央視網(wǎng)消息：11號(hào)被稱為北京房地產(chǎn)晴雨表的北京春季房展會(huì)開幕了，而幾天前，號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的北京國五條細(xì)則剛剛出爐。在政策高壓之下，今年北京春房會(huì)的日子會(huì)好過嗎？在北京展覽館12個(gè)展廳里，參展賣房的都是誰？參加買房的又是誰？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
外地樓盤成主力，海外項(xiàng)目唱主角，北京房展會(huì)變身全球展銷會(huì)。嚴(yán)厲調(diào)控下，投資需求是否仍然旺盛？海外房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)知多少？
記者（張鴻）：過去這幾年，春季房展會(huì)我都來參加，但是今年還是差點(diǎn)走錯(cuò)了。因?yàn)橹拔也⒉恢溃@個(gè)展會(huì)換地方了，從原來的國貿(mào)換到了北京展覽館，換地方一個(gè)重要的原因是原來的地方太小了，不夠了，參展商太多。無論是境內(nèi)還是境外的參展商都出現(xiàn)了大幅度增長，據(jù)說北京展覽館現(xiàn)在的展廳面積是原來的三倍，那開發(fā)商們巨大的參展熱情和剛剛落地的國五條，和北京還有些寒意的春天，都形成了鮮明的對(duì)比。
說是北京房展，唱主角的卻不是北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是來自外地的兩百多個(gè)樓盤則占據(jù)了展廳的大部分面積，。
白波（宜春市人民政府副市長）：往哪賣？我們就選在北京，因?yàn)楸本┑沫h(huán)境，跟我們宜春沒法比，他倆有互補(bǔ)性。宜春是個(gè)沒有霧霾的地方，我們宜春人只是在電視上看到霧霾。
記者（張鴻）：阿魯巴你聽說過嗎？這是加勒比海上一個(gè)只有十萬人的小島，那今天它也來到了北京房展會(huì)，來參展。據(jù)說呢，那里環(huán)境非常優(yōu)美，所以他們主打叫阿魯巴島你的世外桃源。而且還據(jù)說那里現(xiàn)在已經(jīng)有很多的中國人，在投資置業(yè)了。
阿魯巴參展商：這是一個(gè)小島，有魅力的海灘，氣候宜人。熱情好客人的人們，完善的博彩設(shè)施，有很多的投資機(jī)會(huì)。
參觀者：隨便看一下，可能以后小孩子要出去念書，來看一下這個(gè)房展。
參觀者：我覺得我還比較傾向于新加坡這個(gè)地方，然后它可以有一個(gè)創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，它投資的費(fèi)用也不是特別高。
參觀者：它那個(gè)是出國的，移民的，我跟他開玩笑說，我保障金都交不起。還是想再投資一套小戶型。
鄭向東（北京房展委員會(huì)副秘書長）：參展商積極性比較高，我覺得還是看重北京的購買力，看重中國的購買力，特別是現(xiàn)在政策情況下，還有更多一些正常的投資需求，也在瞄準(zhǔn)旅游度假地產(chǎn)，海外的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。我覺得這樣的平臺(tái)，也是市場和老百姓需要的。
底特律參展商：我們裝修完以后，去幫你出租。出租以后客人進(jìn)來，房屋簽合同簽好，你們房租收到以后，你們才開始把費(fèi)用交我們，就是一次性交五千美元。
購房者：所有的手續(xù)多長時(shí)間能辦完，包括房產(chǎn)證。
底特律參展商：一般來講，是你從簽這個(gè)房子買下來以后，到房子開始（收到租金），等你收到你的第一個(gè)月的房租90天。
購房者：你這個(gè)東西你租完了之后下月，我賣完之后，下月我拿不到租金，我找誰去？
底特律參展商：你拿不到租金找我們，這是第一個(gè)。第二個(gè)因?yàn)檫@個(gè)房子是你。
購房者：我不去住，我只投資。底特律沒有人住。
底特律參展商：你可以告我們。
