平方米補(bǔ)貼6.5元，在省會蘭州市每戶每月的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為270元，而在蘭州市的房屋租賃市場上，即使城郊的民房“小單間”，每月的租金也要五六百元。如果有大量的需求進(jìn)入房屋租賃市場，房租價(jià)格的上漲將在所難免。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果更多地采用租金補(bǔ)貼的方式，要能滿足中低收入群眾的住房需求，那就需要結(jié)合房屋租賃市場價(jià)格提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，一般而言，補(bǔ)貼保障的標(biāo)準(zhǔn)要較目前至少翻一番，地方政府相應(yīng)的財(cái)政支出也會加大。
與此同時(shí)，各地也通過許多創(chuàng)新辦法緩解保障房的資金難題。近年來，包括甘肅、河南等一些中西部地區(qū)開始探索廉租房“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策，即通過出售廉租房的部分產(chǎn)權(quán)回籠資金，以便再次投入到新一輪的廉租房建設(shè)中的方式，緩解大規(guī)模建設(shè)廉租房的配套資金不足難題。
甘肅省中部的臨夏市從2011年開始實(shí)施廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”管理的計(jì)劃，通過不斷回籠資金，將在5年左右的時(shí)間里建設(shè)4000余套廉租住房，實(shí)現(xiàn)每一戶廉租住房保障戶都可以入住政府建設(shè)的廉租住房的目標(biāo)。盡管一些群眾面臨數(shù)萬元的付款壓力，但許多人認(rèn)為買下一部分“共有產(chǎn)權(quán)”，就相當(dāng)于是有了自己的房子。
一些基層干部認(rèn)為，保障房轉(zhuǎn)變成租金補(bǔ)貼為主，現(xiàn)房建設(shè)、實(shí)物配租為輔的“少建房、多補(bǔ)貼”方式是一種方向和趨勢，但在目前情況下，仍有許多問題待解。