“‘國五條’出臺之后，確實(shí)使房地產(chǎn)市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí)，政策效應(yīng)有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對此，多位專家認(rèn)為，由于多地地方政府落實(shí)“國五條”有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報復(fù)性反彈風(fēng)險。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房價大幅反彈，應(yīng)盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
樓市調(diào)控博弈升級多地細(xì)則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級，進(jìn)一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎(chǔ)上，不是平穩(wěn)的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版、標(biāo)題版細(xì)則。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。
3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)集中落地。但值得注意的是，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細(xì)則較細(xì)、力度較強(qiáng)外，多個城市落實(shí)細(xì)則內(nèi)容并不“實(shí)在”，甚至杭州、南京等多個地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細(xì)則。
截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強(qiáng)的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即“新國五條”)，并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實(shí)辦法，也使新政落地難度加大。
除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實(shí)施實(shí)例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為，地方政府對于“國五條”落實(shí)并不積極，其原因在于地方政府對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大。“房地產(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實(shí)際是對土地財政的挑戰(zhàn)，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力。”
的確，財政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點(diǎn)。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增長明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項(xiàng)稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。
“這些年地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2.9萬億，占地方財政收入83.3%。“全世界沒有一個國家說賣地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉(zhuǎn)型。”
房地產(chǎn)市場矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺已滿月，經(jīng)過3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長的集中釋放，4月的房地產(chǎn)市場的確顯得較為平靜。
以天津?yàn)槔?月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%，成交面積66.3萬平方米，環(huán)比下降64.6%，成交均價8850元/平方米，環(huán)比上漲3.2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場仍處于較熱階段。
“從4月來看，房地產(chǎn)市場指標(biāo)多處于平靜、穩(wěn)定，甚至下降。新政對穩(wěn)定過熱區(qū)域發(fā)揮了較大作用。”王玨林同時指出，細(xì)則實(shí)施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著時間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風(fēng)吹草動，市場又會出現(xiàn)新的波動。”
趙松也認(rèn)為，2012年年底樓市的快速反彈實(shí)際上給我們提醒，單靠行政措施來推進(jìn)短期內(nèi)雖然能見效，但是長期內(nèi)的效果實(shí)際較難定論。
趙松表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策多為限價、限購，是抑制購買力。對需求起到的是一種積累的作用，并沒有疏導(dǎo)到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會肆機(jī)釋放。
事實(shí)上，上述專家擔(dān)憂并不是沒有依據(jù)。在新政執(zhí)行首月，由于各地對新房審批等加強(qiáng)限制，多地商品房供應(yīng)大量減少，供需矛盾繼續(xù)加大。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京4月新增商品住宅期房項(xiàng)目10個，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。僅4月25至27日三天，集中供應(yīng)5項(xiàng)目，占到全月供應(yīng)的一半。4月新增項(xiàng)目中除了別墅項(xiàng)目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶型項(xiàng)目望京茂家園外，大部分項(xiàng)目價位集中在2萬以下的剛需樓盤。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項(xiàng)目34個，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，受新政影響，北京4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購?fù)诘淖畹椭怠Ｒ环矫妫鞘軆r格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當(dāng)前房企的漲價意愿仍然較強(qiáng)，存在博弈心態(tài)。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1.8萬套，4月份消化庫存700余套。
張旭表示，供應(yīng)一直處于低位，導(dǎo)致庫存不斷下降。商品住宅市場的供需矛盾較為突出。一方面，由于前兩年土地成交量大幅減少，供應(yīng)上游受阻，另一方面，政策上應(yīng)引導(dǎo)房企的加大推盤，而不是抑制項(xiàng)目的入市。
后期政策，應(yīng)盡快推出長效機(jī)制
對于房地產(chǎn)后期政策，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，應(yīng)盡快推出長效機(jī)制，落實(shí)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收。
社科院此前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)極不合理，而這種“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)抑制了交易環(huán)節(jié)而助長多套房的持有現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，2011年房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占地方收入的5.7%，而僅土地增值稅和營業(yè)稅(按商品房銷售額估算)兩個開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種就占地方稅收收入的12.1%。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平認(rèn)為，“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅制模式，一方面增加房地產(chǎn)交易成本，抑制相對一部分二手住房的交易。另一方面助長了持有多套房產(chǎn)坐收增值收益的投機(jī)投資行為，不利于閑置土地資源與房產(chǎn)資源的有效利用。
對于已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶，上海社科院房地產(chǎn)研究院中心教授顧建發(fā)指出，從上海和重慶兩地實(shí)施“房產(chǎn)稅”兩年的經(jīng)驗(yàn)來看，對抑制房價上漲作用有限，建議開征存量房“房產(chǎn)稅”和提高“房產(chǎn)稅”稅率雙管齊下。“盡早開征存量房“房產(chǎn)稅”，對完善房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常積極的作用。
此外，李恩平還建議，應(yīng)建立面向城市層面甚至項(xiàng)目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險評估平臺，避免“鬼城”的出現(xiàn)。而對于官員的GDP政績考核，應(yīng)剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻(xiàn)。
在土地供給方面，因地制宜制定土地供給計劃，一線城市、熱點(diǎn)城市、區(qū)域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應(yīng)該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩(wěn)定。