5月以來，多地進入推地高峰。在各地“國五條”新政滿月的背景下，卻出現(xiàn)各地住宅成交量攔腰下挫，土地市場異常火熱的現(xiàn)象。《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家表示，一方面是地方土地供給不足造成土地供不應求，另一方面是房企對后市看好，促其激進拿地。因此，應加大對地方相關負責人問責力度，確保加大住宅用地的有效供應。
 |
|
| 趙乃育/繪 |
|
火熱 “地王”頻出
6日下午，廣州公開舉行的一場土地拍賣中，一塊占地面積75385平方米、建筑面積139766平方米的居住用地，經(jīng)過近200輪競拍，被佳兆業(yè)地產(chǎn)以總價18.67億元、配建66800平方米保障房競得，樓面價(摒除保障房部分)高達2.56萬元/平方米，成為廣州住宅單價新“地王”。而此地塊是調(diào)控后廣州推出的首幅住宅用地，更引得人們關注。
據(jù)了解，此次佳兆業(yè)、合景泰富、中海地產(chǎn)、金地集團等15家開發(fā)商對該地塊競逐，其出讓起始價為12.6億元，而第一個舉牌的開發(fā)商就直接叫價14.6億元，在達到18.67億元保密最高限價后，進入保障房競配階段。最終，經(jīng)過近200輪舉牌，佳兆業(yè)擊敗中海。
而保障房最終配建面積高達66800平方米，幾乎占可建設總面積的一半。由此算來樓面價高達2.56萬元/平方米，而其周邊區(qū)域的現(xiàn)售價格僅在2萬元/平方米左右。
與此同時，此前4月10日，上海、北京也同日出現(xiàn)高溢價地塊。上海地區(qū)一地塊經(jīng)過336輪激烈競價后，最終以65%的溢價率，以18199元/平方米樓面價，37.75億元總價成為2013年上海單價、總價雙料“地王”。北京通州臺湖地塊以112%溢價率被福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，而1.18萬元每平方米的樓面價也接近該地塊附近區(qū)域1.4萬元每平方米的平均售價。
上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，一線城市4月土地成交建筑面積為581萬平方米，環(huán)比增長46.7%，同比增長75.9%;成交均價為4093元/平方米，環(huán)比增長22.7%，同比增長96%。
易居研究員表示，4月一線城市土地成交量較上月有所上升，成交價格也反彈向上，延續(xù)今年以來價格整體上行的態(tài)勢。一線城市土地成交量的回升，特別是地塊溢價率的不斷走高，都進一步帶動了土地價格整體水平的提升。
的確，土地市場火熱不再只是一線城市，此前5月3日，長沙市成功出讓5宗地塊，其中位于長沙金融生態(tài)區(qū)的011地塊，經(jīng)過40余輪競價，由湖南富興集團下屬子公司長沙市金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以35.79億元競得，溢價率達44.3%。而35.79億的價格也成為長沙地區(qū)2013年總價“地王”。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，最近房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但均為控制房價與需求，而對土地方面卻沒有過多要求。另外，部分企業(yè)認為最近政策已經(jīng)到“最嚴厲”水平，由此判斷利空出盡，因而拿地態(tài)度積極。
顧云昌同時表示，2012年住房市場的火熱使眾多房企資金鏈好轉(zhuǎn)，企業(yè)拿地底氣較足，另一方面，一線城市的土地儲備捉襟見肘，也促使企業(yè)紛紛出手補足庫存。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月全國重點53個城市土地成交建面共計3810.08萬平方米，同比增長3%。而15個重點企業(yè)通過招拍掛拿地總建面共計693.59萬平方米，同比提升205%。
飆升 土地出讓金大增
土地市場的火熱也一改地方政府資金之勢，為地方政府帶來了數(shù)量不菲的土地出讓金。
偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年4月306個城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線城市4月共交易地塊73宗，土地出讓金高達212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。一線城市中，4月上海土地市場表現(xiàn)尤其搶眼，2013年4月上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來的新高。
