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        北京樓市五環(huán)外新房豪宅受青睞
        2013-04-12   作者:記者 洛濤/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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        【字號(hào)

            經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者近日在京城樓市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),國(guó)五條新政出臺(tái)后,目前京城豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯的新動(dòng)向。首當(dāng)其沖的是,二手房豪宅市場(chǎng)需求正在大量向一手房豪宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,京城CBD、朝陽公園、西山等典型的高檔住宅聚集區(qū)均出現(xiàn)了豪宅市場(chǎng)客群重組。

          二手豪宅交易成本劇增

          需求的驟增帶來市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),像保利·東郡、五礦萬科·如園這樣既有開發(fā)商品牌保證,又位于稀缺地段的城市公寓豪宅,成為高端客戶群當(dāng)下最青睞的置業(yè)目標(biāo)。以朝陽公園板塊為例,據(jù)中介機(jī)構(gòu)介紹,以往此區(qū)域的二手豪宅市場(chǎng)需求非常旺盛。目前區(qū)域二手房均價(jià)在5萬元/平方米左右,棕櫚泉項(xiàng)目有些豪裝戶型達(dá)到了7萬元/平方米以上,泛海國(guó)際、公園大道報(bào)價(jià)也在5萬元/平方米到6萬元/平方米左右。然而“國(guó)五條”細(xì)則中,最具殺傷力的條款——二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅的規(guī)定,讓很多高端需求開始重新選擇。
          一位資深業(yè)內(nèi)人士表示,雖然住建部副部長(zhǎng)齊驥“兩會(huì)”期間曾表示,二手房交易成交稅不能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。但“羊毛出在羊身上”,上有政策下有對(duì)策在房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮。據(jù)計(jì)算,朝陽公園板塊的高端項(xiàng)目當(dāng)初成交價(jià)格多數(shù)在2萬元/平方米到3萬元/平方米。以一套300平方米,當(dāng)初成交價(jià)2萬元/平方米,目前售價(jià)5萬元/平方米的戶型為例,政策出臺(tái)前,這套房個(gè)人所得稅按照房屋成交總價(jià)的1%繳納,為300平方米×5萬元/平方米×1%=15萬元;而執(zhí)行新政策,個(gè)人所得稅按照所得差額20%繳納,則高達(dá)300平方米×(5萬元/平方米-2萬元/平方米)×20%=180萬元,也就意味著要多支付165萬元的成本。

          五環(huán)外新房豪宅受青睞

          巨額成本讓很多關(guān)注二手豪宅的客群轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的新房豪宅。近日,五道口的華清嘉園一套二手房掛出了10萬元/平方米的高價(jià),有網(wǎng)友將其與西山板塊正熱銷的五礦萬科·如園進(jìn)行比較時(shí)說道:“如園均價(jià)48000元/平方米,與華清嘉園相差一倍。雖說華清嘉園是學(xué)區(qū)房,但如園也已攜手首師大附中和中關(guān)村二小。還是新盤性價(jià)比更合適。”而記者在朝陽公園板塊保利東郡項(xiàng)目走訪時(shí),一位買房人也表示:“我此前原本是看好了一套二手房,但是恰好調(diào)控政策出臺(tái),二手房轉(zhuǎn)讓要征收差價(jià)20%個(gè)稅,這筆費(fèi)用很有可能最終由我們買家承擔(dān),所以放棄了購(gòu)買二手房的想法。此后我們聽朋友說到了保利東郡項(xiàng)目,目前已是現(xiàn)房,可以像二手房一樣實(shí)現(xiàn)快速入住,所以最終購(gòu)買了一套320平方米的戶型。”據(jù)了解到,新政出臺(tái)后,保利東郡的來訪來電中,的確出現(xiàn)了一些此前關(guān)注區(qū)域棕櫚泉、泛海國(guó)際等二手豪宅的客戶。
          新政出臺(tái)后,豪宅市場(chǎng)的另外一個(gè)明顯新動(dòng)向是稀缺地段的性價(jià)比豪宅更受高端買家的關(guān)注。供應(yīng)外移是今年豪宅市場(chǎng)的重要特征,隨著北京市三環(huán)內(nèi)不再新供住宅用地,土地開發(fā)外擴(kuò)效應(yīng),五環(huán)以外已成2013年豪宅供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。“然而國(guó)五條新政強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大限購(gòu)范圍,重申限購(gòu)措施從嚴(yán),使得高端置業(yè)者更珍惜購(gòu)房資格,對(duì)于豪宅的地段等資源稀缺性更為挑剔。”第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃總經(jīng)理徐偉成表示,價(jià)值決定成交走勢(shì),地段稀缺的城市豪宅在三四月份市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)會(huì)走高。

          “打折豪宅”成價(jià)值洼地

          據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前四環(huán)以內(nèi)及周邊的豪宅僅有瑞安君匯、長(zhǎng)安太和、合生霄云路8號(hào)、保利東郡、廣渠路金茂府等不到10個(gè)項(xiàng)目在售,而且瑞安君匯、廣渠路金茂府等項(xiàng)目都已接近清盤,保利東郡目前也僅剩余約70套樓王產(chǎn)品推出,四環(huán)在售豪宅供應(yīng)量已非常有限。正是由于地段稀缺性,目前四環(huán)豪宅價(jià)格普遍在數(shù)千萬,如合生霄云路8號(hào),均價(jià)12萬元/平方米,總價(jià)高達(dá)4000萬元,部分戶型總價(jià)甚至高達(dá)6000萬元以上;瑞安君匯目前均價(jià)8萬元/平方米,總價(jià)3000萬元左右;廣渠金茂府預(yù)計(jì)均價(jià)8萬元/平方米,總價(jià)也在3000萬左右。值得一提的是,區(qū)域保利東郡項(xiàng)目,目前在售的320平方米樓王產(chǎn)品,在折合完各種優(yōu)惠之后,單價(jià)5萬元/平方米,總價(jià)折合1580萬元/套。
          “在地段稀缺的豪宅中,性價(jià)比較高的豪宅項(xiàng)目會(huì)更搶占先機(jī),因?yàn)榕c動(dòng)輒數(shù)千萬甚至上億的項(xiàng)目相比,前者面對(duì)的客群量也較后者更大,還可乘機(jī)吸納因二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅而從二手房市場(chǎng)擠壓出來的豪宅客群。”徐偉成進(jìn)一步分析。市場(chǎng)數(shù)據(jù)佐證了其判斷。記者在保利東郡項(xiàng)目了解到,新政出臺(tái)后的半個(gè)月時(shí)間內(nèi),自2013年3月1日到2013年3月15日,成交額達(dá)2.6億元。“無論政策如何調(diào)控,地段稀缺的豪宅抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),保值增值性也較強(qiáng),尤其對(duì)于買房人而言,調(diào)控升級(jí)之時(shí),往往是尋找價(jià)值洼地最佳時(shí)機(jī),這也是保利東郡項(xiàng)目近期成交走高的重要原因。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

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