為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”及北京“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則，北京住房公積金管理中心決定于8日起根據(jù)職工住房和收入情況對(duì)貸款實(shí)行差別化政策，以求打擊投資投機(jī)的購(gòu)房行為、保護(hù)普通職工的基本住房需求。此次公積金政策有哪些變化？對(duì)百姓購(gòu)房貸款有哪些影響？北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人及業(yè)內(nèi)人士對(duì)此進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析。
“二套房貸首付比例提高”旨在抑制投機(jī)性購(gòu)房
當(dāng)前，二套房貸的借款申請(qǐng)人中有改善型住房的需要，也存在部分購(gòu)房者看漲“房?jī)r(jià)”，通過(guò)貸款進(jìn)行投資投機(jī)。為此，北京住房公積金管理中心實(shí)行貸款差別化政策，對(duì)第二套住房進(jìn)行了相應(yīng)的限制。
政策規(guī)定，二套房貸首付款比例提高至70%，貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對(duì)于無(wú)房但有1筆住房貸款記錄或1條公積金購(gòu)房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。
北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公積金貸款差別化政策調(diào)整基于職工的住房情況，這既充分考慮到普通職工的基本住房需求，也有利于抑制投資投機(jī)的購(gòu)房行為。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究院總監(jiān)張大偉表示，政策對(duì)二套房首付比例提高至7成，是“國(guó)五條”出臺(tái)后第一個(gè)明確上調(diào)二套房首付額度的調(diào)控政策。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究院分析師張旭認(rèn)為，要求“無(wú)房有貸”申請(qǐng)者的首付款比例不低于60%，對(duì)“賣(mài)小買(mǎi)大”等改善性購(gòu)房者有所保護(hù)。
“貸款最高額度差別化”保護(hù)首套自住住房
政策規(guī)定，借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)政策性住房或中小戶(hù)型首套住房，通過(guò)個(gè)人信用等級(jí)評(píng)級(jí)，貸款最高額度上浮30%，即不超過(guò)104萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米以上商品住房的，最高貸款額度不再上浮，即不超過(guò)80萬(wàn)元；借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房，貸款最高額度也不再上浮。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入借款申請(qǐng)人，貸款額度可不受月收入限制。
張大偉指出，中小戶(hù)型首套自住房的購(gòu)房者在信用、資質(zhì)達(dá)到一定程度依然可以繼續(xù)上浮貸款額度，體現(xiàn)出政策有利于保護(hù)首套房購(gòu)房者。
“公積金貸款制度是為了保障‘剛需’購(gòu)房者的實(shí)際需求。”張旭指出，政策對(duì)大戶(hù)型商品房、二套房購(gòu)房者的貸款最高額度進(jìn)行限制，將促進(jìn)購(gòu)房結(jié)構(gòu)更合理，進(jìn)一步壓縮投資空間。
“提高高收入借款人月還款額”突出住房公積金保障功能
北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前，在公積金貸款中，存在高收入家庭長(zhǎng)期占用貸款資金，高收入的借款申請(qǐng)人的住房公積金不能全部用于住房消費(fèi)等現(xiàn)象。為進(jìn)一步體現(xiàn)公積金貸款政策的公平性，中心決定提高高收入借款人的月還款額。
政策規(guī)定，借款申請(qǐng)人人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額不得低于其月收入的50%。借款申請(qǐng)人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，應(yīng)不低于住房公積金的月繳存額；借款申請(qǐng)人為已婚的，月還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。
公積金中心將根據(jù)借款申請(qǐng)人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定，按照住房公積金月繳存額上限繳存的職工和繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。
北師大經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長(zhǎng)高明華表示，政策調(diào)整體現(xiàn)公積金制度的公平性，政策對(duì)高收入借款人的還款額度進(jìn)行相應(yīng)限制，將加快貸款資金的回流速度。
張旭指出，政策要求住房公積金全部用于住房消費(fèi)，突出了住房公積金的保障功能。公積金也將更多地用于保障中低收入群體的購(gòu)房需求。
“公積金繳存嚴(yán)格規(guī)范”遏制政策“擦邊球”
受訪專(zhuān)家表示，目前公積金貸款中存在“繳存1、2個(gè)月住房公積金后即申請(qǐng)貸款”“通過(guò)補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求”等情況，為保障公積金貸款公平、公正、公開(kāi)，需要對(duì)這些不規(guī)范行為加以約束。
為此，北京住房公積金管理中心對(duì)借款申請(qǐng)人的住房公積金繳存要求規(guī)定，借款申請(qǐng)人原則上申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金。政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶(hù)12個(gè)月(含)以上，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金。
該中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)購(gòu)買(mǎi)政策性住房的借款申請(qǐng)人繳存條件的要求，低于購(gòu)買(mǎi)商品住房的借款申請(qǐng)人。從繳存條件方面也充分考慮對(duì)低收入群體及“剛需”購(gòu)房者的保護(hù)。
高明華教授認(rèn)為，此次調(diào)整體現(xiàn)出公積金貸款政策的嚴(yán)肅性，避免繳存公積金不規(guī)范的購(gòu)房者打政策“擦邊球”，享受低利率貸款。對(duì)于違規(guī)者從嚴(yán)懲處，提高其違規(guī)成本，也有利于規(guī)范公積金貸款制度。