“29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務(wù)部門(mén)與地產(chǎn)商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日,律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)之后得出結(jié)論,29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元。
這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波。
到目前為止,只有華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)科對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng),兩家公司的說(shuō)法基本一致,他們認(rèn)為李勁松誤讀了財(cái)務(wù)報(bào)表。不過(guò),李勁松堅(jiān)持自己的看法,“我實(shí)在是看不慣有些開(kāi)發(fā)商得了便宜還賣乖,他們沒(méi)有依法履行他們的法律義務(wù)。”
被點(diǎn)名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅?是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為?遺憾的是,盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)關(guān)注,但目前國(guó)家稅務(wù)部門(mén)尚未就此公開(kāi)回應(yīng)。
不過(guò),如果將時(shí)間拉長(zhǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn),土地增值稅的征收多年來(lái)一直是一個(gè)爭(zhēng)議巨大的問(wèn)題,稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。按照我國(guó)目前的稅法規(guī)定,土地增值稅采取四級(jí)累進(jìn)稅率,最低一檔的稅率為30%,最高一檔的稅率為60%。也就是說(shuō),隨著增值額在允許扣除的項(xiàng)目金額中所占比例的提高,稅率不斷提高。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,稅率達(dá)60%。
在我國(guó),這個(gè)稅種最早出現(xiàn)于1994年,當(dāng)年1月1日,《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》正式實(shí)施。
按照這個(gè)條例,征收土地增值稅是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國(guó)家權(quán)益。
1994年,我國(guó)的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式,取得土地的企業(yè)、單位基本上沒(méi)有多少拿地成本,土地的增值收益相對(duì)較大。而在1992、1993年,我國(guó)部分地區(qū)一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)投機(jī)情況嚴(yán)重,國(guó)家土地資金收益大量流失。可以說(shuō),這個(gè)條例的出臺(tái)正是為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面。
四級(jí)累進(jìn)稅率的征收模式就是在這個(gè)條例中確定,并保留至今。條例規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,均為土地增值稅的納稅義務(wù)人,都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
為了保證這個(gè)條例的落實(shí),1994年1月1日,還出臺(tái)了24條的實(shí)施細(xì)則,其中對(duì)如何計(jì)算增值額、如何扣除費(fèi)用、什么樣的情況免征等等具體問(wèn)題都做了具體規(guī)定。
“這個(gè)稅種的出發(fā)點(diǎn)是好的,政府試圖通過(guò)稅收的方式來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng),但現(xiàn)實(shí)的大環(huán)境卻無(wú)法讓這個(gè)稅種達(dá)到目的。”中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜告訴記者,房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款,想盡辦法打通政府關(guān)節(jié)。而對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō),這個(gè)稅種的征收非常復(fù)雜,導(dǎo)致征收不順。
各種各樣的避稅措施紛紛出現(xiàn)。有的開(kāi)發(fā)商將整塊土地化成幾小塊,分期開(kāi)發(fā),一拖就是10年。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)越不容易算清應(yīng)稅額度;有的開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證多年,但捂盤(pán)惜售;有的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目結(jié)束之后馬上將公司撤銷,讓稅務(wù)部門(mén)找不到納稅人。
也許正是由于這些原因,土地增值稅的征收總額一直都不大,其在土地收益中的占比也一直很小。
這個(gè)問(wèn)題也困擾著稅務(wù)部門(mén)。
2006年12月底,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求各地稅務(wù)部門(mén)嚴(yán)格進(jìn)行土地增值稅清算,比如規(guī)定對(duì)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目,要進(jìn)行土地增值稅的清算,而按照土地增值稅條例,房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束之后才清算土地增值稅。
2010年5月,國(guó)稅總局再次發(fā)文,要求各地進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作,文件中再次增加對(duì)開(kāi)發(fā)商避稅的應(yīng)對(duì)措施。
國(guó)稅總局兩次發(fā)文都對(duì)市場(chǎng)造成了不小的震動(dòng)。也引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商的集體抗議。
2007年,上海一個(gè)房地產(chǎn)理事會(huì)曾上書(shū)上海市政府,對(duì)土地增值稅清算工作提意見(jiàn),認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊。
稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)次掰腕子,似乎并沒(méi)有討到多少便宜。
2010年,曾有學(xué)者根據(jù)財(cái)政部和國(guó)稅總局的公開(kāi)數(shù)據(jù)計(jì)算出,近10年來(lái)全國(guó)已納土地增值稅稅額僅占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。而開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占其樓盤(pán)銷售收入的15%至30%。按照這樣的算法,全國(guó)流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元。
不過(guò),這個(gè)算法并沒(méi)有得到稅務(wù)部門(mén)的肯定,但稅務(wù)部門(mén)至今也沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是,稅務(wù)部門(mén)多次下文要求清算,但清算的結(jié)果如何?目前還未看到公開(kāi)的權(quán)威信息。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例,這個(gè)稅種最低稅率30%,最高60%,是四級(jí)累進(jìn)稅率。但在各地的實(shí)際征收中,這個(gè)征收方式基本沒(méi)有落實(shí)。