李卉（本臺(tái)記者）：我現(xiàn)在就是位于底特律市區(qū)附近的一片居民住宅區(qū)，在這里我們看到這棟房子由于長時(shí)間遭到遺棄，已經(jīng)變得破爛不堪了，而且被成片成片的垃圾所包圍，像這樣的房子在底特律可謂是隨處可見。
戴洪灶（芝加哥福興銀行執(zhí)行總裁）：底特律其實(shí)也是一樣的，雖然它的價(jià)位很低，相對(duì)它的風(fēng)險(xiǎn)也大。價(jià)位低的原因是很多人不想要這個(gè)房子，所以它的價(jià)位一直降下來，所以價(jià)位低的東西相對(duì)來講可以說風(fēng)險(xiǎn)大。
張鴻：北京房展會(huì)越來越像世界投資移民洽談房展會(huì)（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我覺得挺奇怪的，這里不應(yīng)該是越調(diào)控，然后來看的人越少嗎？后來怎么越調(diào)控越多了，后來發(fā)現(xiàn)其實(shí)是賣房的人，就是參展商的熱情特別特別高，買房的人當(dāng)然也挺高，但是不是像原來那樣，我在這跟個(gè)看房班車就直接到那里去看了。因?yàn)楝F(xiàn)在五環(huán)以內(nèi)的房子其實(shí)已經(jīng)很少了，所以現(xiàn)在很少有看房班車，來的基本上都是投資，投資都是哪？都離北京很遠(yuǎn)了，南邊到海南，海南這幾年都是一直組團(tuán)來的。北邊有黑龍江宜春，還有云南的大理，這些地方基本上都是，北京沒有的，我這都有，他們盯上的都是北京投資人的口袋。你越限購，你的口袋里的錢越要有去處，所以首先我不限購，第二我這生態(tài)好，宜春那個(gè)多氣人，說他們那里沒有霧霾。所以我還跟他們建議，你們以后廣告詞第一沒有霧霾，第二買房不用離婚，大家就全聚到你那買房了。還有云南大理，你到現(xiàn)場就能看到那種生態(tài)，它現(xiàn)場打扮得特別漂亮，然后很多小姑娘也都特別的漂亮，在那還能喝著茶吃著零食，然后跟她們聊天，整個(gè)就是挺好。你會(huì)感覺到，有很多的人確實(shí)對(duì)北京以外的，除了自住需求以外的投資需求的愿望特別強(qiáng)烈。
在現(xiàn)場，北京五環(huán)以內(nèi)的才占5％，很少，然后它也是一個(gè)環(huán)狀。五環(huán)、六環(huán)之間的這應(yīng)該是我們通常說剛需，可能買這個(gè)房子是自住的。然后再往外轉(zhuǎn)就到了河北，河北這一片可能也是在北京限購的，也是買來想自住的，再往外就到京津唐地區(qū)，那個(gè)可能就有一點(diǎn)投資的意圖在里面。再往外說，就是宜春、云南大理這些組團(tuán)來的，那個(gè)純粹的就是旅游地產(chǎn)的概念。再繼續(xù)往外就出國了，比如說塞浦路斯，如果說最近它沒有危機(jī)，可能很多人都不關(guān)注塞浦路斯在哪，塞浦路斯幾十萬歐元就有一個(gè)歐盟的身份。所以這是世界房展會(huì)，我覺得它越來越像世界投資移民洽談房展會(huì)，投資移民的概念很強(qiáng)烈。阿魯巴島你知道在哪嗎？阿魯巴今年組團(tuán)來了，這是加勒比海的一個(gè)小島，190多平方公里，這個(gè)島上一共才十萬人。他們的經(jīng)紀(jì)人說我們那也有很多中國人，房子很漂亮。然后還說我們有好多中國人在那投資，我們一看購買力還行，就跑到中國來參展。我覺得他們做的還挺業(yè)余，現(xiàn)場還是找的組委會(huì)給他找的翻譯，自己都沒帶翻譯。
這些海外團(tuán)其實(shí)都是來試探，我這幾年的感覺特別明顯，就是慢慢開始多起來，塞浦路斯有十幾個(gè)展位。而且這種商機(jī)，不光是投資者能看到，那些房地產(chǎn)開發(fā)商也能看到。今天的房展會(huì)上能看到，出國轉(zhuǎn)地銷的項(xiàng)目，比如綠地集團(tuán)、碧桂園，他們?cè)诤Ｍ庖采w了這樣的房子，然后再回過頭來推銷，這是他們也發(fā)現(xiàn)中國在海外置業(yè)的商機(jī)。
尹中立：北京的房價(jià)遙遙領(lǐng)先于世界 這是一個(gè)高度警惕的信號(hào)（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
