不久前，北京市出臺了全國最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控新國五條的細(xì)則。其中最受人矚目的一條規(guī)定，就是在二手房的買賣環(huán)節(jié)，有條件地向賣方征收20%的個稅。近日，北京的二手房交易市場，已經(jīng)有人交了這20%的個稅。引起人們特別關(guān)注的是，交稅金的不是賣方，而是買方。這20%的個稅，究竟苦了誰？未來北京二手房市場會因此發(fā)生什么樣的變化？在政策引導(dǎo)市場的過程當(dāng)中，還有哪些問題亟需我們的反思？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
北京出現(xiàn)按照新規(guī)交納稅金的二手房案例，20%差額個稅全部由買家承擔(dān)，這一最新動向意味著什么？市場上的觀望博弈何時能見分曉？
這兩天，北京首現(xiàn)二手房交易繳納20%個稅的消息再度攪動樓市。媒體報道，北京目前已經(jīng)有第一批二手房繳納了獲利部分20%個稅的案例出現(xiàn)，28萬元個稅由買房者承擔(dān)。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，最先繳稅的是豐臺區(qū)大城南里小區(qū)的，一套兩居室二手房，使用面積不到一百平米，交易房款為280萬元，房主購買時價值為140萬元，交易獲利140萬元，所繳納的個稅數(shù)額為140萬元的20%，也就是28萬元。值得關(guān)注的是，按照這份規(guī)定，本應(yīng)由賣方承擔(dān)的個稅，經(jīng)過買賣雙方協(xié)商，最后由買房者承擔(dān)。
胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁)：事實上，在供不應(yīng)求的市場，在一個賣方主導(dǎo)的市場，賣方完全可以把稅費轉(zhuǎn)嫁到買方身上。比如，我們規(guī)定不能轉(zhuǎn)嫁，賣方就把售價調(diào)高28萬(元)，事實上還是轉(zhuǎn)嫁。從發(fā)達(dá)國家和成熟市場的經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)該是低稅的。應(yīng)該促進(jìn)房產(chǎn)和物業(yè)的流通和資源的優(yōu)化配置。同時在持有環(huán)節(jié)，特別是針對多套持有應(yīng)該是增加稅收的。就是我們遲遲沒有出臺的房產(chǎn)稅，所以我想未來如果我們繼續(xù)延續(xù)，在交易環(huán)節(jié)重稅，在持有環(huán)節(jié)零稅的稅收調(diào)控思路，我覺得控制住房價，恐怕只是紙上談兵。
春季是各地房產(chǎn)會拉開帷幕的時間，這也是觀察樓市重要的風(fēng)向標(biāo)。這幾天沈陽的房產(chǎn)會就吸引了不少看房的人群，很多看房者關(guān)注的是60到80平米的中小戶型房源，對于二手房交易繳納20%個稅的政策，一些購房者表示，現(xiàn)在傾向于選擇新房。
看房者：本來想買二手房，然后二手房現(xiàn)在有稅嘛，來看看新房。
看房者：現(xiàn)在不是關(guān)系到20%的(房產(chǎn))稅，新房的位置都比較遠(yuǎn)，價位說實話也比較高，反正先看一看。
在近期重慶房展會上，也吸引了不少看房者。
記者：二手房個稅，對你有沒有購房影響？
看房者：肯定要有影響。暫時的話，我還是比較傾向于新房。
看房者：二手房如果征稅，肯定有影響。價格貴了就要考慮，到底是選擇二手房，還是選擇一手房，我可能要考慮一手房。
尹中立：市場上有不成文的規(guī)定 增加的成本由買方承擔(dān)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這里面有主要有兩個原因，第一個原因是我們過去的十多年時間，房價一直在漲，也就是一個十年大牛勢，形成了一個市場的普遍預(yù)期，就是只漲不跌。在這種預(yù)期之下，實際上是導(dǎo)致了市場的供給小于需求，也就是需求實際上被放大了，這是一個很重要的原因。尤其是在北京市場，從去年年底開始，我們的供銷已經(jīng)低于這八個月。也就是說按照去年年底的整個北京的存量住房，按照當(dāng)時的銷售的、消化的速度，只能夠賣八個月就賣完了。而且這個數(shù)據(jù)到三月份，北京的新房銷售了一萬多套，但是現(xiàn)在存量的，沒有賣出去的房子只有五、六萬套，按照現(xiàn)在這種消化速度的話，大概只夠賣半年不到，就消化完了。更加強(qiáng)化買方市場這樣一個預(yù)期。
在這種預(yù)期之下，市場上有了一個不成文的規(guī)定，比如說這個中間機(jī)構(gòu)的合同條款上面就有一條，如果因政策變動而導(dǎo)致的成本的增加，應(yīng)該由買方承擔(dān)。也就是市場形成一個普遍的一致的預(yù)期。