那么,各地是如何征收土地增值稅的?據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,各地一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級(jí),按銷售收入的1%~5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收。等到項(xiàng)目結(jié)束后,再由開(kāi)發(fā)商自查自補(bǔ)。很少聽(tīng)到有地方是嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)稅率進(jìn)行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹,上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預(yù)征率來(lái)計(jì)提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般都比較長(zhǎng),增值也是一直在變化的。”汪利娜告訴記者,地方稅務(wù)部門(mén)很難征收這個(gè)稅,最后就采取預(yù)征的方式,在開(kāi)發(fā)商立項(xiàng)的時(shí)候就預(yù)先算一個(gè)數(shù),先征收一部分,然后等項(xiàng)目結(jié)束了才清算。但開(kāi)發(fā)商不斷跟政府討價(jià)還價(jià)。政府部門(mén)也是如此,在財(cái)政收入豐盈的時(shí)候就會(huì)讓步,手頭缺錢的時(shí)候就會(huì)讓企業(yè)多交一些。
正是這種討價(jià)還價(jià),讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來(lái),這中間有太多的漏洞可以鉆,房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅,可能稅務(wù)部門(mén)自己都不清楚。
張開(kāi)順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)稅務(wù)師,他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過(guò)稅務(wù)規(guī)劃培訓(xùn)。在他看來(lái),造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個(gè)稅種本身。
“這個(gè)稅太過(guò)復(fù)雜,不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)復(fù)雜,對(duì)稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)同樣復(fù)雜。”張開(kāi)順說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),一般情況下3年都算快的,長(zhǎng)的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收,在這期間,房?jī)r(jià)是在不斷變化的,企業(yè)的成本也在不斷變化,要征收土地增值稅,就要算清楚增值了多少,還要算清楚哪些成本是應(yīng)該扣除的。這樣的工作需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)才有可能完成,一般的稅務(wù)部門(mén)工作人員可能都弄不清楚。地方稅務(wù)部門(mén)也沒(méi)有精力去做這樣的核算。
在另外一個(gè)層面,房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體,天然就有避稅的沖動(dòng)。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有愿意足額繳納土地增值稅的,也沒(méi)有哪家企業(yè)愿意早交稅,都是拖到最后一刻才交。”張開(kāi)順說(shuō),如果嚴(yán)格執(zhí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,土地增值稅是一個(gè)非常厲害的稅種,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好,很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后還有一部分土地增值稅沒(méi)有交。
當(dāng)然,也有企業(yè)被稅務(wù)部門(mén)要求清算的。據(jù)張開(kāi)順介紹,當(dāng)稅務(wù)部門(mén)實(shí)在算不清楚,而又堅(jiān)持進(jìn)行清算的時(shí)候,往往會(huì)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)算出一個(gè)數(shù)字讓企業(yè)交稅,但這個(gè)數(shù)往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)喊冤,因?yàn)椴恢朗窃趺此愠鰜?lái)的。
有不少規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時(shí)候干脆選擇跑路,讓稅務(wù)部門(mén)找不到。
“企業(yè)和稅務(wù)部門(mén)對(duì)這個(gè)稅種都很頭疼,雙方都覺(jué)得別扭。”張開(kāi)順說(shuō),企業(yè)肯定不愿多交稅,稅務(wù)部門(mén)要證明企業(yè)沒(méi)有足額交稅還需要拿出證據(jù),費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點(diǎn)名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后,多名專家都對(duì)此發(fā)表了看法,但至今沒(méi)有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款。
張開(kāi)順告訴記者,上市房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)的應(yīng)交未交的土地增值稅數(shù)目基本上都是各地稅務(wù)部門(mén)默許的,如果稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為這些企業(yè)有問(wèn)題,完全可以根據(jù)這些企業(yè)的年報(bào)要求企業(yè)交稅,但現(xiàn)在看不到這種情況。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員、注冊(cè)稅務(wù)師李寧對(duì)此有一個(gè)基本判斷,那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會(huì)責(zé)任。在李寧看來(lái),近年來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收,由于稅種復(fù)雜,加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等特點(diǎn),實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳盡繳,房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象比較普遍。這也是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控失敗的一個(gè)因素。
在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái),土地增值稅清算與針對(duì)個(gè)人的二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅相似,規(guī)定早就有,但實(shí)施起來(lái)太過(guò)困難。
看起來(lái),這似乎又是一個(gè)執(zhí)行成本很高的稅收政策。那么,是繼續(xù)這個(gè)稅種的征收,還是換個(gè)思路、換個(gè)方法?
張開(kāi)順認(rèn)為,“長(zhǎng)遠(yuǎn)看,恐怕土地增值稅只是一個(gè)過(guò)渡期的稅種,肯定會(huì)被別的稅種所代替。”