從北京這次房展會(huì)的現(xiàn)象來看，這其實(shí)是一個(gè)政策的效應(yīng)，因?yàn)檫@次新國五條調(diào)控，應(yīng)該說北京的細(xì)則是最嚴(yán)，為什么最嚴(yán)？因?yàn)楸本┰谶@之前房價(jià)漲的最快，所以這次的新國五條針對(duì)性很強(qiáng)，北京這個(gè)細(xì)則的核心是限購，而且是限價(jià)，實(shí)行了多重的管制措施。
在這種背景下，為什么在這之前北京漲的最快，是因?yàn)槟愕馁徺I力很強(qiáng)，但現(xiàn)在不能再買了，那么你多余的購買力干什么？再加上北京天天這樣的霧霾天氣，所以給全世界、全中國的開發(fā)商一個(gè)很廣闊想像的空間，那么就到北京參加房展會(huì)，所以北京的房展會(huì)在一定意義上來說，它已經(jīng)升級(jí)了，它不是北京市的房展會(huì)，它是中國的房展會(huì)，乃至是全球房展會(huì)的一個(gè)組成部分。
看到這樣一個(gè)宣傳資料，我似曾相識(shí)，我第一次看到是在兩年前。那時(shí)候美國人開始關(guān)注中國人買房的動(dòng)向，而且組團(tuán)到北京來，搞一次大型的活動(dòng)。第一次是2011年的6月中旬，浩浩蕩蕩包了一架專機(jī)，還帶著吃的玩的一起到中國來。當(dāng)時(shí)我抱著好奇的心理說，美國人為什么對(duì)大洋彼岸的中國房地產(chǎn)市場如此之關(guān)心？他們的組織者說出了心聲，2010年一年，中國人在美國買房，差不多占了美國在本土之外的第二名，第一名是墨西哥人。差不多有一百億美金之多，所以他們開始破天荒的組團(tuán)到中國來，搞這種大型的洽談會(huì)，中國的購買力已經(jīng)開始引起了，包括美國在內(nèi)的全球開發(fā)商的高度關(guān)注。這種情況至少說明中國的購買力很強(qiáng)，比如從房價(jià)的比較來看，北京的房價(jià)已經(jīng)開始遙遙領(lǐng)先于全世界，這是一個(gè)高度警惕的信號(hào)。有人說在北京賣出一個(gè)廁所，能在全世界很多地方買一棟別墅，說起來雖然有點(diǎn)夸張，但是也道出了一個(gè)事實(shí)，北京的房價(jià)，包括北京在內(nèi)的其他一些一線城市，房價(jià)已經(jīng)高高在上，這是一個(gè)不爭的事實(shí)。
張鴻：海外房價(jià)相對(duì)便宜 但投資需警惕風(fēng)險(xiǎn)（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我在現(xiàn)場看到國內(nèi)這些投資者，原來以為投資海外房產(chǎn)的一定是特別有錢的人，但是發(fā)現(xiàn)其實(shí)沒那么簡單。比如底特律的房子很多都是十幾萬人民幣就可以，然后你所有的產(chǎn)權(quán)給他，然后到最后給你回報(bào)，他去把產(chǎn)權(quán)證辦下來以后，他去替你出租，出租完了給你錢，一個(gè)月給你租金回報(bào)。所以好幾個(gè)現(xiàn)場的這個(gè)咨詢者就跟我說，說為什么不在國內(nèi)投資，為什么到那去投資？在美國的那個(gè)房價(jià)，對(duì)美國人來說確實(shí)挺貴，但是對(duì)中國人來說確實(shí)不貴。有一個(gè)人跟我說，中國的房價(jià)基本上一覽眾山小，在這種情況下確實(shí)可能你會(huì)投資海外房產(chǎn)。，第一你能投資得起，第二確實(shí)是有一些回報(bào)。但是也是有風(fēng)險(xiǎn)的，我采訪了好幾個(gè)人是要自住的，一個(gè)是在多倫多，也在多倫多工作，然后在底特律買房，還有一個(gè)是準(zhǔn)備給自己的孩子，然后看看房子。
尹中立：投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)非常大（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