劉戈：由誰來交納這20%的稅金取決于市場預(yù)期
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實就是一個所謂的稅收的歸屬問題。也就是說，收稅不管是向買方收，向賣方收，還是對半收，最后不是真的是顯現(xiàn)在誰身上，就真的是誰花了這筆錢。那么在最后的決定是在整個過程當(dāng)中，到底誰著急，是買方著急，還是賣方著急。從現(xiàn)在的感覺看，相對而言，賣方不著急，因為賣方一方面，房子什么時候都可以賣，而且明年我也許賣的時候，我可以賣得更高。而買方現(xiàn)在也一直說，如果現(xiàn)在我不買，那可能會漲得更高。所以這個本來應(yīng)該由賣方交的個人所得稅，最后實際上就會由買方來承擔(dān)。那么反過來，如果現(xiàn)在預(yù)期發(fā)生了一個變化，就是大家都預(yù)期房子會掉價，那么在這種情況下，賣方覺得，趕緊要賣掉，要不然這個房子可能就砸手里了。那么這個時候，賣方就變成了弱勢，那么最后可能即使這個房子要求買方來交這個稅，最后也是賣方來交這個稅。
張旭：市場會僵持一段時間 目前買賣雙方都在觀望
(鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師)
因為四月份開始，市建委停了網(wǎng)簽的系統(tǒng)，所以我們這邊統(tǒng)計，全市是從8日一直到21日，全市成交了2625套，這個量比三月份同期，大概是下降了89%。近9成的比例，所以說成交量下滑的幅度還是比較大的。其實價格上，現(xiàn)在沒有很大的變化，基本還是比較平穩(wěn)，少部分的業(yè)主可能是因為個稅增加的這個問題，出手難度也是有所上漲，可能也會適當(dāng)讓價，保證順利出售。
我們現(xiàn)在預(yù)計四月份，全市的成交量不會超過8000套。甚至?xí)陀?000套這么一個水平。價格不會立刻出現(xiàn)一個明顯的變動，市場也會僵持一段時間。目前買賣雙方都在觀望，雖然有極個別的案例，個稅是按照差額20%來征收。但是一些公房，還有房改房都還不是非常明確，可能還是會出現(xiàn)四到五個月市場博弈的時期。
劉戈：如果限購不能把預(yù)期打下去 那么房價還會上漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從當(dāng)下看，現(xiàn)在的效果非常的明顯。這兩天，一些二手房的廣告上都會寫幾個字，叫做滿五為一，就是說滿五年不用交稅，這個條件非常清楚地標(biāo)注出來。就像在征婚廣告上，一定要把膚白貌美放在最前面一樣。那么由于有了這樣的一個限制，在這一段時間內(nèi)，它一定會抑制交易。而且由于在上個月，這個交易量已經(jīng)達(dá)到了5、6個月來的一個新高，已經(jīng)消化了很多。所以在這一段時間里，這種凍結(jié)的作用還是非常大的。
4月8號到17號，在這一周的時間里，從開始的時候，北京的二手房的交易量大概是從400多套、200套，最后又降到10幾套，然后又開始回升了。也就是說，這樣的一個曲線表明在開始的時候，還有上升的慣性，因為已經(jīng)定了的事兒，所以要把它完成。但是沒定的事兒，已經(jīng)下降到很低。但是到這個星期，可能又會發(fā)生一個變化。開始小規(guī)模、小幅度地上升，但是肯定不會像上個月那么快了，它肯定會降到一個程度，但這仍然要取決于后期的這個尾巴是不是能夠翹上來，這決定于后面的預(yù)期。也就是說，如果現(xiàn)在入住房供不應(yīng)求，而且現(xiàn)在所有的限購措施并不能夠把這種預(yù)期打下去的話，那么可能這個尾巴用不了三、四個月，又會發(fā)生快速向上翹的趨勢。
尹中立：20%個稅抑制二手房交易 同時也提高新房市場的吸引力
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從短期來看，應(yīng)該說對交易量，尤其是二手房的交易量，會有一個很大的抑制作用。因為第一是在這個政策實施之前，整個交易提前完成了。比如說整個三月份，北京已經(jīng)完成了6萬多套的交易。現(xiàn)在有很多完成了交易，但還沒有過戶的，現(xiàn)在還在排隊，所以短期來看，它會抑制二手房交易。但是同時也會提高新房市場的吸引力，因為新房的交易沒有這20%的所得稅，所以對于刺激新房的價格上漲，這是短期來看。從長期來看，因為這樣一個稅種，它畢竟是增加了交易的成本，就會使得長期的博弈結(jié)果，就會對整個市場應(yīng)該說價格上，它起到一個抑制的作用。短期和長期是不太一樣的。
尹中立：政府對土地收入的依賴程度在日益加深
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
