一線城市略增 區(qū)域“分類指導”將成常態(tài)
國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應計劃顯示，今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍，但從計劃額度角度計算，已經(jīng)連續(xù)兩年減少(2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃)。其中，一線城市(北、上、廣、深)計劃供應量同比增加2.8%。
近些年土地供應呈現(xiàn)出差異化特征：一線城市和部分熱點城市供地相對不足，二三線城市土地供應規(guī)模較大。業(yè)內人士認為，今年供地計劃的制定，已針對區(qū)域分化進行調整。但隨著樓市調控政策的落地，土地市場降溫預期明顯，或將影響到今年的土地有效供應。
計劃額為近三年新低
國土部16日表示，據(jù)各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，其中“三類住房”(保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房)用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%，符合調控政策要求。
具體來看，保障性安居工程用地計劃供應4.15萬公頃，能夠充分滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地應保盡保的要求。
按照國土部的說法，今年的供地計劃是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍。但從計劃額度來看，我國土地供應計劃已逐年減少，數(shù)據(jù)顯示，2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃。
對于出現(xiàn)這種情況的原因，一位不具名的專家表示，出于對“土地財政”的依賴，不少城市此前幾年大量供地，擠壓了后續(xù)的供地空間。此外，拆遷等土地一級開發(fā)成本的提高，也給政府部門的土地儲備增加了難度。
他還認為，上述情況的存在，將會影響到今后幾年的土地供應規(guī)模，并促使土地供應更多依靠盤活“存量”，而非開發(fā)“增量”。
國土部公布的數(shù)據(jù)還顯示，今年商品住房用地計劃供應10.92萬公頃，占住房用地供應計劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地計劃供應7.82萬公頃，占商品住房用地供應計劃的71.6%。
為做好2013年住房供地計劃實施工作，國土部還要求各級國土資源主管部門采取有效措施，對今年“新開工630萬套”保障性安居工程用地實現(xiàn)應保盡保。認真做好房地產(chǎn)市場形勢分析，穩(wěn)步推進商品住房用地供應，對房價較高、上漲較快的地區(qū)，適當增加并優(yōu)先供應中小套型普通商品住房用地。
另悉，今年7月，國土部將根據(jù)市場運行狀況，組織各地調整住房用地供應計劃并向社會公布。知情人士透露，由于地方上報供地計劃存在“虛報”成分，使得調整后的供地計劃往往有所下降。
“分類指導”將成常態(tài)
從區(qū)域分布來看，供地計劃更多地向熱點城市傾斜。國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，與整體供應計劃的核減不同，今年一線城市(北、上、廣、深)的住房用地供應計劃同比增加2.8%。
近幾年來，一線城市的供地計劃完成不甚理想，并導致房屋市場出現(xiàn)嚴重供需失衡的局面。為此，今年年初，國土部曾在內部文件中，專門要求一線城市增加住房用地供應。
相比之下，隨著一線城市土地門檻的提高，以及房企進軍二三線城市的大潮興起，近幾年廣大二三線城市的土地供應規(guī)模較大，給部分區(qū)域的房屋市場帶來庫存壓力。因此，這些城市今年減少供地規(guī)模也在意料之中。公開數(shù)據(jù)顯示，今年佛山、沈陽、濟南等地均縮減了供地計劃。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，從2009年到2012年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應規(guī)模突出。相比之下，北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當于武漢一個城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。
按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點，當前房地產(chǎn)市場的供應量處于一個較高的水平，市場的最大問題在于住房占有量不平衡，不同人群、不同家庭之間，人均住房面積差距較大。不同區(qū)域市場之間，同樣有著較大的差別。
具體而言，由于土地供應情況的差別，未來一段時間內，一線城市樓市將繼續(xù)面臨供不應求的局面，房價上漲壓力也將持續(xù)存在。部分二三線城市則面臨庫存壓力，區(qū)域房價將維持平穩(wěn)。
知情人士向中國證券報透露，針對區(qū)域市場形態(tài)的不同，未來國土部在供地環(huán)節(jié)將采用更多的分類指導。其中，一線城市將被要求增加土地供應規(guī)模，并采取有關措施平抑地價。廣大二三線城市未來將以消化存量用地為主，供地規(guī)模難有大幅提升。
土地市場恐陷低迷
與供地計劃的連年核減相比，土地有效供應更為外界所關注。數(shù)據(jù)顯示，2012年全國住宅用地實際供應總量僅為11.08萬公頃，完成供地計劃的比例不足7成。2011年，這一比例更低。
土地實際供應量更多取決于市場形勢。多數(shù)業(yè)內人士分析，隨著“新國五條”的落地，房企的拿地熱情受到影響，或將導致整體土地市場陷入暫時低迷。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米，同比下降22.0%。
“如今土地成本明顯提高，一些區(qū)域市場的房價走勢存在很多不確定因素，為保證利潤，我們只得暫時放緩拿地節(jié)奏。”北京某上市房企負責人向中國證券報記者表示。去年下半年，該企業(yè)曾頻繁出手拿地，但今年以來尚無拿地記錄。
這種擔心頗能反映當前的市場情緒。據(jù)介紹，在企業(yè)進軍區(qū)域市場的過程中，除經(jīng)濟發(fā)展水平和人口凈流入等指標外，土地供應量也是重要考量因素。后者將決定區(qū)域市場的競爭態(tài)勢和房價上漲空間。
業(yè)內人士表示，對于一些此前供地規(guī)模較大的城市，可以預期未來市場競爭激烈，房價上漲空間和利潤空間有限，多數(shù)房企不愿意在這些城市獲取新增土地。再加之樓市調控政策的影響，可以預見，二三線城市的土地市場將陷入一定程度的低迷。
相比之下，一線城市已出現(xiàn)另一種局面。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，自“北京版”調控細則出臺至今的半個月間，北京共成交6宗經(jīng)營性用地，交易節(jié)奏可謂密集。但其中有兩宗土地的溢價率超過100%，其余土地也均以高價成交，土地市場“量價齊升”態(tài)勢明顯。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，由于供需嚴重失衡，企業(yè)普遍預期北京房價走高，因此在拿地時也不惜成本。事實上，由于不少二三線城市市場接近飽和，大型房企已有向一線城市回潮之勢，但這種勢頭能持續(xù)多久尚存疑問。
業(yè)內人士認為，受調控政策落地的影響，整體土地市場或將陷入短期低迷。受此影響，今年的供地計劃完成情況恐不容樂觀。