 |
|
|
為期四天的2013年北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)日前在北京展覽館開(kāi)幕。本次房展共集結(jié)國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目五百余個(gè)。圖為一名參觀(guān)者從北京春季房展會(huì)上一處海外購(gòu)房移民的展示牌前走過(guò)。記者
羅曉光 攝 |
|
剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會(huì)上，樓市再次成為與會(huì)嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn)。十年調(diào)控的思路和出發(fā)點(diǎn)是什么？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？現(xiàn)在是否到了出手購(gòu)房的時(shí)機(jī)？面對(duì)這些問(wèn)題，與會(huì)的開(kāi)發(fā)商、企業(yè)代表與業(yè)界人士、專(zhuān)家學(xué)者展開(kāi)了激辯。
“把脈”樓市調(diào)控思路
2月底以來(lái)，“國(guó)五條”及地方細(xì)則相繼出臺(tái)后，調(diào)控再次升級(jí)，市場(chǎng)和社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，“國(guó)五條”堅(jiān)持了2010年“國(guó)十條”以來(lái)的調(diào)控思路，即從供和需兩端入手調(diào)控市場(chǎng)，一面增加普通商品房供應(yīng)，一面抑制投機(jī)、投資性需求，滿(mǎn)足合理的住房需求。但在秦虹看來(lái)，“國(guó)五條”和地方細(xì)則最大的問(wèn)題是“細(xì)則”還不夠“細(xì)”，部分城省市目前只出臺(tái)了2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
從2003年以來(lái)，樓市調(diào)控已經(jīng)整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調(diào)控的初衷和思路究竟是什么？對(duì)此秦虹表示，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控服務(wù)的也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)這個(gè)大局。”
秦虹認(rèn)為，2003年至2008年的第一輪調(diào)控是抑制供給和控制房?jī)r(jià)，主要是防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)從偏熱走向過(guò)熱；2008年至2010年的第二輪調(diào)控是刺激房地產(chǎn)業(yè)，服從“保增長(zhǎng)”大局。
2010年至今的第三輪調(diào)控，國(guó)家通過(guò)限購(gòu)、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會(huì)矛盾。“房子已經(jīng)成為另一個(gè)導(dǎo)致家庭財(cái)富分配差距擴(kuò)大的重要因素，隨著房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擁有多套房的家庭財(cái)富倍增，沒(méi)有買(mǎi)房的家庭，越來(lái)越買(mǎi)不起房子。”秦虹說(shuō)。
嘉賓為調(diào)控“支招”
與會(huì)嘉賓認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，樓市調(diào)控的行政手段有待“讓位”給市場(chǎng)手段。
“今天的房地產(chǎn)像一列火車(chē)一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住，想勒住火車(chē)就很困難。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，應(yīng)該用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)，而非用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行政命令的辦法。
對(duì)于為何采取行政調(diào)控手段，秦虹認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是法治經(jīng)濟(jì)，目前很多和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的法律法規(guī)沒(méi)有建立，在法律手段不充足的時(shí)候，政府解決眼前房?jī)r(jià)過(guò)快引發(fā)的社會(huì)矛盾，有必要采取一些行政手段。當(dāng)法律法規(guī)和尊重市場(chǎng)規(guī)律的制度建設(shè)建立起來(lái)后，要更多發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。
土地供應(yīng)關(guān)系未來(lái)房源供應(yīng)，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。“國(guó)五條”要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
“只有讓大家多養(yǎng)豬，豬肉價(jià)格才能下去。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加。
長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)王一江說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，只有增加供給才能抑制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會(huì)把房?jī)r(jià)在短期內(nèi)推高。
“因此，解決房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)講供給管理非常重要，從短期來(lái)講，流動(dòng)性的管理非常重要。”王一江說(shuō)。
G20與新興國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐認(rèn)為，房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設(shè)計(jì)，使其走向一個(gè)長(zhǎng)期、健康的一個(gè)軌道。“我們現(xiàn)在主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)太高，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，政府保證保障房，其他的交給市場(chǎng)。”
稅收杠桿該怎么使用
“國(guó)五條”細(xì)則中，對(duì)二手房交易征收20%所得稅的內(nèi)容備受關(guān)注。無(wú)論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調(diào)控厚望的稅收杠桿究竟應(yīng)該怎樣使用？
“房產(chǎn)征稅應(yīng)該集中在物業(yè)的持有環(huán)節(jié)，而不是流通環(huán)節(jié)。”潘石屹認(rèn)為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，把持有環(huán)節(jié)的稅增加，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來(lái)，就會(huì)形成一個(gè)壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒(méi)有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。
王一江認(rèn)為，按照比較符合市場(chǎng)的原則思路，把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成三類(lèi)，一類(lèi)是高端消費(fèi)，一類(lèi)是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)，一類(lèi)是低端消費(fèi)。低端消費(fèi)政府補(bǔ)貼，中端消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，高端消費(fèi)課以重稅。用高端消費(fèi)的稅收收入補(bǔ)貼低端消費(fèi)，這樣總體房?jī)r(jià)該漲就漲，該降就降。“房?jī)r(jià)越漲，就有更多資源可以補(bǔ)貼低端。”
任志強(qiáng)則認(rèn)為，真想讓老百姓買(mǎi)房子，就要減個(gè)人所得稅，“減稅能大大提高個(gè)人可購(gòu)房的支付能力。”
“物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來(lái)源多元化，緩解地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。”春華資本集團(tuán)董事長(zhǎng)胡祖六說(shuō)，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時(shí)他不認(rèn)為覺(jué)得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫。
現(xiàn)在該不該出手買(mǎi)房
調(diào)控再出重拳，限購(gòu)、限貸不斷升級(jí)，所得稅政策強(qiáng)力推進(jìn)，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房?jī)r(jià)？目前是不是合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)？
“如果不重新審核我們的土地供給結(jié)構(gòu)和土地制度問(wèn)題，如果不真正解決市場(chǎng)供給問(wèn)題，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將穩(wěn)中有升。”任志強(qiáng)說(shuō)。
秦虹認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)很難用漲或是不漲來(lái)衡量，而是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。有些城市現(xiàn)在可能面臨著房?jī)r(jià)上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線(xiàn)城市由于供應(yīng)充足，還在面臨消化庫(kù)存的壓力。
秦虹認(rèn)為，2010年限購(gòu)和限貸政策以來(lái)，為賣(mài)而買(mǎi)的投機(jī)性炒房需求比以前大大減少。“我們現(xiàn)在每年賣(mài)出10億平方米的住房，我認(rèn)為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)。”
“如果買(mǎi)住宅，一定要自住相結(jié)合。”秦虹建議，如果不是為了住而是為了賺錢(qián)要慎之又慎，房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買(mǎi)實(shí)物住房，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。