形成大量存量房的主要問題是，收入分配的問題。也就是說，現(xiàn)在是從收入分配來看，少數(shù)人擁有了比較多的財富，但是大多數(shù)人死中低收入階層，所以就導(dǎo)致在住房市場，有部分人的購買力很強(qiáng)，提高了房價。但對于大多數(shù)人來說，他面對房價不斷的上漲，他實際上是觀望心態(tài)。要解決這樣一個矛盾的問題，第一個是完善住房保障制度，讓更多的中低收入階層買得起房。另外，還要讓高收入階層有更多的納稅的義務(wù)，就是用稅收來調(diào)節(jié)整個收入分配。第二個問題，我們的土地制度也有不可推卸的職責(zé)，現(xiàn)在的土地制度是農(nóng)村集體所有制的土地，實際上是限制進(jìn)入市場的。只有政府是唯一的土地出讓方，就形成了土地財政。也就是政府對土地收入的依賴程度在日益加深，所以就形成了一個比較麻煩的循環(huán)。也就是說，如果要降房價，那么地方政府的建設(shè)資金從哪里來？這就形成了房地產(chǎn)調(diào)控的一個比較難以落實的很重要的原因。
要讓存量住房的交易活躍起來，實際上國外都有成熟的經(jīng)驗，這個經(jīng)驗就是，增加它持有環(huán)節(jié)的成本，而且你持有的面積越大，稅率可能就越高。另外還有控制稅，像英國是比較極端的，你如果享受了政府的保障金住房的補貼，那么你就有義務(wù)要充分的把它的效率提高到最大。你的三個房間，如果只用兩個房間，還有一個是空的。如果有人有足夠的證據(jù)證明你那個房間天天沒有使用，那么你的政府的補貼就要相應(yīng)的取消，相應(yīng)的還有一些懲罰措施等等。也就是說，房子是一個很復(fù)雜的問題，我們不僅僅是要用稅收的制度，用金融的制度，還有住房本身的整個制度的設(shè)計，其實也是一個很復(fù)雜的體系。
劉戈：要在保有環(huán)節(jié)上下功夫
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從1998年到2012年，這十五年間，中國的城鎮(zhèn)住房面積增加了一百多億平方米，這個量是很大，但實際上全國一平均，在各個地方是不一樣的。那么這個量和另外一個量，也就是說從人口的一個遷移，人口增加的這個量進(jìn)行一個比較。也就是說，如果我們把一個城市里的竣工的總的面積和這個城市在這十五年里面，進(jìn)入的、新進(jìn)入的，或者新增加的人口進(jìn)行相比，你會發(fā)現(xiàn)，像北京、上海、廣東這樣的一些城市、省份，它人口流入比較大。所以這個比值就相對比較小。而像西部、中部的有一些地方，城市流入的人口并不那么大，而竣工的面積特別得這個多，最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的，那么它的房價實際上就會支撐不住，就會掉。那么相對而言，現(xiàn)在硬骨頭就是這幾個大城市。這幾個大城市總體上來說，它戶均的套數(shù)和其他一些地方相比也相對要低一些。所以相對而言，它的這種需求剛性更大，那么針對不同的城市，要有不同的解決辦法。
現(xiàn)在相對而言，可能我們急于把當(dāng)時高漲的房價抑制住，所以用的這個藥可能相對而言的副作用也比較大。比如說這個限購的政策，一方面它把外地有很多投資、投機(jī)的路徑斬斷了。如果你不在北京居住，你沒有納稅證明，那么你現(xiàn)在沒有在北京或者上海買房子的資格。但是反過來，它是一個雙刃劍，它讓北京本地的市民，如果他本來原來買房子的需求還不那么強(qiáng)烈，現(xiàn)在它變成了一種待遇，所以原來他沒有想買房子，現(xiàn)在他又加入到買房子的行列。所以最終我們要找到一個相對終極的，相對長效的機(jī)制，那就是保有環(huán)節(jié)。一定要在保有環(huán)節(jié)，讓你持有房子，它對于未來的預(yù)期已經(jīng)降低了。所有的那些實行保有稅的國家，房價不太會劇烈地上漲，因為有這樣的預(yù)期。
尹中立：從根本上解決問題 需要一個長效機(jī)制
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
怎么樣才能真正保護(hù)市場上的剛需？其實決策層早已看到這個問題，現(xiàn)在迄今為止出的政策，實際上都是針對短期的效果，但是往往是治標(biāo)不治本，我們?nèi)绾尾拍軓母旧辖鉀Q問題，需要一個長效機(jī)制，也就是國務(wù)院實際上也正在研討，如何去建立穩(wěn)定中國房地產(chǎn)價格的長效機(jī)制，我相信在不久的將來，這樣的長效機(jī)制會公布于眾。
我也看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現(xiàn)在也放出話來，說五年之內(nèi)這個房地產(chǎn)稅不太可能會實施。我覺得在這個過程當(dāng)中，一方面，可能需要市場的整個供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場里面……