經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者近日在京城樓市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)五條新政出臺(tái)后，目前京城豪宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯的新動(dòng)向。首當(dāng)其沖的是，二手房豪宅市場(chǎng)需求正在大量向一手房豪宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，京城CBD、朝陽公園、西山等典型的高檔住宅聚集區(qū)均出現(xiàn)了豪宅市場(chǎng)客群重組。
二手豪宅交易成本劇增
需求的驟增帶來市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，像保利·東郡、五礦萬科·如園這樣既有開發(fā)商品牌保證，又位于稀缺地段的城市公寓豪宅，成為高端客戶群當(dāng)下最青睞的置業(yè)目標(biāo)。以朝陽公園板塊為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)介紹，以往此區(qū)域的二手豪宅市場(chǎng)需求非常旺盛。目前區(qū)域二手房均價(jià)在5萬元/平方米左右，棕櫚泉項(xiàng)目有些豪裝戶型達(dá)到了7萬元/平方米以上，泛海國(guó)際、公園大道報(bào)價(jià)也在5萬元/平方米到6萬元/平方米左右。然而“國(guó)五條”細(xì)則中，最具殺傷力的條款——二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅的規(guī)定，讓很多高端需求開始重新選擇。
一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，雖然住建部副部長(zhǎng)齊驥“兩會(huì)”期間曾表示，二手房交易成交稅不能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。但“羊毛出在羊身上”，上有政策下有對(duì)策在房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮。據(jù)計(jì)算，朝陽公園板塊的高端項(xiàng)目當(dāng)初成交價(jià)格多數(shù)在2萬元/平方米到3萬元/平方米。以一套300平方米，當(dāng)初成交價(jià)2萬元/平方米，目前售價(jià)5萬元/平方米的戶型為例，政策出臺(tái)前，這套房個(gè)人所得稅按照房屋成交總價(jià)的1%繳納，為300平方米×5萬元/平方米×1%=15萬元；而執(zhí)行新政策，個(gè)人所得稅按照所得差額20%繳納，則高達(dá)300平方米×(5萬元/平方米-2萬元/平方米)×20%=180萬元，也就意味著要多支付165萬元的成本。
五環(huán)外新房豪宅受青睞
巨額成本讓很多關(guān)注二手豪宅的客群轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的新房豪宅。近日，五道口的華清嘉園一套二手房掛出了10萬元/平方米的高價(jià)，有網(wǎng)友將其與西山板塊正熱銷的五礦萬科·如園進(jìn)行比較時(shí)說道：“如園均價(jià)48000元/平方米，與華清嘉園相差一倍。雖說華清嘉園是學(xué)區(qū)房，但如園也已攜手首師大附中和中關(guān)村二小。還是新盤性價(jià)比更合適。”而記者在朝陽公園板塊保利東郡項(xiàng)目走訪時(shí)，一位買房人也表示：“我此前原本是看好了一套二手房，但是恰好調(diào)控政策出臺(tái)，二手房轉(zhuǎn)讓要征收差價(jià)20%個(gè)稅，這筆費(fèi)用很有可能最終由我們買家承擔(dān)，所以放棄了購(gòu)買二手房的想法。此后我們聽朋友說到了保利東郡項(xiàng)目，目前已是現(xiàn)房，可以像二手房一樣實(shí)現(xiàn)快速入住，所以最終購(gòu)買了一套320平方米的戶型。”據(jù)了解到，新政出臺(tái)后，保利東郡的來訪來電中，的確出現(xiàn)了一些此前關(guān)注區(qū)域棕櫚泉、泛海國(guó)際等二手豪宅的客戶。
新政出臺(tái)后，豪宅市場(chǎng)的另外一個(gè)明顯新動(dòng)向是稀缺地段的性價(jià)比豪宅更受高端買家的關(guān)注。供應(yīng)外移是今年豪宅市場(chǎng)的重要特征，隨著北京市三環(huán)內(nèi)不再新供住宅用地，土地開發(fā)外擴(kuò)效應(yīng)，五環(huán)以外已成2013年豪宅供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。“然而國(guó)五條新政強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大限購(gòu)范圍，重申限購(gòu)措施從嚴(yán)，使得高端置業(yè)者更珍惜購(gòu)房資格，對(duì)于豪宅的地段等資源稀缺性更為挑剔。”第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃總經(jīng)理徐偉成表示，價(jià)值決定成交走勢(shì)，地段稀缺的城市豪宅在三四月份市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)會(huì)走高。
“打折豪宅”成價(jià)值洼地
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前四環(huán)以內(nèi)及周邊的豪宅僅有瑞安君匯、長(zhǎng)安太和、合生霄云路8號(hào)、保利東郡、廣渠路金茂府等不到10個(gè)項(xiàng)目在售，而且瑞安君匯、廣渠路金茂府等項(xiàng)目都已接近清盤，保利東郡目前也僅剩余約70套樓王產(chǎn)品推出，四環(huán)在售豪宅供應(yīng)量已非常有限。正是由于地段稀缺性，目前四環(huán)豪宅價(jià)格普遍在數(shù)千萬，如合生霄云路8號(hào)，均價(jià)12萬元/平方米，總價(jià)高達(dá)4000萬元，部分戶型總價(jià)甚至高達(dá)6000萬元以上；瑞安君匯目前均價(jià)8萬元/平方米，總價(jià)3000萬元左右；廣渠金茂府預(yù)計(jì)均價(jià)8萬元/平方米，總價(jià)也在3000萬左右。值得一提的是，區(qū)域保利東郡項(xiàng)目，目前在售的320平方米樓王產(chǎn)品，在折合完各種優(yōu)惠之后，單價(jià)5萬元/平方米，總價(jià)折合1580萬元/套。
“在地段稀缺的豪宅中，性價(jià)比較高的豪宅項(xiàng)目會(huì)更搶占先機(jī)，因?yàn)榕c動(dòng)輒數(shù)千萬甚至上億的項(xiàng)目相比，前者面對(duì)的客群量也較后者更大，還可乘機(jī)吸納因二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅而從二手房市場(chǎng)擠壓出來的豪宅客群。”徐偉成進(jìn)一步分析。市場(chǎng)數(shù)據(jù)佐證了其判斷。記者在保利東郡項(xiàng)目了解到，新政出臺(tái)后的半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，自2013年3月1日到2013年3月15日，成交額達(dá)2.6億元。“無論政策如何調(diào)控，地段稀缺的豪宅抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，保值增值性也較強(qiáng)，尤其對(duì)于買房人而言，調(diào)控升級(jí)之時(shí)，往往是尋找價(jià)值洼地最佳時(shí)機(jī)，這也是保利東郡項(xiàng)目近期成交走高的重要原因。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。