美國住宅樓市從去年開始回暖，吸引大量買家入市。與美國大中城市住宅地產(chǎn)成交量價齊增的勢頭相比，更能反映實體經(jīng)濟(jì)走勢的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇則明顯慢半拍。這種溫差并非偶然，表明美國實體經(jīng)濟(jì)要迎來快速增長尚需時日。
美國知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)雷斯公司(Reis Inc.)發(fā)布的最新報告顯示，今年一季度美國全國的辦公樓空置率為17%，環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)，但仍大幅高于金融危機(jī)前2007年12.5%的水平。由于美國企業(yè)主對辦公樓的需求不強(qiáng)勁，今年第一季度美國辦公樓的年平均租賃價格為每平方英尺28.66美元，尚不及2008年的水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果美國經(jīng)濟(jì)要延續(xù)當(dāng)前的慢速復(fù)蘇，美國辦公樓空置率要降低至金融危機(jī)前的水平，而這可能還需等上五年光景。
辦公樓并非美國商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇緩慢的唯一個例。居民消費(fèi)是美國經(jīng)濟(jì)增長的主引擎，零售商場的租賃情況可以直接反映美國經(jīng)濟(jì)增長的脈象。調(diào)查了全美79個城市的雷斯公司數(shù)據(jù)顯示，美國零售商場的空置率在今年一季度環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)至10.6%，但比2005年的歷史低位6.7%還是高出一大截，當(dāng)季全美零售商場的年平均租賃價格為每平方英尺19.18美元，租金依舊低于2008年。
美國住宅和商業(yè)地產(chǎn)之間的溫差提醒我們，需要客觀看待美國此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇脈象不強(qiáng)的特征。
和很多發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)相似，美國經(jīng)濟(jì)目前也面臨有效需求不足和流動性過多的難題。雷斯公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家瑞安·塞韋里諾認(rèn)為，除非美國創(chuàng)造出更多高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會，對商業(yè)地產(chǎn)的需求將維持在低位，商業(yè)地產(chǎn)空置率下降將是一個緩慢的過程。
美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)已連續(xù)14個季度增長，但在2009年的財政刺激政策下迎來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，目前缺乏財政刺激政策的美國經(jīng)濟(jì)在2011年和2012年都未達(dá)到約3%的潛在增長水平。
信用卡消費(fèi)是反映美國消費(fèi)者信心的一項實時指標(biāo)，盡管美國月度消費(fèi)信貸數(shù)據(jù)連創(chuàng)歷史新高，但這主要是由于大學(xué)學(xué)費(fèi)節(jié)節(jié)攀高、民眾在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期更換汽車的壓制需求釋放所致，導(dǎo)致非周轉(zhuǎn)性信貸大增，而反映美國民眾信用卡消費(fèi)的周轉(zhuǎn)信貸至今尚未回到2008年的水平，表明美國中產(chǎn)階級瘋狂刷卡購物的場景短期難現(xiàn)。
盡管美國私營部門已經(jīng)連續(xù)37個月新增就業(yè)崗位，失業(yè)率也降至7.6%的4年低點(diǎn)，但失業(yè)率降低的重要原因并非就業(yè)崗位充沛。恰恰相反，這是因為很多求職者因為飯碗難找而退出了求職大軍，美國目前的勞動參與率僅有63.3%，低于經(jīng)濟(jì)衰退前的66%，在過去12個月中，美國月均新增就業(yè)崗位16.9萬個，如果美國的勞動參與率恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)衰退前的水平，美國至少要每月創(chuàng)造25萬個以上的就業(yè)崗位，失業(yè)率才能保持不上升。
上述“溫差”提醒我們，看待美國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有必要多幾分冷靜，多幾分清醒。
