昨晚，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，北京公積金二套房貸首付比例提至70%，貸款利率為同期1.1倍。在北京市房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但有1筆房貸或1條公積金購(gòu)房提取記錄的房貸申請(qǐng)人，首付比例不低于60%。
今日起，借款申請(qǐng)人所購(gòu)住房通過(guò)市住建委房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約的，其貸款業(yè)務(wù)按新規(guī)執(zhí)行。這是國(guó)五條出臺(tái)后，第一個(gè)明確上調(diào)二套房首付比例的地方調(diào)控政策。
□公積金新政
二套房首付上調(diào)至七成
新政：新政根據(jù)職工的住房情況實(shí)行貸款差別化，支持職工購(gòu)買政策性住房和中小戶型首套自住住房，個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款最高額度上浮不超過(guò)30%，也就是不超104萬(wàn)元；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款最高額度上浮15%，即不超92萬(wàn)元。根據(jù)借款申請(qǐng)人的月收入確定貸款額度。借款申請(qǐng)人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于本市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
購(gòu)買經(jīng)適房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。對(duì)于購(gòu)買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的，貸款最高額度不再上浮，也就是最高只可以貸款80萬(wàn)元。
解讀：北京住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政將限制第二套住房貸款。從貸款額度方面，職工購(gòu)買二套房，貸款最高額度不再上浮，即不超過(guò)80萬(wàn)元；從貸款首付比例和利率方面，購(gòu)買二套房申請(qǐng)貸款，貸款首付款比例不低于70%。
值得注意的是，為保護(hù)“賣一買一”的剛需購(gòu)房者，對(duì)于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但通過(guò)中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。
限定高收入職工月還款額
新政：公積金根據(jù)職工收入情況實(shí)行貸款差別化，限定高收入職工的月還款額。人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。
月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額。也就是說(shuō)，如果借款人月公積金繳存3200元，貸款月最低還款額3000元，也須每月還3200元。
此外，借款人在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)北京住房公積金管理中心批準(zhǔn)后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。
解讀：高收入人群利用公積金貸款購(gòu)房，月供卻很少的情況將得到改變。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政增加了高收入職工的月還款額，避免高收入家庭長(zhǎng)期占用貸款資金，使更多中低收入職工能獲得資金支持。
目前依據(jù)的職工月平均工資為北京市2011年度職工月平均工資，即4672元，月平均工資3倍即14016元。這個(gè)工資水平還會(huì)根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的變化調(diào)整。
對(duì)于最低還款額和繳存額的聯(lián)動(dòng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣可使住房公積金全部用于住房消費(fèi)，以避免出現(xiàn)高收入職工的住房公積金月繳存額高于月還款額的情況，既體現(xiàn)了制度的公平性，又加快了貸款資金的回流速度。
貸款前12月連續(xù)繳足公積金
新政：繳存職工有違規(guī)提取、提供虛假材料、嚴(yán)重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優(yōu)惠政策，視情節(jié)輕重下調(diào)其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請(qǐng)。對(duì)于騙貸、貸后無(wú)故不正常繳存住房公積金、無(wú)正當(dāng)理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入信用記錄。此外，申請(qǐng)人原則上申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購(gòu)買政策性住房的申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立公積金賬戶12個(gè)月(含)以上，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。
□算賬·二套房
總價(jià)200萬(wàn)首付多20萬(wàn)月供減少千元
執(zhí)行新政策后，以一套評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元、貸款20年的二手房計(jì)算，首付將比政策調(diào)整前多付20萬(wàn)元，貸款額度相應(yīng)少20萬(wàn)元。在一般情況下(去掉高收入等因素)，月供每月少約千元，還款總利息少約10萬(wàn)元。
□公積金貸款數(shù)字
2012年
發(fā)放總額517.19億。貸款量81659筆回收122.44億元字
2013年
計(jì)劃發(fā)放400億。
注：截至去年12月底，北京住房公積金余額1269.75億元。
□觀點(diǎn)調(diào)控最嚴(yán)保護(hù)首次置業(yè)
對(duì)于公積金貸款新政，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，公積金貸款占成交量比例中2012年歷史首次突破30%，但今年公積金政策逐漸收緊。相比其他城市，北京調(diào)控力度最大，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求。同時(shí)，公積金新政仍保護(hù)自住購(gòu)房，特別保護(hù)90平米以下的首套房，有利于保護(hù)首套房購(gòu)房者。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)在京無(wú)房、但有抵押貸款記錄的購(gòu)房者，仍維持之前的六成首付，在公積金允許范圍內(nèi)，保護(hù)了改善型需求。但對(duì)于改善型剛需，也就是“賣一買一”的購(gòu)房者，應(yīng)給予更多政策支持。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可能延緩部分資金實(shí)力和改善愿望不太強(qiáng)的改善性購(gòu)房群體購(gòu)房，對(duì)合理的改善性購(gòu)房需求有誤傷。但對(duì)首次置業(yè)者、購(gòu)小戶型的3A用戶，貸款最高額度可上浮30%，凸顯了對(duì)首次置業(yè)人群的優(yōu)惠保障。
□釋疑
首套自住住房如何認(rèn)定？
A：通過(guò)北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他方式調(diào)查，查詢借款申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄的，為首套自住住房。
借款申請(qǐng)人的月收入如何確定？
A：借款申請(qǐng)人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定，繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。也就是說(shuō)，如果借款申請(qǐng)人的公積金月繳存額為480元，是按月收入的12%的比例繳存的，則可反推出借款人月收入為4000元。
高收入借款人月還款額按個(gè)人還是家庭算？
A:借款申請(qǐng)人人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。
借款申請(qǐng)人為單身的，月收入在14016元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%；借款申請(qǐng)人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%。北京市職工月平均工資將根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。
購(gòu)房家庭夫妻雙方公積金繳存額之和能否大于還款額？
A：借款申請(qǐng)人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。
借款申請(qǐng)人為已婚的，月還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和，以保證住房公積金全部用于住房消費(fèi)。
例如，月供最低還款額為4500元，但借款人夫妻雙方公積金月繳存額為5200元的，每月就必須還款5200元。
借款申請(qǐng)人每月須保留的生活費(fèi)是多少？A：借款申請(qǐng)人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。北京市2013年1月1日起，基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月不低于980元。借款申請(qǐng)人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請(qǐng)人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。公積金管理中心將適時(shí)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)變化，調(diào)整借款人生活費(fèi)。