而4月只是延續(xù)一季度的熱度。2013年第一季度，306個城市土地交易7929宗，土地出讓金5939億元，與去年同期相比上漲84%。一線城市土地出讓金收入達912億元，同比增長287.1%。
一線城市中，北京前4個月土地出讓金已經(jīng)達到了547.7463億元，遠高于2012年同期的134.8974億元，同比漲幅高達306%。上海方面，一季度上海市土地出讓總收入為入185.77億元，同比增172.44%；4月土地出讓金更是高達143億元，創(chuàng)2013年新高。
廣州方面，廣州前4個月土地出讓金在300億元左右，而其2012年全市土地出讓總額為402億元。因此，而從前四個月的土地出讓情況來看，已超過了去年廣州全年出讓所得的七成，一些業(yè)內(nèi)人士認為，加上5月國際金融城用地的推出，廣州預計上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。
與此同時，杭州前三個月土地出讓收入也已接近2012年全年的一半。據(jù)杭州市國土資源局發(fā)布的土地成交公告統(tǒng)計，杭州主城區(qū)一季度已出讓土地30宗，成交金額201億元，同比增長383%，接近去年全年成交額一半，創(chuàng)近五年來同期最高值。
“每次新政出臺之后，樓市必將迎來短暫的調(diào)整期，而恰在此時多數(shù)房企會選擇逆勢拿地，蓄勢待發(fā)。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，土地市場延后住房市場半年，因此，在上漲勢頭下，各地還將一輪土地供應高峰。
廣州市國土房管局在6日完成3地塊出讓后，7日便正式發(fā)布5宗土地的出讓預公告。上海也預計5月將供應21宗土地，起始價超117億元，預計土地出讓收入將連續(xù)3個月超過百億元。
杭州也宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達123.83公頃，創(chuàng)下今年以來的推地量新高。此前，四月中旬，杭州市國土資源局公布了新一批預出讓地塊，總計共45宗，預公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬平方米。
對策 應增加住宅用地有效供應
值得注意的是，與5月廣州、長沙出現(xiàn)“地王”同時拍出的非住宅用地則均為底價或接近底價成交。
“住宅地塊頻出‘地王’或高溢價主要原因便是有效供應不足。”顧云昌認為，在沒有長效機制解決的背景下，只是一味限制房價或購房需求，而不在最基本的土地有效供應做文章，效果有限。
“雖然中央層面要求加大土地供應力度，但從計劃供地來看，2013計劃供地15.08萬公頃，2012年計劃供地15.93萬公頃，2011年計劃供地的21萬公頃，官方已連續(xù)年調(diào)減年度全國住房用地供地計劃。此外，在土地供應結構方面，住宅有效用地供應更是年年減少。”顧云昌說。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也表示，廣州6日出讓中住宅用地成交火熱與商業(yè)用地低價出讓正是表明，一線城市住宅用地仍供不應求，而商業(yè)用地供應相對寬松。
除供應減少外，房企對后市看好，也是造成土地市場火熱的重要原因。“羊毛出在羊身上，能以甚至高于現(xiàn)房賣價的樓面價購買，當然是對后期市場看好，認為仍會漲。”顧云昌說。
事實上，廣州自2011年起開始實施“限地價、競配建”模式，但由于市場低迷，整個2011年，并未取得一例成功案例。直到2012年4月，廣州首次以競配建的方式拍出一塊總價5.26億元和配建130套公租房的住宅用地。而此次白云路地塊配建套數(shù)更是漲至1300套。
因此，在顧云昌看來，限購等措施只能是暫時之計，增加供應量是解決現(xiàn)階段問題的根本所在。“可以加大對地方相關負責人問責力度，確保有效供應能真正落到實處。如果根本原因不解決，只在房價上打轉(zhuǎn)，會有問題的。”
另外，地方政府應增加熱門地塊供應量以避免在調(diào)控階段出現(xiàn)高價地擾亂預期，同時提前告知競價企業(yè)地塊供應情況，避免搶拍。
此外，CRIC研究中心分析師楊晨青認為，在“國五條”剛實施就出現(xiàn)地王，對房地產(chǎn)行業(yè)壓力相對較大。由于各地“國五條”執(zhí)行相對消極，再加上在這個關鍵節(jié)點再現(xiàn)地王，在市場與輿論壓力下，或引起新一輪調(diào)控。