為什么美國人對(duì)那么高的收益率不感興趣，而中國人感興趣？理由只有一條，因?yàn)橹袊姆績r(jià)一直在漲，所以吸引了所有人的關(guān)注，原因就是因?yàn)閮r(jià)格不斷在上漲。美國人為什么不關(guān)注？因?yàn)?6、07年房地產(chǎn)泡沫崩潰之后，這樣一個(gè)美好的愿望已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)了。其實(shí)這種故事在全球不停的輪換的在上演，所以中國人到美國買房，興趣如此之濃厚，這就讓我想起90年代的初日本人的行為。
日本人當(dāng)時(shí)經(jīng)過了80年代，房價(jià)不斷的暴漲之后，突然感覺到自己氣勢如虹，非常有錢了，跑到美國去買這個(gè)大樓。當(dāng)時(shí)最典型的案例就是洛克菲勒大廈被日本人財(cái)團(tuán)買下來了，當(dāng)時(shí)引起了美國朝野上下高度的關(guān)注，日本人要買下整個(gè)美國了。如果按照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格來計(jì)算，把整個(gè)東京的房地產(chǎn)價(jià)格變現(xiàn)的話，可以把美國全部的房地產(chǎn)都買下來，這實(shí)際上說明什么？說明大量的國內(nèi)的人到海外投資置業(yè)，他的心里的動(dòng)機(jī)就是因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)上漲到一定階段之后的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。也就是說，泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度之后，這種人文的心理預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)的憧憬，胃口被刺激出來了。另外，他彰顯這種資產(chǎn)的價(jià)值，就是那個(gè)泡沫的價(jià)值非常足夠大，所以日本人90年代初買下洛克菲勒大廈，最后自己流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，變現(xiàn)資產(chǎn)的時(shí)候又以不到一半的價(jià)格賣給了美國人，這就說明什么？不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上在購買的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)很大。
張鴻：現(xiàn)在確實(shí)是錢太多，不投資房產(chǎn)，錢往哪去？（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
為什么我說現(xiàn)場有很多看上去收入水平不是那么高的人，在那準(zhǔn)備投資置業(yè)，我覺得有點(diǎn)意外呢？他們跟我說，說我們的錢沒地方去，你告訴我去哪？我現(xiàn)在就有幾十萬，不到一百萬，我去哪？所以我跟他們囑咐，不如跟我們相關(guān)的部門來囑咐一下，就是我們還是要拓寬一下居民的投資和渠道。因?yàn)楝F(xiàn)在確實(shí)是錢太多，錢往哪去，這確實(shí)是一個(gè)問題。
尹中立：四年時(shí)間 中國的貨幣總量已經(jīng)翻了一番（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
從總量來說，今天央行公布的最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在是一百零三萬億，這個(gè)數(shù)字是什么意思？2008年，中國的貨幣總數(shù)是四十萬億，也就是說過了四年多，中國的貨幣總量已經(jīng)翻了一番還多，這說明我們房價(jià)在一定程度上，它實(shí)際上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，所以調(diào)控房價(jià)光限價(jià)不行，你還要限制購買力，所以要從抑制，根本上需求一直著手的話，你可能要把這個(gè)……